Це болісно. Відмовні листи від порад кооперативів глибоко ранять, тому що вони здаються особистими. Ви, мабуть, вклали свої заощадження у початковий внесок. Ви подолали фінансові бар’єри, встановлені радою. Однак вони кажуть «ні».
Тиша після такої відмови часто буває голосніше за рішення. Більшість порад не пояснюють причин відмови. І ця тиша захищає їх. Якщо ви не можете довести дискримінацію, відмова рідко підлягає оскарженню в суді. Закон надає порадам широкі права на «бізнес-судження». Їм потрібно лише діяти сумлінно, у межах своїх повноважень та на користь виконання цілей кооперативу.
Це найвища планка для вас. І ще вища — для перемоги.
Але розуміння того, коли рада перевищить свої повноваження, є ключовим для будь-якого потенційного покупця чи поточного акціонера. Ось як відрізнити тяжкий вибір від порушення закону.
Висока ціна суб’єктивності
Чому так складно подати до суду на раду кооперативу за відмову? Тому що довести наміри складно. Порадам не потрібно надавати причини відмови покупцю. Однак у суді вони зобов’язані надати їх, щоб довести відсутність дискримінації.
Подумайте про це. Якщо порада відмовляє вам, вона може пізніше послатися на суб’єктивні причини. Можливо, ваша поведінка на співбесіді видалася «дивною». Можливо, відтінок помади, який ви носили, сигналізував про нестачу серйозності. Це звучить абсурдно, але це юридична лазівка. Поради знають про це. Вони уникають надання причин, щоб уникнути публічної ганьби. Хто захоче опинитися в офіційному протоколі із твердженням, що вони відмовили фінансово надійному покупцю через його одяг?
Цей страх викриття є серйозним стримуючим чинником обох сторін. Він запобігає початку багатьох судових позовів.
Де насправді відбувається дискримінація
Дискримінація є незаконною. Крапка. Але вона також буває тонкою. Ви не можете відмовити заявнику на підставі:
- Раси або кольору шкіри
- Віросповідання чи релігії
- Вік
- Національного походження або статусу громадянства
- Підлоги або сексуальної орієнтації
- Інвалідності
- Сімейного чи шлюбного становища
- Законного джерела доходу
Це — червоні лінії. Але довести їхнє дотримання складно. Візьмемо, наприклад, сімейний стан. Відмова покупцю тільки тому, що має дітей, є незаконною. Проте поради можуть посилатися на «годинник тиші» або «дитячі зручності» як на законні причини. Грань розмита.
Справи, які справді доходять до суду та виграються? Зазвичай це відбувається до етапу співбесіди. Без цієї особистої взаємодії залишається менше місця для суб’єктивної упередженості. Якщо рада послідовно відмовляє покупцям із прізвищем Кац або Ернандес, які в іншому фінансово спроможні, це закономірність. Це дані. Це є підставою для справи.
Брокери також підпадають під це правило. Якщо агент з нерухомості відмовляє вас від покупки квартири в будівлі на підставі вашої раси чи розміру сім’ї, він діє незаконно. Він не просто виявляється корисним. Він порушує закон.
Доля від внутрішнього становища: дилема поточного акціонера
Потрапити до будівлі – це перший крок. Залишитися там, не борючись із порадою, — другий крок. Але поради мають владу. І іноді зловживають нею.
Як тільки ви стаєте акціонером, рада несе обов’язок фідуціару. Він має відповідально керувати вашими грошима. Він повинен забезпечувати безпеку приміщень. Він повинен дотримуватися статуту. Якщо він не виконує жодного з цих обов’язків, у вас є підстави для судового розгляду.
Поширені точки тертя включають:
- Незаконна відмова у продажу: Рада блокує вашу можливість продати квартиру кваліфікованому покупцю без причини.
- Спори про ремонт: Вони довільно відхиляють ваші пропоновані ремонти або нав’язують обов’язкові для поради ремонти, які не є необхідними.
- Проблеми в районі: Конфлікти, що виникають через тісне сусідство, де рада не застосовує правила однаково.
«Якщо рада перевищує межі встановлених правил або не виконує свої обов’язки фідуціарні, у вас може бути законна підстава для судового позову».
Перш ніж наймати юриста, спробуйте вирішити питання мирним шляхом. Документуйте все. Електронні листи, протоколи зборів, фотографії проблем із технічним обслуговуванням. Якщо це не допоможе, проконсультуйтеся з адвокатом, який спеціалізується на праві кооперативів. Ці правила складні та заплутані. Вам потрібен експерт, щоб орієнтуватися у них.
Чи варта боротьба того?
Судові розгляди дороги. Вони повільні. Вони поділяють суспільство. Ваші сусіди дізнаються про це. Ваш соціальний стан у будівлі може постраждати.
Запитайте себе, чи варте воно того. Чи дійсно варто. Ви платите трьома цінами: судові витрати, час та мир у суспільстві. Знайте відповідь, перш ніж подавати скаргу.
Закон на вашій стороні, якщо ви піддаєтеся дискримінації. Але система влаштована так, що боротьба з нею втомлює. Дійте обережно. Дійте, спираючись на докази. І завжди читайте дрібний шрифт.
