Був 2007 рік. Фондовий ринок зростав. Безробіття було низьким. Ціни на житло стрімко злітали. Купівля та перепродаж будинків («фліпінг») була найпопулярнішим трендом. Інвестори купували нерухомість та продавали її через кілька місяців, отримуючи величезний прибуток. Високі іпотечні ставки їх не зупиняли. Логіка на той час здавалася бездоганною. Навіщо турбуватися про подвійні ставки через два роки, якщо ви продасте будинок через один? Це був золотий серпанок. Ми не бачили наближення краху.
Потім у 2008 році все звалилося. Ринок нерухомості впав. Вартість різко впала. Будинок, куплений на піку за 500 000 доларів, раптово став коштувати 250 000 доларів. Ви все ще мали банку 250 000 доларів. Це називається бути “під водою” (underwater), також відоме як бути в негативному капіталі (upside down). Баланс із іпотеки перевищує ринкову вартість будинку. Найчастішим результатом є дефолт. Лише 2009 року 2,8 мільйона будинків зіткнулися з процедурою конфіскації. Це було зростання на 120% порівняно з 2007 роком.
Конфіскуція руйнує кредитний рейтинг. Такі програми, як Програма рефінансування житла за доступною ціною (HARP), існували, але мало хто під них підходив. Для багатьох домовласників з негативним капіталом єдиним реальним варіантом був короткий продаж.
Що таке короткий продаж?
Короткий продаж відбувається, коли будинок продається за суму меншу, ніж залишок боргу за іпотекою. Продавець має переконати кредитора пробачити непогашений борг. Це непросто. Але якщо схвалено, це дає певні переваги.
- Покупці отримують ціну за справедливою ринковою вартістю.
- Продавці уникають тавра конфіскації.
- Кредитори повертають частину основного боргу та уникають дорогого процесу конфіскації.
Звучить просто. Але це негаразд. Угоди з коротким продажем складні. На схвалення йдуть місяці. Кредитори можуть відмовити з багатьох причин. Ось як насправді працює цей процес.
Покроковий процес
Давайте розглянемо це з погляду покупця. Спочатку знайдіть оголошення про короткі продажі. Вони рідко позначаються в такий спосіб. Банки не бажають афішувати проблеми. Продавці використовують евфемізм. Шукайте такі терміни, як “попередня конфіскація” (pre-foreclosure), “потрібний розгляд третьою стороною” або “потрібне схвалення банку”.
Почніть пошук у розділі попередньої конфіскації на сайтах, таких як RealtyTrac. Ці оголошення існують у всіх 50 штатах. Як тільки у вас буде кілька кандидатів, порівняйте ціни. Подивіться на схожі будинки у районі. Зосередьтеся на нещодавно проданих об’єктах. Це встановить справедливу ринкову вартість.
Далі отримаєте попереднє схвалення на іпотеку. Це фіксує вашу процентну ставку. Що ще важливіше, це показує банку продавця, що ви серйозні. Ви є кваліфікованим покупцем.
Коли ви знайдете потрібний будинок, зробіть пропозицію. Ви підпишете договір купівлі-продажу. Ціна має відображати справедливу ринкову вартість. Ви також внесете депозит задатку (earnest money). Це зворотний грошовий депозит, який підтверджує вашу відданість угоді.
При звичайній купівлі переговори закінчуються. Не у випадку з коротким продажем. Влада перебуває у іпотечного кредитора продавця. Вони мають схвалити ціну.
Доказ скрутного становища
Для схвалення продавець повинен довести, що не може дозволити виплати іпотеки. Короткий продаж — єдиний спосіб уникнути конфіскації. Кредитор потребує певних документів.
- Лист про скрутне становище.
- Доходи та записи про щомісячні витрати.
- Будь-які повідомлення про конфіскацію, отримані продавцем.
- Докази, що інші зміни умов кредиту було відхилено.
Цей пакет документів надсилається до банку. Потім ви чекаєте. Тижні перетворюються на місяці. Кредитор розглядає запит. Вони отримують схвалення від інвесторів, які мають борг по іпотеці. Вони проводять власну оцінку нерухомості.
Банк може запропонувати зустрічну пропозицію. Або може відмовити у запиті. Причини відмови різняться. Можливо вони вважають, що продавець все ще може платити. Можливо страхування іпотечного покриття покриває більше, ніж очікувалося. Або, можливо, пропозиція просто нижча за справедливу ринкову вартість.
Якщо схвалено, угода закривається як традиційний продаж. Але будьте обережними з іншими іпотеками. Якщо у нерухомості є кредит під заставу будинку чи інші обтяження, процес повторюється кожному за кредитора. Це вимотує.
Альтернативи конфіскації
Короткий продаж — не єдиний шлях. Є інший варіант: передача права власності кредитору рахунок погашення боргу (deed in lieu of foreclosure). Це передає право власності додому безпосередньо кредитору. Кредитор вибачає непогашений борг. Вони часто покривають витрати на переїзд.
Вплив на ваш кредитний рейтинг є менш серйозним, ніж при конфіскації. Це все одно завдає шкоди. Але це краще за альтернативу.
Який маршрут є кращим для вашої ситуації? Відповідь залежить від вашого фінансового стану. І від кредитної історії. І від того скільки у вас залишилося часу. Годинник цокає. Банки спостерігають. Вам потрібно діяти швидко.
Чому короткий продаж вигідніше foreclosure (але не для вашої кредитної історії)
Математика жорстока, але однозначна. Якщо ви продавець, короткий продаж — це єдине, що стоїть між вами та повним фінансовим крахом. Foreclosure залишається у вашій кредитній історії на сім років. Короткий продаж? Два роки. Це головна перевага.
Але саме тут розпочинається розвінчання міфів. Багато хто вважає, що відмова від невдачі рятує їх кредитний рейтинг. Це негаразд. Дані FICO показують, що обидві події знижують рейтинг 780 на 140-160 балів. Збитки ідентичні. Єдина різниця полягає в тому, як довго доведеться чекати, перш ніж подавати заявку на нову іпотеку.
Дилема покупця: нижча ціна, вищий рівень стресу
Для покупця спокуса очевидна. Ви отримуєте будинок нижче за ринкову вартість. Ви уникаєте хаотичного та повного судових розглядів кошмару купівлі збанкрутованої нерухомості. Жодних суперечок із колишніми власниками, які відмовляються з’їжджати. Жодних прихованих обтяжень, що спливають після закриття угоди. Просто чиста покупка.
Але насправді це не так чисто. Це повільно.
Короткий продаж затягується, тому що ключі від будинку тримає банк продавця. Він має схвалити кожен крок. Якщо є другі іпотечні кредити або обтяження, процес завмирає доти, доки всі сторони не погодяться. І навіть тоді банк може відмовити. Ви можете закохатися в будинок, внести завдаток і спостерігати, як угода руйнується, тому що кредитор вирішив, що пропозиція недостатньо низька.
Потім є питання вартості. При звичайному продажу продавець оплачує інспекцію та ремонт. За короткого продажу банк не має стимулу торгуватися. Він уже зазнає збитків. Він перекладає ці витрати на інспекцію на вас. Ви оплачуєте перевірку вдома. Ви можете навіть сплатити за ремонт, який вони вимагають від вас виконати до того, як вони дадуть свою згоду.
Чому банки припускають такий розвиток подій
Здається, що банк легко створює проблеми. Це негаразд. Він втрачає гроші у будь-якому випадку. Foreclosure – це дорогі активи для утримання. Порожні будинки руйнуються. Кредитори оплачують догляд за газоном, збирання снігу, охорону та великий структурний ремонт. Вони також покривають прострочені податки та аукціонні збори.
Короткий продаж, хоч і болісний, обходиться дешевше, ніж дозволяти нерухомості детермінувати (занепадати) до передчасного. Обидві сторони сподіваються, що банк побачить логіку. Продавець одержує швидкий вихід. Покупець отримує угоду. Банк уникає брудного і дорогого процесу длявитрати.
Як вижити в цьому процесі: поради експертів
Якщо ви опинилися у такій ситуації, вам потрібна стратегія. Емоції не допоможуть. Допоможе документація.
Для продавців: будьте прозорі та наполегливі
-
Спочатку отримайте попереднє схвалення на короткий продаж
Не виставляйте будинок на продаж, поки не надішліть листа про труднощі та фінансові документи кредитору і не отримаєте листа з «попереднім схваленням». Це повідомляє агентам з нерухомості та покупцям, що банк хоча б дослухається. Без цього ви витрачаєте марно. -
Встановіть правильну ціну, а не високу
Банки мають автоматизовані моделі оцінки (AVM). Якщо ви встановите ціну на основі емоційної прихильності або недавнього продажу за три милі, банк миттєво відхиляє її. Встановіть ціну на рівні або нижче за оцінну ринкову вартість банку. Дозвольте банку торгуватися далі. -
Документуйте кожну взаємодію
Ведіть журнал. Кого викликали? Коли? Що вони сказали? Банки змінюють власників. Асесори отримують підвищення. Якщо ви втратите свою контактну особу, ви втратите імпульс. Майте запасну контактну особу. -
Будьте готові до вимог «Листа чистого прибутку» (Net Sheet)
Банк запросить докладну розбивку того, скільки ви повинні порівняно з тим, за скільки будинок буде продано. Вони хочуть бачити кожне обтяження, кожен неоплачений податок, кожен борг кредитної картки. Якщо ви щось приховаєте, угода провалиться.
Для покупців: терпіння — ваш єдиний інструмент
- Перевіряйте право власності заздалегідь
Перед тим, як зробити пропозицію, перевірте записи в окрузі. Переконайтеся, що немає вторинних обтяжень, податкових обтяжень або членських внесків до ТСЖ, які можуть зірвати угоду. Короткий продаж
Робота з фахівцем з коротких продажів
Не намагайтеся діяти навмання під час короткого продажу. Не стандартні угоди «як є» (as-is) і швидкі закриття угод. Це бюрократичні лабіринти. Ваш перший крок повинен полягати в наймі агента з нерухомості, який справді розуміється на цій сфері. Я маю на увазі людину, яка вже проходила процес схвалення з боку кредитора. Він має досконало розуміти розрахунки справедливої ринкової вартості. Він повинен знати, що саме шукає відділ мінімізації збитків банку в стопці документів. Якщо ваш агент ніколи не працював з коротким продажем, ви просто додаєте шум до сигналу.
Проблема lienов і кредиторів
Уникайте нерухомості з декількома іпотечними кредитами. Все просто. Якщо на будинку є другий іпотечний кредит, кредитна лінія під заставу нерухомості або будь-який інший lien (обтяження), біжіть. Кожен додатковий кредитор означає ще один підпис, ще одну перевірку та ще одну затримку. Йдеться про місяці. І кожен новий учасник процесу знижує можливість успішного закриття угоди. Тримайте кількість іпотечних кредиторів рівним одному. Це зменшує душевні страждання. Це робить графік більш керованим.
Ціноутворення: жодних занижених пропозицій
Не намагайтеся запропонувати ціну значно нижчу за ринок. Кредитор вже зазнає збитків. Він не налаштований благодійно. Він хоче повернути якнайбільше. Ваша пропозиція має бути трохи нижчою за встановлену справедливу ринкову вартість. Це стеля. Подивіться на аналогічні продажі у районі. Тримайте свої цифри у цьому діапазоні. Якщо ви запропонуєте замало, банк просто відхилить вашу пропозицію і перейде до наступної зацікавленої особи.
Доказ серйозності намірів
Банку потрібно бачити, що ви віддані угоді. Підійдіть з листом про попереднє схвалення іпотеки. Надайте значний депозит задатку. Включіть у пакет договір купівлі-продажу. Покажіть їм порівняльні дані, які ви використовували для обґрунтування вашої ціни. Це демонструє, що ваша пропозиція є реалістичною. Повністю відданий покупець, який має «шкіру у грі» (фінансову зацікавленість), отримує пріоритет. Банкам подобається певність. Дайте їм її.
Правило «далеких родичів» (Arm’s Length)
Не намагайтеся обдурити систему. Купівля будинку з коротким продажем у друга або родича з подальшим здаванням його їм в оренду незаконна. Це порушує правила угод за умов «далеких родичів» (arm’s length ). Ціна продажу має відображати справедливу ринкову вартість. Це не може бути «дружня» угода. Якщо кредитор запідозрить, що ви і продавець змовляєтеся, щоб завищити вартість або обійти ринкові перевірки, угода припиниться. Крапка. Жодних винятків для сімейних зв’язків або близьких дружніх стосунків.
Документація: своєчасність має ключове значення
Надайте всю документацію негайно. І ви, і продавець маємо бути на одній волі. У звичайній угоді з нерухомістю і так достатньо бюрократії — ваша кома, мабуть, ще болить підписанням паперів. Короткі продажі додають шари. Вам необхідно довести наявність труднощів (hardship). Вам потрібні підтвердження прибутку. Вам потрібні податкові декларації. Пропустіть термін і файл буде відсунуто в кінець черги. У коротких продажах перебування наприкінці черги часто означає розпад угоди.
Податкові наслідки для продавців
Продавці, дослухайтесь. Податкові наслідки є реальними. Найчастіше IRS розглядає списаний борг як дохід. Якщо кредитор прощає 100 000 доларів від вашого іпотечного балансу, ці 100 000 доларів потрапляють до вашої податкової декларації як оподатковуваного доходу. Є винятки. Якщо будинок був вашим основним місцем проживання, ви можете бути звільнені від сплати податків відповідно до певних законів. Якщо ви були неспроможні до списання боргу, це ще одна потенційна пільга. Але не гадайте. Зателефонуйте своєму бухгалтеру. Не припускайте, що ви у безпеці.
Часті питання про короткий продаж
Що таке короткий продаж?
Це купівля або продаж будинку за ціною, нижчою від залишку за іпотекою. Продавець має переконати кредитора пробачити непогашений борг. Це зазвичай відбувається, коли власник відстає від платежів і хоче уникнути процедури конфіскації (foreclosure).
Скільки часу займає процес?
Важко. Місяці. Навіть якщо всі погоджуються з ціною, кредитор може відхилити пропозицію. Після схвалення закриття правочину займає від 60 до 90 днів. Загальний середній термін? Близько чотирьох місяців.
Які недоліки?
Для продавців: ви уникаєте конфіскації, але йдіть з нульовою сумою. Для покупців: процес довгий та невизначений. Угоди можуть зірватися. Витрати на закриття угоди можуть бути вищими, оскільки кредитор відчуває менший тиск для переговорів з ремонту або кредитів.
Чому хтось вибере короткий продаж?
Продавці: це менше шкодить вашому кредитному рейтингу, ніж конфіскація. Можливо, ви будете знаходитись у списку на заборону кредитування лише два роки, на відміну від семи років при конфіскації. Покупці: ви заощаджуєте гроші. Ціна трохи нижча за ринкову. Ви уникаєте ризиків будинку після конфіскації, які можуть бути пошкоджені або мати юридичні проблеми.
Чи можна торгуватися за короткого продажу?
Так, але це додає часу. Ваша зустрічна пропозиція має бути схвалена кредитором. Якщо ви хочете підвищити свої шанси, не пропонуйте ціну значно нижчу за ринок. Кредитори зазнають збитків. Вони менш гнучкі. Пропонуйте ціну трохи нижче за справедливу ринкову вартість. Це максимум, на який ви можете розраховувати.
