Дитячий монітор приходить раніше, ніж ліжечко. Ще вчора ви були парою, що живе в стартовому бунгало, а наступного дня ви вже сім’я з трьох людей, що вдивляється в план будинку, який раптово починає здаватися кліткою. Вам подобається будинок. Район добрий. Ділянка досить велика, щоб виправдати прибудову. Але на банківському рахунку не вистачає коштів.
Ви можете знести стіну у вільній спальні. Ви можете розширити кухню. Ви можете влаштувати напівванни та повноцінну дитячу. Це звучить як мрія про ремонт. Це також звучить як фінансовий кошмар. То звідки ж узятись грошам?
Домовласники часто звертаються до кредитів під заставу нерухомості (home equity loans), щоб подолати розрив між їхніми поточними активами та майбутніми потребами. Це не чарівні гроші. Це позика коштів під вартість, яку ви вже нагромадили у своєму майні. Розуміння того, як такі кредити працюють, — єдиний спосіб уникнути боргової ями, намагаючись створити безпечний простір для новонародженого.
Що таке equity (власний капітал)?
Перш ніж підписувати будь-які документи, вам потрібно зрозуміти забезпечення. Equity – це різниця між поточною ринковою вартістю вашого будинку та сумою, яку ви ще повинні за іпотекою. Якщо ваш будинок коштує 400 000 доларів, а ви маєте 250 000 доларів, у вас є 150 000 доларів equity.
Кредитори не дають вам усю цю суму. Зазвичай вони дозволяють займати до 80% або 85% вартості вашого будинку за вирахуванням того, що ви вже повинні. Це створює ліміт запозичення. Це також створює ризик. Оскільки ваш будинок є забезпеченням, несплата може призвести до конфіскації майна (foreclosure). Це не кредитна картка. Ставки тут вищі.
Механіка запозичення
Ви маєте варіанти. Ринок пропонує кілька способів використати цей капітал. Традиційний кредит під заставу нерухомості (home equity loan) дає одноразову суму з фіксованою процентною ставкою. Ви точно знаєте, скільки платитимете щомісяця. Це добре підходить для однієї великої витрати, як-от заміна даху або масштабна прибудова.
Кредитна лінія під заставу нерухомості (HELOC) працює інакше. Це більше схоже на кредитну картку. Ви маєте кредитний ліміт. Ви знімаєте гроші за необхідності. Відсотки нараховуються лише те, що ви використовуєте. HELOC часто мають плаваючі (змінні) ставки. Це може бути дешевшим на початковому етапі, але також може різко зрости, якщо Федеральна резервна система підвищить ставки. Вам потрібно зрозуміти, який шлях підходить вашому грошовому потоку.
Чому варто вибрати фінансування за рахунок equity?
Чому б просто не використовувати заощадження? Можливо, у вас їх нема. Можливо, ви формуєте фонд на випадок надзвичайних ситуацій. Чому б не взяти особистий кредит? Особисті кредити зазвичай мають більш високі відсоткові ставки та більш короткі терміни. Кредити під заставу нерухомості часто пропонують нижчі ставки, оскільки вони забезпечені нерухомістю. Вони також дозволяють позичати великі суми.
Ще одним фактором є податкові наслідки. Відсотки, сплачені за кредитами під заставу нерухомості, використаними для покупки, будівництва або суттєвого поліпшення вашого будинку, можуть бути віднімаються з бази оподаткування. Проконсультуйтесь із податковим фахівцем. Правила змінюються. Те, що було вірно п’ять років тому, може не застосовуватись сьогодні.
Точка прийняття рішення
Ремонт для додавання дитячої – це практичний крок. Він вирішує проблему нестачі місця. Він підвищує вартість вашого будинку. Але для цього потрібний капітал. Позика під заставу вашого будинку це потужний інструмент. Він може профінансувати ремонт мрії. Він також може надовго, на десятиліття посадити вас у боргову яму.
Вам потрібно розрахувати
Структура другого іпотечного кредиту
Якщо вам потрібна конкретна сума грошей на ремонт, кредит під заставу нерухомості (часто званий другим іпотечним кредитом) може стати найкращим рішенням. Ви отримуєте одноразову виплату. Банк встановлює фіксовану відсоткову ставку та чіткий графік погашення. Ви повертаєте борг щомісяця, доки баланс не досягне нуля.
Ця структура ідеально підходить, якщо у вас вже є кошторис від підрядника. Ви знаєте точну суму. Ви знаєте терміни. Жодних здогадів.
Розуміння вашої частки у власності (еквіті)
Перш ніж подавати заявку, потрібно знати, яка у вас фактично є частка у власності. Це не просто вартість вашого будинку. Це різниця між цією вартістю та тим, що ви ще повинні.
Уявіть частку у власності як ощадний рахунок, який зростає у міру збільшення вартості вашого будинку та зниження залишку за іпотекою.
Погляньмо на математику.
Допустимо, ви купили будинок за $350 000. Спочатку ви взяли іпотеку на $300 000. Ви погасили $175 000 основного боргу. баланс, Що Залишився, становить $125 000.
Тепер надходить оцінка. Вартість вашого будинку складає $500 000.
Ваш розрахунок частки у власності простий:
$500 000 (поточна вартість) – $125 000 (залишок боргу) = $375 000 (загальна частка у власності)
Ваша частка у власності зросла, бо ринок подорожчав. Це схоже на володіння цінним антикваріатом, ціна якого щойно досягла піку на аукціоні.
Заставне кредитування під актив
Ця частка у власності є вашою заставою.
Коли ви берете другий іпотечний кредит, ви займаєте гроші під ці $375 000. Банк використовує ваш будинок як гарантію. Якщо ви перестанете платити, вони заберуть не просто машину чи прикраси. Вони заберуть будинок. Вам, можливо, доведеться його продати.
Термін дії більшості других іпотечних кредитів становить від 5 до 30 років. Вони часто коротші за основну іпотеку. Також вони зазвичай видаються менші суми.
Люди використовують їх для:
– Консолідації боргів із високою процентною ставкою
– фінансування великого розширення будинку
– Оплати навчання у коледжі
Але іноді вам просто потрібна фінансова гнучкість. Ви бачите, як зростає вартість вашого будинку. Ви вирішуєте зайняти під нього гроші, щоб тримати готівку для інших можливостей.
HELOC та зворотні іпотеки
Кредити під заставу нерухомості – не єдиний спосіб отримати доступ до цієї вартості.
Лінія кредитування під заставу нерухомості (HELOC) працює інакше. Замість одноразової виплати ви отримуєте кредитний ліміт. Ви займаєте стільки, скільки потрібно і коли потрібно. Відсотки нараховуються лише фактично використану суму. Це може бути краще для проектів, що ongoщі, де витрати можуть коливатися.
Потім є зворотна іпотека. Вона призначена для літніх домовласників. Вона дозволяє конвертувати частку у власності у готівку без щомісячних платежів. Кредит погашається, коли ви продаєте будинок, переїжджаєте чи вмираєте.
Кожен варіант служить своїй меті. Для разового ремонту з фіксованим кошторисом другий іпотечний кредит забезпечує передбачуваність. Для проекту з плаваючим бюджетом HELOC забезпечує гнучкість. Знайте свої цифри, перш ніж щось підписувати. Ваш будинок знаходиться під загрозою.
Якщо у вас є конкретна сума, необхідна для ремонту — скажімо, $20 000 на нову кухню, вам потрібен інструмент, який відповідає цій фіксованій потребі. Тут на сцену виходить кредит під заставу нерухомості (home equity loan). Уявіть його як другий іпотечний кредит. Ви отримуєте одноразову суму одразу. Процентна ставка зазвичай фіксована. Ваші щомісячні платежі однакові протягом встановленого терміну, як правило, від 5 до 15 років. Це передбачувано. Просто. Ви точно знаєте, скільки ви повинні і коли станете боржниками.
Тут є податковий аспект, який варто перевірити. Відсотки, сплачені за кредитами під заставу нерухомості, можуть бути вираховані з бази оподаткування, якщо загальна сума позики становить $100 000 або менше, і якщо ви використовуєте кошти на купівлю, будівництво або суттєву модернізацію будинку, який служить забезпеченням по кредиту. Однак завжди консультуйтеся з податковим фахівцем. Правила змінюються.
Гнучкість кредитної лінії під заставу нерухомості (HELOC)
HELOC працює інакше. Це не одноразова сума. Це відновлювана кредитна лінія, забезпечена капіталом вашого будинку. Кредитори оцінюють ваш дохід, кредитний рейтинг та існуючі борги. Вони встановлюють ліміт на основі відсотка вартості вашого будинку.
Уявіть це як кредитну картку, забезпечену вашим будинком.
Більшість HELOC мають дві чіткі фази. Спочатку йде період запозичення (draw period). Він може тривати від 5 до 10 років. У цей час ви можете знімати гроші за необхідності. Деякі кредитори видають вам чекову книжку. Інші пропонують спеціальну картку. У січні ви можете зняти $2000 на ремонт сантехніки, потім нічого не знімати шість місяців, а в серпні $5000 на заміну вікон. Ви сплачуєте відсотки тільки на ту суму, яку фактично позичали. Це корисно, якщо ви займаєтеся кількома проектами протягом багато часу. Ви не пов’язуєте гроші, які вам поки що не потрібні.
Але є й зворотний бік. У період запозичення ваші платежі можуть складатися лише із відсотків. Це тримає щомісячні видатки низькому рівні, але зменшує основну суму боргу. Якщо вас спокушає використовувати цю лінію для витрат, не пов’язаних із ремонтом, будьте обережні. Гнучкість — це гострий меч. Легко витратити більше, коли гроші здаються просто доступними.
Після закінчення періоду запозичення починається період погашення. Тепер ви більше не можете позичати. Ви повинні погасити залишок боргу, зазвичай, протягом фіксованого терміну, наприклад, від 10 до 20 років. Платежі значно зростають, тому що тепер ви сплачуєте і основну суму, і відсотки. Деякі кредитори дозволяють продовжити лінію. Інші вимагають одноразового платежу наприкінці терміну. У деяких випадках ви можете рефінансувати залишок боргу у традиційний кредит. Уважно читайте дрібний шрифт. Перехід від періоду запозичення до періоду погашення може сильно вдарити вашому бюджету, якщо ви не готові.
Вартість та приховані комісії
Умови HELOC дуже різняться в різних кредиторів. Не дивіться лише на ставку. Дивіться на комісії. Ви можете зіткнутися з:
- Комісіями за обробку заявки
- річними членськими внесками або комісіями за обслуговування
- витратами на оцінку нерухомості
- Пошуком прав власності та страхуванням титулу
- Юридичними комісіями
- пунктами (які можуть знизити ваш кредитний ліміт)
- Комісіями за транзакції при кожній видачі грошей
Деякі кредитори скасовують певні збори. Інші, навпаки, нараховують їх усі. Розрахуйте річну процентну ставку (APR), яка включає відсотки та ці комісії. Низька відсоткова ставка нічого не вартий, якщо витрати при закритті угоди з’їдять ваш капітал.
Запитайте себе: чи надто короткий період погашення для мого грошового потоку? Чи можу я управляти платежами тільки за відсотками зараз, знаючи, що вони різко зростуть пізніше? Якщо відповідь «ні», кредит під заставу нерухомості з одноразовою виплатою може бути безпечнішим. Він потребує дисципліни. Ви берете лише те, що потрібно. Ви дотримуєтеся плану.
Зворотні іпотеки для літніх власників нерухомості
Зворотній іпотека звучить суперечливо. Банк сплачує вам. Ви не повертаєте його. Не одразу. Вам навіть не потрібний дохід, щоб qualify. Але це все ще кредит. І він супроводжується суворими умовами.
Щоб отримати зворотну іпотеку, вам має бути не менше 62 років. Ви повинні володіти своїм будинком без обтяжень або мати невеликий залишок боргу, який можна сплатити за рахунок коштів зворотної іпотеки. Ви повинні проживати у будинку не менше половини року.
Цей продукт призначений для пенсіонерів, які «багаті будинком, але бідні на готівку». Ви конвертуєте свій капітал у готівку. Ви можете отримати їх одноразовою сумою у вигляді кредитної лінії або щомісячних платежів. Ви продовжуєте жити у домі. Ви не сплачуєте щомісячні іпотечні платежі. Сума боргу зростає згодом із нарахуванням відсотків.
Не піддавайтеся ідеї, що вам ніколи не доведеться його повертати. Доведеться. Але ви повертаєте його лише тоді, коли продаєте будинок, постійно переїжджаєте чи вмираєте. Якщо ви залишаєтеся до кінця, кредит сплачується за рахунок коштів від продажу будинку.
Якщо спадкоємці хочуть зберегти будинок, вони повинні погасити зворотну іпотеку. Якщо вони не можуть цього зробити, кредитор забирає майно. Якщо вартість будинку перевищує суму боргу, спадкоємці одержують різницю. Якщо будинок коштує менше, ніж борг, кредитор покриває збиток (зазвичай завдяки страховці FHA для HECM). Ваші спадкоємці не несуть особистої відповідальності за нестачу.
Це “борг без права регресу”. Кредитор не може претендувати на інші активи. Але ваш капітал зникає. У міру того, як ви знімаєте гроші, ваш борг зростає. Ваш капітал зменшується. Це протилежність традиційній іпотеці. Ви займаєте своє майбутнє «я». Використовуйте цей інструмент обережно. Він вирішує проблему грошового потоку, але поступово руйнує актив, який ви будували десятиліттями.
Іпотеки з конвертацією домашнього капіталу (HECM) займають унікальне місце у світі кредитування. Це єдині іпотечні кредити із зворотним викупом, застраховані на федеральному рівні. Цей федеральний знак схвалення призначений як для галочки. Він обмежує розмір комісійних витрат і суворо регулює суму, яку кредитор може вам надати. У багатьох випадках ця страховка робить HECM доступнішим варіантом у порівнянні з приватними незабезпеченими кредитами зі зворотним викупом.
Звичайно, іпотечні кредити зі зворотним викупом, які підтримує держава через державні або місцеві агенції, іноді пропонують ставки нижче, ніж у HECM. Але є нюанс. Ці програми зазвичай мають низку обмежень. Вони часто призначені для конкретних цілей або орієнтовані на позичальників із низьким рівнем доходу. Для середнього домовласника HECM залишається найдоступнішим федеральним варіантом.
Якщо ви намагаєтеся розібратися в цифрах, інструменти мають значення. Іпотечний калькулятор допоможе оцінити потенційну суму виплат. Порівняйте стандартну HECM із старішими варіантами, такими як іпотека Home Keeper від Fannie Mae. Порівняння проекцій може змінити ваше ставлення до боргу.
Прихована математика збереження житла
Перш ніж щось підписувати, зупиніться та подивіться на загальну картину.
Багато домовласників стикаються з важким вибором, коли вихід на пенсію супроводжується непередбаченими витратами або боргом, що зростає. Продаж здається втратою частини вашої історії. Або, можливо, ви просто втомилися від фізичних проблем переїзду. Це людське небажання зрозуміле. Але воно також коштує дорого.
Вам потрібно прорахувати реальні цифри.
Розрахуйте чистий виторг від продажу вашого поточного житла. Потім порівняйте цю суму з вартістю оренди чи купівлі меншого за розміром житла. Включіть у вартість нового житла витрати на технічне обслуговування, страхування та майнові податки. Часто математика виявляє щось неприємне.
Збереження будинку з допомогою іпотечного кредиту зі зворотним викупом може у довгостроковій перспективі коштуватиме дорожче, ніж зменшення розміру житла.
Якщо ви продасте будинок і переїдете в просте і менше за розміром житло, ви звільните капітал. Ці гроші можуть доповнити ваш пенсійний дохід. Вони також можуть захистити спадкоємців від необхідності погашати величезний залишок боргу. Ви уникнете накопичення відсотків, яке характерне для іпотечних кредитів зі зворотним викупом.
Існують інші варіанти житла, про які ви, можливо, не замислювалися. Спільноти для людей похилого віку. Кооперативи. Найменші за розміром квартири з низькими витратами на обслуговування. Вивчення цих варіантів через такі ресурси як AARP може прояснити ситуацію. Ви можете виявити, що продаж це не втрата, а стратегічний фінансовий хід.
Уважно читайте дрібний шрифт
Деталі мають значення. Іпотечний кредит із зворотним викупом – це не подарунок. Це кредит, який згодом збільшується. Відсотки нараховуються на залишок боргу, зменшуючи вашу частку у капіталі. Переконайтеся, що ви знаєте, як розраховується сума заборгованості за кредитом. Знайте, коли настає термін погашення. Це не завжди відбувається після вашої смерті. Це може статися, якщо ви мешкаєте поза домом більше шести місяців на рік. Або якщо будинок перестає бути вашим основним місцем проживання.
Не поспішайте. Витратьте час читання кожного пункту. Ставте запитання. Якщо кредитор натискає на вас, вимагаючи швидко підписати документи, відступіть. Ці рішення мають довгострокові наслідки для вашої спадщини та вашого щоденного грошового потоку.
Правовий захист позичальників за кредитами під заставу нерухомості
Закон про захист прав споживачів у сфері кредитування (Закон про правдиве розкриття інформації про кредитування) покликаний запобігти недобросовісному кредитуванню на ринку житла. Ухвалений Конгресом в 1968 році, цей федеральний закон зобов’язує кредиторів розкривати повну вартість планів кредитування під заставу нерухомості. Включаючи річну процентну ставку (APR), графіки платежів, деталі про ставки з плаваючим значенням та будь-які приховані комісії. Закон надає триденний (в робочих днях) період охолодження. Цей термін починає текти з моменту відкриття рахунку. Ви можете скасувати кредит протягом цього вікна, повідомивши кредитора у письмовій формі. Після цього кредитор зобов’язаний зняти забезпечений інтерес до вашої оселі. Він також має повернути всі комісії за подання заявки та видачу кредиту.
Чому це важливо? Вторинні іпотеки часто приваблюють запеклих позичальників. Деякі недобросовісні кредитори використовують цю вразливість. Вони пропонують непідйомні умови чи хитро змінюють угоди. Закон є вашим захистом від таких тактик.
Якщо триденний період минув, і ви зрозуміли, що стали жертвою шахрайства, дійте швидко. Повідомте про кредитора до Федеральної торгової комісії. Ви також можете звернутися до агентств захисту прав споживачів, до консультантів з житлових питань або до адвокатської палати вашого штату для отримання юридичних рекомендацій. Ці кроки допоможуть захистити вашу нерухомість та ваше майбутнє.
Фіксовані та плаваючі ставки за кредитами під заставу нерухомості
Вибір між кредитом під заставу нерухомості та кредитною лінією (HELOC) зводиться до одного: як ви ставитеся до процентних ставок.
Традиційний кредит під заставу нерухомості пропонує фіксовану відсоткову ставку. Ваш щомісячний платіж залишається незмінним. Ви точно знаєте, скільки маєте. Передбачуваність – головна перевага.
HELOC зазвичай мають плаваючу відсоткову ставку. Ця ставка прив’язана до публічного індексу, наприклад, до базової ставки (prime rate) або ставки за казначейськими векселями США (T-Bill). Ці ставки змінюються, коли Федеральна резервна система коригує свої ставки. Це вносить невизначеність. Ваш щомісячний платіж може зрости або впасти. Однак є гнучкість. Багато HELOC дозволяють платити лише відсотки. Деякі дають змогу гасити і основну суму боргу. Ви можете вибрати залежно від вашого грошового потоку.
Математика плаваючої ставки включає маржу. Кредитори додають цю маржу до ставки індексу. Маржа вимірюється у процентних пунктах. Якщо базова ставка складає 4,5 відсотка, а ваш кредитор додає маржу в один процентний пункт, ваша фактична ставка становитиме 5,5 відсотка.
Існують обмеження на плаваючі ставки. Обмеження (cap) визначає, наскільки високо може піднятися ставка протягом терміну дії плану. Деякі плани також обмежують, наскільки сильно може впасти ставка. Якщо ваша ставка досягне межі, деякі кредитори можуть заморозити зняття коштів. Інші дозволяють конвертацію. Ви можете перейти з плаваючої ставки на фіксовану. Деякі кредитори дозволяють конвертувати частину або весь борг у фіксований термін ануїтетного плану. Не всі кредитори пропонують цю опцію. Уважно читайте дрібний шрифт перед підписанням.
Кредити під заставу нерухомості та кредитні лінії під заставу нерухомості не просто видають вам гроші та зникають. Вони мають свої умови щодо того, як і коли ви повинні їх погашати. Умови диктують вашу дійсність. Деякі структури прості. Інші є пастками.
Більшість планів вимагають виплати лише відсотків протягом періоду запозичення. Ви сплачуєте за вартість позики, але основна сума боргу залишається незмінною. Це нормально доти, доки не закінчиться термін. Потім настає великий остаточний платіж.
Пастка великого остаточного платежу
Великий остаточний платіж — це одноразова сума, що підлягає виплаті наприкінці терміну кредиту, якщо основна сума боргу була повністю погашена. Це не помилка. Це величезний чек.
У вас є три варіанти на цю дату:
1. Сплатити його із заощаджень.
2. Рефінансувати новий іпотечний кредит.
3. Взяти іншу позику в іншого кредитора.
Якщо ви не зробите нічого з цього, ви ризикуєте втратити будинок внаслідок судового продажу. Ваш будинок знову стає запорукою.
Гнучкість тут – ваш щит. Багато кредиторів дозволяють вносити додаткові платежі в рахунок основної суми боргу. Використовуйте цю нагоду. Погашення основної частини боргу запобігає тому страшному фінальному моменту. Якщо ви продасте будинок до закінчення терміну дії кредиту, його потрібно повністю погасити. Ви не можете просто піти від нього, тому що переїхали.
Як розпізнати хижацького кредитора
Перш ніж щось підписувати, запитайте себе, чи зможете ви реально сплатити цей борг. Чи стабільна ваша робота? Чи зможете ви впоратися з вищими щомісячними видатками, якщо ставки зростуть?
Якщо з грошима туго, поговоріть із кредитним консультантом. Міністерство житлового будівництва та міського розвитку США (HUD) публікує список затверджених агенцій. Вони допомагають людям, які мають труднощі з виплатами за іпотекою. Не пропускайте цей крок.
Беріть кредит під заставу нерухомості лише з конкретної причини. Ремонт? Консолідація боргів? Освіта? Чи не «просто так». Кредитна лінія під заставу нерухомості (HELOC) відчувається як кредитна картка. Але ж це не вона. Ставлення до неї як до кредитної картки може виснажити ваш капітал та зруйнувати ваше фінансове становище.
Порівняння пропозицій є обов’язковим. Хижаницькі кредитори націлені на людей похилого віку, позичальників з низьким доходом і тих, у кого погана кредитна історія. Вони пропонують умови, які здаються гарними, поки вони не перестають бути ними.
Запитайте друзів. Перевірте відгуки. Переконайтеся у репутації кредитора. Ви не бажаєте акулу. Ви хочете партнера у своїй фінансовій структурі.
Порівняння пропозицій про кредити як професіонал
Відсоткові ставки коливаються. Комісії накопичуються. Змінні ставки додають невизначеності. Як порівняти незрівнянне?
Використовуйте робочий лист для порівняння кредитів від FDIC. Він змушує вас перерахувати всі витрати. Комісія за оформлення. Закриті витрати. Пункти (знижки за відсоткову ставку). Він організовує хаос. Він виділяє справжню річну відсоткову ставку (APR).
Торгуйтесь. Серйозно. Кредитори на це очікують. Скажіть їм, що ви порівнюєте речення. Попросіть їх понизити комісії. Попросіть найкращі ставки. Змусіть їх конкурувати. Це схоже на покупку автомобіля. Ціна на ціннику це відправна точка, а не остаточний вердикт.
Оцінка сумлінності
Як тільки ви оберете кредитора, вимагайте оцінку сумлінності (GFE). За законом вони мають надати її протягом трьох днів після вашої заяви.
Прочитайте її. Кожен рядок.
За тиждень до закриття угоди зателефонуйте їм знову. Запитайте, чи нічого не змінилося. Чи збільшились комісії? Чи зрушила ставка? Якщо цифри виглядають інакше, зупиніться. Запитайте чому.
Отримайте другу думку. Бухгалтер чи податковий юрист можуть помітити червоні прапори, які ви могли пропустити. Не підписуйте, якщо ви заплуталися. Не підписуйте, якщо вас поспішають.
Слідкуйте за порожніми полями. Якщо у формі є порожні місця, закресліть їх та поставте свій підпис. Ваш кредитор може сказати, що це є стандартним. Це негаразд. Це ризик. Ніколи не залишайте договір відкритим для інтерпретації.
Чому важливо співвідношення кредиту до вартості
Співвідношення кредиту до вартості (LTV) – це математика вашого ризику. Це сума, яку ви повинні, поділена на вартість вашого будинку.
Кредитори воліють співвідношення LTV нижче 80%. Чому? Це безпечніше для них. Це означає, що у вас є власна частка гри.
Ось математика:
Ви повинні 250 000 доларів за будинок вартістю 500 000 доларів. Ваше LTV складає 50%. Безпечно.
Ви берете другий іпотечний кредит на 150 000 доларів.
Загальний борг: 400 000 доларів.
Нове LTV: 80%.
Це межа. Перейдіть її, і погашення стане складнішим. Ваше право власності на будинок опиниться під загрозою.
Чи не займайте більше, ніж вам потрібно. Не приймайте умови, які Ви не можете підтримувати. Навіть якщо кредитор обіцяє сприятливі умови, висока LTV може занапастити вас пізніше.
Тримайте свій коефіцієнт низьким. Тримайте свої платежі керованими. Мета – не просто отримати гроші. Мета – зберегти будинок.
І якщо цифри не сходяться, йдіть. Завжди є інший шлях. Або інший день.
Тримайте коефіцієнт Loan-to-Value (LTV) нижче 80 відсотків
Уникнення надмірної іпотечної заборгованості це не просто фінансова рада, це стратегія виживання. Золоте правило запозичення під заставу нерухомості звучить просто: тримайте коефіцієнт Loan-to-Value (LTV) нижче за 80 відсотків.
Деякі кредитори наполягатимуть на подоланні цього порога. Вони можуть навіть запропонувати вам кредит на суму, що перевищує поточну вартість вашого будинку. Не погоджуйтесь на це. Ці хижацькі фінансові структури мають високу ціну. Вищі відсоткові ставки. Обов’язкове страхування іпотеки. І жахливий сценарій, коли ви не можете продати свій будинок, тому що повинні більше, ніж він стоїть на ринку.
Коли ви займаєте під заставу свого капіталу, ви використовуєте як заставу свій найбільший актив. Не перетворюйте його на пастку.
Як насправді працюють кредити під заставу нерухомості
Кредит під заставу нерухомості насправді є вторинною іпотекою. Ви берете суму одноразовим платежем під заставу вашого капіталу нерухомості та погашаєте її протягом фіксованого терміну за конкретною відсотковою ставкою. Це передбачувано. Це жорстко.
Але скільки ви насправді можете зайняти?
Кредитори зазвичай дозволяють використовувати від 80 до 90 відсотків доступного капіталу. Точна цифра залежить від вашого кредитного рейтингу, доходу та апетиту кредитора до ризику. Погляньмо на математику.
Припустимо, ви купили будинок за $350 000. Ви погасили $175 000 з іпотечного кредиту в розмірі $300 000. Ви все ще повинні $125 000. Нещодавня оцінка оцінює будинок у $500 000. Ваш капітал становить $375 000 ($500 0. Кредитор може дозволити вам зайняти 85 відсотків цих $375 000. Це $318 750. Не витрачайте всю суму відразу. Залишіть запас.
Кредит під заставу нерухомості проти кредитної лінії: що підходить для вашого проекту?
Ви зважуєте варіанти для ремонту чи великої покупки. Який інструмент вибрати?
Кредити під заставу нерухомості
Найкраще підходять для фіксованих щомісячних платежів. Ви точно знаєте скільки вам потрібно. Ви точно знаєте, скільки платитимете. Якщо ви замінюєте дах або додаєте ванну кімнату, вартість, швидше за все, буде одноразовою. Кредит одноразовою сумою ідеально підходить для цього.
Кредитні лінії під заставу нерухомості (HELOC)
Найкраще підходять для поточних витрат. Уявіть кредитну картку, забезпечену вашим будинком. Ви знімаєте кошти в міру потреби. Це краще, якщо ваш проект може змінитися. Це забезпечує гнучкий доступ. Але пам’ятайте – змінні ставки можуть зростати.
Умови сильно різняться. Уважно читайте дрібний шрифт. Знайдіть структуру, яка відповідає вашому грошовому потоку, а не лише вашій здатності позичати.
Чи можна використовувати кредит під заставу нерухомості на будь-які цілі?
Юридично – так. Ви можете використовувати гроші на будь-які цілі.
На практиці більшість домовласників використовують їх для:
– великих витрат
– ремонту будинку
– медичних рахунків
– освітніх витрат
Немає обмежень використання. Є лише наслідки, якщо ви неправильно керуєте боргом. Використовуйте його для збільшення вартості вашого будинку або стабілізації вашого життя. Не використовуйте його для фінансування відпустки.
Яка середня відсоткова ставка?
Єдиної середньої ставки немає. Ставка, яку ви отримаєте, залежить від вашого особистого фінансового профілю та поточних ринкових умов. Високий кредитний рейтинг та стабільний дохід забезпечать вам найкращі умови. Слабка кредитна історія призведе до вищої ставки.
Вивчіть поточні ринкові тенденції. Порівняйте пропозиції кредиторів. Не приймайте першу отриману пропозицію.
Додаткові ресурси про капітал нерухомості
Якщо ви хочете глибше розібратися в тому, як ці фінансові інструменти вписуються у вашу загальну картину, ознайомтеся з цими посібниками:
- Як працюють іпотеки
- Як працює Федеральна резервна система
- Як працюють банки
- Як будується будинок
- Як працюють кредитні звіти
- Як працюють REITs (фонди нерухомості)
- Як працюють кредитні рейтинги
- Як працює оренда з правом викупу
- Як працюють кредитні картки
Корисні інструменти та калькулятори
- GetSmart Mortgage Loan Calculator
- Prime Rate – Rate, Definition & Historical Graph
Джерела
- “A Rising Debt Loan.” AARP.
- “A New Kind of Loan: In Reverse.” AARP.
- “Про Reverse Mortgages for Seniors (HECM).” U.S. Department of Housing and Urban Development.
- “FDIC: Putting Your Home on Line є Risky Business.” Federal Deposit Insurance Corporation.
- “Інша опція: Home Equity Loans.” Motley Fool.
- “Borrowing Against Your Home.” Motley Fool.
- “Home Equity Basics.” Bankrate.com.
- “Reverse Mortgage FAQs.” National Center for Home Equity Conversion.
- “U.S. Treasury Bill Definition.” investorwords.com.
- “The Difference Between Home Equity Loans and Lines of Credit.” Wells Fargo.
- “What is a Loan to Value Ratio?” DoItYourself.com.
- “Home Equity Product Guide.” GetSmart.
