Кредитори не видають гроші із доброти. Вони ведуть бізнес з метою отримання прибутку і використовують кілька хитрих способів гарантувати отримання виплат в першу чергу. Основна частина цього доходу, одержуваного на початковому етапі, посідає збори за оформлення (origination fees).
Це не просто адміністративні витрати. Це відсоток загальної суми вашого кредиту. Зазвичай ви платите від половини до одного відсотка, коли підписуєте договір. Але тут є каверза.
Може здатися, що ви просто сплачуєте комісію за початок кредитування. Насправді, ці збори непомітно підвищують вашу ефективну відсоткову ставку на весь термін дії кредиту.
Математика націнки
Розглянемо конкретний приклад. Уявіть, що ви берете іпотечний кредит на 100 000 доларів. Оголошена процентна ставка становить 7 відсотків. На перший погляд ваш щомісячний платіж виглядає простим.
665,30 доларів на місяць.
Але саме тут розпочинається ілюзія.
Якщо ви сплачуєте три відсотки у вигляді збору за оформлення, ви сплачуєте 3 000 доларів із власних коштів. Додайте інші витрати при закритті угоди, такі як комісії за обробку, і припустимо, ви витрачаєте ще 820 доларів. Загальна сума первісних витрат: 3820 доларів.
Ось у чому проблема. Ваш щомісячний платіж все ще розраховується на основі повної суми кредиту 100 000 доларів. Але ваш фактичний залишок по кредиту тепер нижче, тому що ви заплатили ці гроші зі своєї кишені.
Ви повинні 96180 доларів.
Ви платите 665,30 долара на місяць по залишку, який приблизно на 4 000 доларів менше, ніж сума, на яку нараховується відсоток. Ця розбіжність означає, що ваша річна процентна ставка (APR) складає не сім відсотків.
Насправді вона становить 7,39 відсотка.
Кредитор зберігає різницю. Вони отримують готівку заздалегідь, а ви отримуєте більш високу ефективну відсоткову ставку. Відсотки це те, де полягає реальний прибуток банків. Саме тому вони структурують кредити в такий спосіб.
«Результатом збору за оформлення та інших початкових зборів є те, що ви сплачуєте більше відсотків протягом терміну дії кредиту, ніж можете подумати».
Цей механізм сильніше впливає, якщо ви плануєте продати нерухомість або рефінансувати кредит найближчим часом. Чим вище ваші початкові витрати, тим вищою стає ваша ефективна ставка, якщо ви не утримуєте кредит до його погашення. Проте масштаб має значення. Чим більший ваш кредит, тим менший відсотковий вплив цих зборів на вашу загальну річну відсоткову ставку.
Обслуговування та дисконтні бали
Збори за оформлення – не єдиний спосіб, за допомогою якого кредитори отримують цінність.
Деякі кредитори стягують дисконтні бали. Один бал дорівнює одному відсотку від суми кредиту. Ви платите це авансом, щоб зменшити свою відсоткову ставку. Це компроміс. Ви платите більше зараз, щоб платити менше пізніше.
Потім є комісії за обслуговування. Це поточні збори, що сплачуються позичальниками за управління кредитом. Кредитор може продати ваш кредит сервісної компанії або обробляти його всередині компанії, але вони все одно одержують дохід за адміністративне навантаження щодо відстеження ваших платежів.
Зниження початкових витрат за іпотекою
Ви не повністю безсилі перед цими зборами.
Переговори є ще життєздатним інструментом. Ви можете попросити свого кредитора скасувати або зменшити збори за оформлення. Це вимагатиме деяких зусиль, але може значно знизити ваші початкові витрати.
Пошук програм кредитування, що підтримуються державою, також може допомогти. Вони часто мають іншу структуру комісій. Деякі кредитори проводять акції або пропонують стимули завоювати ваш бізнес. Порівнюйте речення. Кредитор, який пропонує найнижчу ставку, може мати найвищі комісії.
Включення витрат у ваш кредит
Інший варіант – фінансування ваших витрат під час закриття угоди. Ви можете включити ці початкові витрати на загальну суму кредиту.
Це здається привабливим, якщо у вас немає готівки. Але ретельно розгляньте компроміси.
– Ваша загальна сума кредиту збільшується.
– Ваші щомісячні платежі зростають.
– Ви сплачуєте відсотки за самими комісіями протягом усього терміну дії кредиту.
Ця стратегія може не відповідати вашим довгостроковим фінансовим цілям. Вона підвищує загальну вартість запозичення. Перш ніж вибрати цей шлях, зважте плюси та мінуси. Проконсультуйтеся з фінансовим радником, якщо ви не впевнені.
Головний висновок у тому, що заявлена ціна з іпотеки — це не вся картина. Дивіться на річну відсоткову ставку (APR). Дивіться на комісії. Кредитор заробляє свої гроші, забезпечуючи те, що ви платите більше, ніж передбачає оголошена ставка.
