Американська мрія про володіння будинком уже не та, що раніше. Звичайно, всі хочуть білу огорожу та свій куточок. Але ринок нерухомості 2000-х років показав, що мрія може перетворитися на жах досить швидко. Ми стали свідками величезного буму, за яким стався ще більш масштабний крах. Що його спричинило? Складні програми кредитування. Зокрема іпотека субстандартного класу (субпрайм).
Такі кредити дозволяли людям із ненадійною кредитною історією вийти на ринок. Звучить як допомога. Але це також допомогло обрушити економіку.
Що таке іпотека субстандартного класу?
Спочатку розвіємо поширену оману. “Субстандартний” (subprime) не відноситься до процентної ставки. Він належить до кредитного рейтингу позичальника.
Якщо ваш кредитний бал нижче 620 за шкалою від 300 до 850, ви, ймовірно, належите до категорії субстандартних позичальників. Більшість людей мають бали в середині шестисоток або семисотках. Однак під час буму багато людей, які могли б qualify на стандартний кредит, натомість брали субстандартні. Чому? Агресивні іпотечні брокери Вони схвалювати кредити надто легко. Вони не пояснювали суворіші умови погашення. Їх цікавила лише комісія.
Кредитування субстандартного класу почало активно зростати у середині 1990-х років. До 2006 року такі кредити становили близько 20 відсотків усіх іпотечних кредитів. Це величезна частка ринку.
Плюс? Люди з поганою кредитною історією нарешті отримали змогу отримати кредит. Мінус? Такі кредити найчастіше призводять до дефолту. Коли позичальники що неспроможні платити, будинок вилучається через процедуру конфіскації (фореклоуз). Ці конфіскації б’ють за всіма. Кредитори збанкрутували. Економіка зазнала удару.
Існує також проблема хижацького кредитування. Це коли кредитори орієнтуються на меншості. Вони мають недосвідченість. Вони можуть завищити вартість вашого майна. Вони можуть збрехати про ваш доход або кредитний рейтинг, щоб нав’язати захмарну ставку. Вони також штовхають до частого рефінансування. Вони включають витрати на закриття угоди на суму кредиту, так що в майбутньому ви будете повинні більше. Це пастка.
Як структуровані кредити субстандартного класу
Іпотечні кредити субстандартного класу бувають різних видів. Єдина постійна величина? Процентна ставка вища, ніж базова ставка (prime rate) Федеральної резервної системи. Базова ставка – це те, що отримують позичальники з гарною кредитною історією.
Найпоширеніший тип – іпотечний кредит з плаваючою відсотковою ставкою (ARM, Adjustable-Rate Mortgage). Вони були величезні під час буму. Чому? Низькі щомісячні платежі на старті. Низькі початкові ставки.
Початкові ставки зазвичай діють два чи три роки. Потім ставка коригується кожні шість-дванадцять місяців. Платежі можуть зрости на 50 відсотків та більше. Ви можете почути такі терміни, як “2/28” або “3/27”. Перше число – це кількість років за початковою ставкою. Друге — кількість років із плаваючою ставкою.
Деякі субстандартні кредити з плаваючою ставкою мають періоди лише з оплати відсотків. Це означає, що ваші ранні платежі йдуть лише на покриття відсотків. Не погашення основного боргу. Давайте розглянемо кредит 2/28 з оплатою лише відсотків.
Ви сплачуєте лише відсотки протягом перших двох років. Ставка нижче. Після цього повна сума кредиту перераховується на 28 років, що залишилися, за новою, вищою ставкою.
Математика ризику
Investopedia наводить кілька різких прикладів. Припустимо, ви купуєте будинок за $350 000. Ви вносите $50 000 як початковий внесок. Вам потрібний кредит на $300 000.
Якщо ви берете кредит 2/28 із процентною ставкою 5 відсотків:
– Щомісячний платіж починається приблизно з $1900.
– Включаючи податки (~$230) та страхування (~$66).
– Загальна щомісячна вартість становить приблизно $2196.
Якщо ставка залишається на рівні 5 відсотків протягом двох років, а потім підвищується до 5,3 відсотка, ваш платіж зростає до $1961. Потім він корегується кожні шість місяців. Зазвичай у бік збільшення.
Тепер порівняйте це з іпотечним кредитом із фіксованою ставкою на 30 років. Така сама сума кредиту. Та сама відсоткова ставка 5 відсотків. Ви платите $1 906 на місяць безстроково.
Фіксована ставка дешевша з першого дня і залишається такою. Кредит з плаваючою ставкою починається трохи дорожче з урахуванням комісій, але здається привабливим через початкову структуру. Але це стабільність зникає після початкового періоду.
Чи можна рефінансувати, щоб вибратися з цього?
Ви можете подумати, що ви можете просто рефінансувати кредит після двох років. Під час обвалу ринку нерухомості це майже неможливо. Вартість будинків впала. Ви не могли рефінансувати, якщо мали більше, ніж коштував будинок.
Навіть якщо ви могли б рефінансувати, ви платите нові витрати на закриття угоди. Щоразу, коли ви рефінансуєте, кредитор отримує оплату. Ви залишаєтеся з великим обов’язком.
Інші приховані витрати
Кредити субстандартного класу часто включають штрафи за дострокове погашення. Якщо ви сплачуєте кредит достроково, ви повинні заплатити додаткові комісії. Вони не хочуть, щоб ви йшли.
Вони можуть включати «кульковий платіж» (balloon payment). Це великий фінальний платіж, який підлягає сплаті наприкінці терміну кредиту. Він навмисно більший за попередні платежі. Ви повинні бути готові до такого удару.
Хто підходить для такого кредиту?
Кредитний бал – не єдиний фактор. Кредитори дивляться на все.
- Доказ доходу та активів.
- співвідношення боргу до доходу.
- Позика значної частини вашого прибутку.
Якщо ви не можете довести, що ви можете платити, ви є ризикованим позичальником. Навіть із гарною кредитною історією. Кредитор бачить червоний прапор.
Це лише початок. Далі ми розглянемо конкретні приклади, щоб допомогти вам вирішити, чи вам підходить іпотека субстандартного класу. Чи варто відмовитись від неї. Тому що відмова від угоди може бути розумнішим кроком.
“Субстандартний клас (subprime) зазвичай відноситься до кредитного рейтингу позичальника, а не до процентної ставки.”
Головне – знати, що ви підписуєте. Цифри на папері розповідають історію. Читайте її уважно.
Як NeighborWorks допомагає позичальникам уникнути вилучення житла
Не всі наслідки краху ринку субстандартного кредитування стали повною втратою. Одна з організацій, NeighborWorks America, працює над усуненням збитків. Вона має відділ Mortgage Relief & Foreclosure, який навчає консультантів. Ці фахівці допомагають позичальникам розібратися у своїх варіантах дій, поки не стало надто пізно.
Вони втрутилися, бо комунікацію було порушено. Коли позичальники закінчували гроші, вони припиняли спілкуватися зі своїми кредиторами. Сором чи страх змушували їх мовчати. Кредитори також не могли їх знайти. Обидві сторони не діяли. Дії щодо запобігання вилученню житла існували. Ніхто не робив їх.
Цифри, що стоять за крахом
Дефолти злетіли 2006 року. Криза субстандартної іпотеки більше не була попередженням; це була реальність. До липня 2008 року дані були похмурими. Кожну п’яту субстандартну іпотеку було прострочено. Іпотечні кредити з регульованою процентною ставкою (ARM) виявилися ще гіршими. 29% із них були у серйозній заборгованості.
Фінансові втрати були величезними. Паперові збитки на фондовому ринку сягнули 7,4 трильйона доларів. Реальний статок у сфері нерухомості скоротився приблизно на 3,4 мільярда доларів. Люди втратили свої домівки. Інвестори втратили свої портфелі.
Хто несе провину?
Провину не можна покласти лише на один бік. Зіткнулося кілька чинників.
Іпотечні брокери відіграли велику роль. Раніше ви зверталися безпосередньо до банку. Потім брокери стали посередниками. Вони не несли пряму відповідальність, коли кредити ставали проблемними. То була галузь, заснована на комісійних виплатах. Якщо кредит переходив у дефолт, брокер не сплачував штрафу. Не було стимулу говорити “ні”. Вони направляли клієнтів до кредитів, які ті не могли собі дозволити.
Безробіття посилило ситуацію. У штатах Середнього Заходу, які постраждали від звільнень в автомобільній промисловості, спостерігався високий рівень вилучення житла. Люди сподівалися на рефінансування. Зростання вартості житла сповільнилося. Рефінансування стало неможливим. Коли минув пільговий період за субстандартними кредитами, платежі різко зростали. Багато хто не міг впоратися з новими витратами.
Позичальники також поділяють відповідальність. Кредити було легко отримати. Багато хто не читав дрібний шрифт. Вони йшли на ризики, які не могли собі дозволити. Вони підписували документи, відмовляючись від своєї безпеки, не вникаючи уважно умов.
Расова нерівність у кредитуванні
Ще однією темною стороною кризи стало становище меншин. Кредитори експлуатували спільноти, щоб розбагатіти. Закон про розкриття інформації з іпотечних кредитів (HMDA) 1975 вимагав від кредиторів відстежувати і розкривати дані по кредитах. Цифри показали різкі розбіжності за расовою ознакою.
Чорні та латиноамериканські позичальники отримували субстандартні кредити набагато частіше. 2006 року розрив був величезним. 53% чорних позичальників мали субстандартні іпотеки. Лише 17% білих. Це різниця у 36 процентних пунктів.
Дослідження 2006 року, проведене Центром відповідального кредитування (CRL), заглибилося у деталі. Вони розглянули рівний кредитний ризик. Навіть коли ризик був однаковим, чорні позичальники мали на 31–34% більше шансів отримати більш високу відсоткову ставку, ніж білі. Система була підтасована.
Часті питання про субстандартні іпотеки
Що таке криза субстандартної іпотеки?
Банкам необхідно було задовольнити попит на іпотечні цінних паперів (MBS). Вони пропонували небезпечні іпотеки людям, які могли продовжувати платежі. Ціни на будинки впали. Вилучення житла злетіли. Цінні папери знецінилися.
Чи повернулися субстандартні іпотеки?
Частково. Тепер вони називаються “неосновними” (non-prime) іпотеками. Вони знову набирають популярності. Але правила стали суворішими. Потрібне найкраще підтвердження платоспроможності.
** Чи шкодять субстандартні кредити вашої кредитної історії?**
Так. Будь-який кредит може зашкодити вашому рейтингу. Це відбувається, якщо співвідношення кредиту до доходу занадто високо. Це також відбувається, якщо ви пропускаєте платежі.
Хто викликав кризу субстандартної іпотеки?
Декілька недобросовісних учасників. Хижі кредитори пропонували іпотеки людям, які могли їх погасити. Організації кредитних рейтингів ігнорували ризики. Промисловість іпотечних цінних паперів не змогла саморегулюватися.
Чому субстандартне кредитування вважається поганим?
- Ці кредити видаються людям, які з меншою ймовірністю робитимуть платежі.
- Кредитори стягують вищі відсоткові ставки, щоб компенсувати цей ризик.
- Вищі ставки роблять погашення кредиту ще складнішим.
- Це створює цикл заборгованості.
