Le rêve américain d’accession à la propriété n’est plus ce qu’il était. Bien sûr, tout le monde veut la clôture blanche. Mais le marché immobilier des années 2000 a prouvé que le rêve peut rapidement se transformer en cauchemar. Nous avons assisté à un boom massif, puis à un effondrement encore plus massif. Qu’est-ce qui l’a causé ? Programmes de prêt délicats. Plus précisément, les prêts hypothécaires à risque.
Ces prêts permettent aux personnes dont le crédit est fragile d’accéder au marché. Cela semble utile. Cela a également contribué à l’effondrement de l’économie.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à risque ?
Tout d’abord, dissiper une idée fausse courante. « Subprime » ne fait pas référence au taux d’intérêt. Il fait référence à la cote de crédit de l’emprunteur.
Si votre cote de crédit est inférieure à 620 sur cette échelle de 300 à 850, vous êtes probablement dans la catégorie des subprimes. La plupart des gens sont assis entre 600 et 700. Cependant, pendant le boom, de nombreuses personnes qui auraient pu prétendre à un prêt standard ont plutôt opté pour des prêts à risque. Pourquoi? Courtiers hypothécaires agressifs. Ils ont approuvé les prêts trop facilement. Ils n’ont pas expliqué les conditions de remboursement plus strictes. Ils voulaient juste la commission.
Les prêts à risque ont commencé à se développer au milieu des années 1990. En 2006, ces prêts représentaient environ 20 pour cent de tous les prêts immobiliers. Cela représente une part énorme du marché.
L’avantage ? Les personnes ayant un mauvais crédit ont enfin eu une porte ouverte. L’inconvénient ? Ces prêts font défaut plus souvent. Lorsque les emprunteurs ne peuvent pas payer, la maison est saisie. Ces saisies ont fait du mal à tout le monde. Les prêteurs ont fait faillite. L’économie en a pris un coup.
Il y a aussi la question des prêts abusifs. C’est là que les prêteurs ciblent les minorités. Ils profitent de l’inexpérience. Ils pourraient surévaluer votre propriété. Ils pourraient mentir sur vos revenus ou votre cote de crédit simplement pour vous facturer un taux exorbitant. Ils poussent également à des refinancements fréquents. Ils intègrent les frais de clôture au prêt afin que vous deviez plus tard. C’est un piège.
Comment les prêts subprime sont structurés
Les prêts hypothécaires à risque se présentent sous de nombreuses formes. La seule constante ? Le taux d’intérêt est supérieur au taux préférentiel de la Réserve fédérale. Le taux préférentiel est ce que bénéficient les emprunteurs ayant un bon crédit.
Le type le plus courant est l’hypothèque à taux variable, ou ARM. Celles-ci étaient énormes pendant le boom. Pourquoi? Faibles mensualités initiales. Tarifs d’introduction bas.
Les tarifs de lancement durent généralement deux ou trois ans. Ensuite, le taux est ajusté tous les six à douze mois. Les paiements peuvent augmenter de 50 pour cent ou plus. Vous entendrez peut-être des termes tels que « 2/28 » ou « 3/27 ». Le premier chiffre représente les années au taux d’introduction. La seconde concerne les années avec un taux fluctuant.
Certains ARM subprime ont des périodes d’intérêt uniquement. Cela signifie que vos paiements anticipés ne servent qu’aux intérêts. Pas le directeur. Regardons un ARM à intérêt uniquement 2/28.
Vous ne payez que des intérêts pendant les deux premières années. Le taux est inférieur. Après cela, le montant total du prêt est recalculé sur les 28 années restantes à un nouveau taux plus élevé.
Les mathématiques derrière le risque
Investopedia propose des exemples frappants. Disons que vous achetez une maison de 350 000 $. Vous avez mis 50 000 $. Vous avez besoin d’un prêt de 300 000 $.
Si vous prenez un ARM 2/28 à 5 % d’intérêt :
– Le paiement mensuel commence autour de 1 900 $.
– Incluent les taxes (~230$) et les assurances (~66$).
– Le coût mensuel total est d’environ 2 196 $.
Si le taux reste à 5 pour cent pendant deux ans, puis monte à 5,3 pour cent, votre paiement s’élève à 1 961 $. Ensuite, il s’ajuste tous les six mois. Habituellement en haut.
Comparez maintenant cela à une hypothèque à taux fixe sur 30 ans. Même montant de prêt. Même intérêt de 5 pour cent. Vous payez 1 906 $ par mois indéfiniment.
Le tarif fixe est moins cher dès le premier jour et y reste. L’ARM démarre légèrement plus haut avec des frais mais semble attractif en raison de la structure initiale. Mais cette stabilité a disparu après la période d’introduction.
Pouvez-vous refinancer ?
Vous pourriez penser que vous pouvez simplement refinancer après deux ans. Pendant la crise immobilière, c’était presque impossible. Les valeurs des maisons ont chuté. Vous ne pourriez pas refinancer si vous deviez plus que la valeur de la maison.
Même si vous pouviez refinancer, vous paierez de nouveaux frais de clôture. Chaque fois que vous refinancez, le prêteur est payé. Vous vous retrouvez coincé avec encore plus de dettes.
Autres coûts cachés
Les prêts subprime incluent souvent des pénalités pour remboursement anticipé. Si vous remboursez le prêt par anticipation, vous devrez payer des frais supplémentaires. Ils ne veulent pas que tu partes.
Ils peuvent également inclure un paiement forfaitaire. Il s’agit d’un paiement final important dû à la fin de la durée du prêt. Il est intentionnellement plus élevé que les paiements précédents. Vous devez être prêt pour ce coup.
Qui est qualifié ?
Le pointage de crédit n’est pas le seul facteur. Les prêteurs regardent tout.
- Preuve de revenus et de patrimoine.
- Ratio dette/revenu.
- Emprunter un pourcentage important de vos revenus.
Si vous ne pouvez pas prouver que vous pouvez payer, vous courez un risque. Même avec un bon crédit. Le prêteur voit un signal d’alarme.
Ce n’est que le début. Nous examinerons ensuite des exemples spécifiques pour vous aider à décider si un prêt hypothécaire à risque vous convient. Ou si tu devais t’en aller. Parce que s’éloigner pourrait être la décision la plus judicieuse.
“Les subprimes font généralement référence à la cote de crédit de l’emprunteur et non au taux d’intérêt.”
La clé est de savoir ce que vous signez. Les chiffres sur la page racontent une histoire. Lisez-le attentivement.
Comment NeighborWorks aide les emprunteurs à éviter la saisie
L’effondrement des prêts à risque n’a pas toujours été une perte totale. Un groupe, NeighbourWorks America, s’efforce de réparer les dégâts. Ils ont un département de secours hypothécaire et de saisie qui forme des conseillers. Ces professionnels aident les emprunteurs à déterminer leurs options avant qu’il ne soit trop tard.
Ils sont intervenus parce que la communication était interrompue. Lorsque les emprunteurs manquaient d’argent, ils arrêtaient de parler à leurs prêteurs. La honte ou la peur les faisaient taire. Les prêteurs ne pouvaient pas non plus les trouver. Les deux camps restèrent les bras croisés. Des actions visant à empêcher la saisie existaient. Personne ne les a pris.
Les chiffres derrière l’effondrement
Les défauts de paiement ont explosé en 2006. La crise des prêts hypothécaires à risque n’était plus un avertissement ; c’était la réalité. En juillet 2008, les données étaient sombres. Un prêt hypothécaire à risque sur cinq était en souffrance. Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) étaient pires. Vingt-neuf pour cent étaient sérieusement en retard.
L’hémorragie financière était massive. Les pertes sur papier boursier ont atteint 7 400 milliards de dollars. La richesse immobilière a disparu d’environ 3,4 milliards de dollars. Les gens ont perdu leur maison. Les investisseurs ont perdu des portefeuilles.
Qui porte la faute ?
Ce n’était pas qu’une seule fête. Plusieurs facteurs sont entrés en collision.
Les courtiers hypothécaires ont joué un rôle important. Dans le passé, vous alliez directement à la banque. Les courtiers sont alors devenus les intermédiaires. Ils n’étaient pas directement responsables lorsque les prêts tournaient mal. C’était une industrie basée sur des commissions. En cas de défaut de paiement d’un prêt, le courtier ne payait pas de pénalité. Rien n’incitait à dire non. Ils ont orienté les clients vers des prêts qu’ils ne pouvaient pas se permettre.
Le chômage a aggravé la situation. Les États du Midwest touchés par les licenciements dans l’industrie automobile ont connu des taux de saisies élevés. Les gens espéraient se refinancer. L’appréciation du logement a ralenti. Le refinancement est devenu impossible. Lorsque le taux de lancement des prêts subprime a expiré, les paiements ont grimpé en flèche. Beaucoup ne pouvaient pas supporter le nouveau coût.
Les emprunteurs partagent également la responsabilité. Le crédit était facile à obtenir. Beaucoup n’ont pas lu les petits caractères. Ils ont pris des risques qu’ils ne pouvaient pas se permettre. Ils ont renoncé à leur garantie sans examiner attentivement les conditions.
La disparité raciale dans les prêts
Un autre côté sombre de la crise concerne les minorités. Les prêteurs ont exploité les communautés pour s’enrichir. La Home Mortgage Disclosure Act (HMDA) de 1975 exigeait que les prêteurs suivent et divulguent les données sur les prêts. Les chiffres montraient de nettes différences selon les critères raciaux.
Les emprunteurs noirs et hispaniques ont bénéficié de prêts subprime à des taux beaucoup plus élevés. En 2006, l’écart était énorme. Cinquante-trois pour cent des emprunteurs noirs avaient des prêts hypothécaires à risque. Seulement 17 pour cent des Blancs l’ont fait. Cela représente une différence de 36 pour cent.
Une étude réalisée en 2006 par le Center for Responsible Lending (CRL) est allée plus loin. Ils ont examiné un risque de crédit égal. Même lorsque le risque était le même, les emprunteurs noirs étaient 31 à 34 % plus susceptibles d’obtenir un taux d’intérêt plus élevé que les blancs. Le système était truqué.
FAQ sur les prêts hypothécaires à risque
Qu’est-ce que la crise des prêts hypothécaires à risque ?
Les banques devaient répondre à la demande de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Ils proposaient des prêts hypothécaires dangereux aux personnes qui ne parvenaient pas à honorer leurs paiements. Les prix des maisons ont chuté. Les saisies ont explosé. Les titres ont échoué.
Les prêts hypothécaires à risque sont-ils de retour ?
En quelque sorte. On les appelle désormais des prêts hypothécaires « à risque ». Ils gagnent à nouveau en popularité. Mais les règles sont plus strictes. Vous avez besoin d’une meilleure preuve de paiement.
Les prêts subprime nuisent-ils à votre crédit ?
Oui. Tout prêt peut nuire à votre score. Cela se produit si votre ratio prêt/revenu est trop élevé. Cela arrive également si vous manquez des paiements.
Qui a causé la crise des prêts hypothécaires à risque ?
Plusieurs mauvais acteurs. Les prêteurs prédateurs proposaient des prêts hypothécaires aux personnes qui ne pouvaient pas les rembourser. Les agences de notation ont ignoré les risques. Le secteur des titres adossés à des créances hypothécaires n’a pas réussi à s’autoréglementer.
Pourquoi les prêts subprime sont-ils considérés comme mauvais ?
Ces prêts sont accordés à des personnes moins susceptibles d’effectuer leurs paiements. Les prêteurs facturent des taux d’intérêt plus élevés pour compenser ce risque. Des taux plus élevés rendent le prêt encore plus difficile à rembourser. Cela crée un cycle d’endettement.
