Ça pique. Les lettres de refus des conseils d’administration des coopératives sont profondes parce qu’elles semblent personnelles. Vous avez probablement investi vos économies dans la mise de fonds. Vous avez surmonté les obstacles financiers du conseil d’administration. Pourtant, ils disent non.
Le silence qui suit ce rejet est souvent plus fort que la décision elle-même. La plupart des conseils d’administration n’expliquent pas pourquoi. Et ce silence les protège. À moins que vous ne puissiez prouver une discrimination, un refus donne rarement lieu à une action en justice. La loi accorde aux conseils d’administration un large « jugement commercial ». Il leur suffit d’agir de bonne foi, dans les limites de leur autorité, et de promouvoir l’objectif de la coopérative.
C’est une barre haute à franchir. Et un encore plus élevé pour gagner.
Mais savoir quand un conseil d’administration outrepasse est essentiel pour tout acheteur potentiel ou actionnaire actuel. Voici comment faire la différence entre un choix difficile et une violation de la loi.
Le coût élevé de la subjectivité
Pourquoi est-il si difficile de poursuivre le conseil d’administration d’une coopérative pour obtenir son rejet ? Parce que prouver l’intention est compliqué. Les conseils d’administration ne sont pas tenus de fournir les raisons pour lesquelles ils refusent un acheteur. Devant le tribunal, ils doivent les fournir pour prouver qu’ils n’étaient pas discriminatoires.
Pensez-y. Si un conseil vous rejette, il peut citer des raisons subjectives plus tard. Peut-être que votre attitude lors de l’entretien vous a semblé « bizarre ». Peut-être que la teinte de rouge à lèvres que vous portiez indiquait un manque de sérieux. Cela semble absurde, mais c’est une faille juridique. Les conseils d’administration le savent. Ils évitent de donner des raisons pour éviter l’embarras public. Qui veut déclarer publiquement avoir rejeté un acheteur financièrement solide en raison de sa tenue ?
Cette crainte d’être révélée constitue un élément dissuasif majeur pour les deux parties. Cela empêche de nombreux procès de commencer.
Là où la discrimination se produit réellement
La discrimination est illégale. Période. Mais c’est aussi subtil. Vous ne pouvez pas rejeter un candidat sur la base de :
- Race ou couleur
- Credo ou religion
- Âge
- Origine nationale ou statut de citoyenneté
- Genre ou orientation sexuelle
- Handicap
- Situation matrimoniale ou familiale
- Source de revenus légale
Ce sont les lignes rouges. Mais les prouver est délicat. Prenez la situation familiale. Refuser un acheteur simplement parce qu’il a des enfants est illégal. Pourtant, les conseils d’administration peuvent invoquer les « heures calmes » ou les « aménagements adaptés aux enfants » comme raisons légitimes. La ligne est floue.
Des affaires qui sont portées devant les tribunaux et qui sont gagnées ? Ils ont généralement lieu avant l’étape de l’entretien. Sans cette interaction en face-à-face, il y a moins de place aux préjugés subjectifs. Si un conseil d’administration rejette systématiquement des acheteurs portant le nom de famille Katz ou Hernandez qui sont par ailleurs financièrement qualifiés, c’est une tendance. Ce sont des données. C’est un cas.
Les courtiers relèvent également de cette catégorie. Si un agent immobilier vous éloigne d’un immeuble en raison de votre race ou de la taille de votre famille, il agit illégalement. Ils ne sont pas seulement utiles. Ils enfreignent la loi.
Poursuites internes : le dilemme actuel des actionnaires
Entrer dans le bâtiment est la première étape. Rester là sans combattre le conseil est la deuxième étape. Mais les conseils d’administration ont du pouvoir. Et ils en abusent parfois.
Une fois que vous êtes actionnaire, le conseil d’administration a une obligation fiduciaire. Ils doivent gérer votre argent de manière responsable. Ils doivent assurer la sécurité des lieux. Ils doivent respecter les statuts. S’ils échouent dans l’un de ces domaines, vous avez des motifs d’intenter une action en justice.
Les points de friction courants comprennent :
- Rejet injuste des ventes : Le conseil vous empêche de vendre à un acheteur qualifié sans motif.
- Conflits en matière de rénovation : Ils refusent arbitrairement les rénovations proposées ou obligent le conseil à effectuer des rénovations qui ne sont pas nécessaires.
- Problèmes de quartier : Conflits découlant du fait de vivre à proximité, où le conseil ne parvient pas à appliquer les règles de manière uniforme.
“Si le conseil d’administration dépasse les limites des règles écrites ou manque à son obligation fiduciaire, vous pourriez avoir une action en justice.”
Avant d’engager un avocat, essayez de résoudre le problème de manière pacifique. Documentez tout. E-mails, procès-verbaux de réunions, photos de problèmes de maintenance. Si cela échoue, consultez un avocat spécialisé en droit coopératif. Ces règlements sont byzantins. Vous avez besoin d’un expert pour les parcourir.
Est-ce que ça vaut le coup de se battre ?
Les litiges coûtent cher. C’est lent. C’est source de division. Vos voisins le sauront. Votre position sociale dans le bâtiment pourrait en souffrir.
Demandez-vous si cela en vaut la peine. Ça vaut vraiment le coup. Vous payez trois prix : les frais juridiques, le temps et la paix communautaire. Connaissez la réponse avant de déposer une plainte.
La loi est de votre côté si vous êtes victime de discrimination. Mais le système est conçu pour rendre la lutte épuisante. Procédez avec prudence. Procédez avec les preuves. Et toujours, lisez toujours les petits caractères.
