Nous étions en 2007. La bourse était en hausse. Le chômage était faible. Les prix des maisons montaient en flèche. Renverser les maisons était la tendance la plus en vogue. Les investisseurs achetaient des propriétés et les revendaient en quelques mois pour réaliser d’énormes profits. Les taux hypothécaires élevés ne les ont pas arrêtés. La logique semblait bonne à l’époque. Pourquoi s’inquiéter du double des tarifs en deux ans si vous vendez la maison en un seul ? C’était une brume dorée. Nous n’avons pas vu venir le crash.
Puis 2008 est arrivé. L’immobilier a implosé. Les valeurs ont chuté. Une maison achetée pour 500 000 $ au plus fort valait soudain 250 000 $. Vous devez encore 250 000 $ à la banque. C’est être sous l’eau, également connu sous le nom d’être à l’envers. Le solde hypothécaire dépasse la valeur marchande de la maison. Le résultat le plus courant est la défaillance. Rien qu’en 2009, 2,8 millions de logements ont été saisis. Cela représente une augmentation de 120 pour cent par rapport à 2007.
La forclusion détruit les cotes de crédit. Des programmes comme le Home Affordable Refinance Program (HARP) existaient, mais peu étaient qualifiés. Pour de nombreux propriétaires sous-marins, la seule véritable option était une vente à découvert.
Qu’est-ce qu’une vente à découvert ?
Une vente à découvert se produit lorsqu’une maison se vend à un prix inférieur au solde dû du prêt hypothécaire. Le vendeur doit convaincre le prêteur d’annuler la dette impayée. Ce n’est pas facile. Mais s’il est approuvé, il offre des avantages spécifiques.
- Les acheteurs bénéficient d’un prix équitable sur le marché.
- Les vendeurs évitent les stigmates de la saisie.
- Les prêteurs récupèrent une partie du capital et évitent le coûteux processus de saisie.
Cela semble simple. Ce n’est pas le cas. Les transactions de vente à découvert sont complexes. Il leur faut des mois pour obtenir l’approbation. Les prêteurs peuvent refuser les demandes pour de nombreuses raisons. Voici comment fonctionne réellement le processus.
Le processus étape par étape
Regardons cela du point de vue de l’acheteur. Tout d’abord, recherchez des annonces de ventes à découvert. Ils sont rarement étiquetés comme tels. Les banques ne veulent pas annoncer leur détresse. Les vendeurs utilisent plutôt des euphémismes. Recherchez des termes comme « pré-forclusion ». Ou « examen par un tiers requis ». Ou « sous réserve de l’approbation de la banque ».
Commencez votre recherche dans la section pré-forclusion de sites comme RealtyTrac. Ces listes existent dans les 50 États. Une fois que vous avez quelques candidats, comparez les prix. Regardez des maisons similaires dans la région. Concentrez-vous sur les propriétés récemment vendues. Cela établit la juste valeur marchande.
Ensuite, obtenez une pré-approbation hypothécaire. Cela verrouille votre taux d’intérêt. Plus important encore, cela montre à la banque du vendeur que vous êtes sérieux. Vous êtes un acheteur qualifié.
Lorsque vous trouvez la bonne maison, faites une offre. Vous signerez un contrat d’achat. Le prix doit refléter la juste valeur marchande. Vous fournirez également des arrhes. Il s’agit d’un dépôt en espèces remboursable. Cela prouve l’engagement.
Dans un achat normal, la négociation se termine ici. Pas dans une vente à découvert. Le prêteur hypothécaire du vendeur détient le pouvoir. Ils doivent approuver le prix.
Prouver les difficultés
Pour obtenir l’approbation, le vendeur doit prouver qu’il ne peut pas payer l’hypothèque. Une vente à découvert est le seul moyen d’éviter la forclusion. Le prêteur exige des documents spécifiques.
- Une lettre de difficultés.
- Comptes de revenus et relevés de dépenses mensuels.
- Tout avis de saisie reçu.
- Preuve que d’autres modifications du prêt ont été refusées.
Ce dossier de documents est soumis à la banque. Ensuite, tu attends. Les semaines se transforment en mois. Le prêteur étudie la demande. Ils demandent l’approbation des investisseurs propriétaires de la dette hypothécaire. Ils procèdent à leur propre évaluation du bien.
La banque pourrait contre-proposer. Ou ils pourraient refuser la demande. Les raisons du refus varient. Peut-être pensent-ils que le vendeur peut encore payer. Peut-être que l’assurance hypothécaire privée couvre plus que prévu. Ou peut-être que l’offre est simplement inférieure à la juste valeur marchande.
Si elle est approuvée, la transaction se conclut comme une vente traditionnelle. Mais attention aux deuxièmes hypothèques. Si la propriété bénéficie d’un prêt sur valeur domiciliaire ou d’autres privilèges, le processus se répète pour chaque prêteur. C’est épuisant.
Alternatives à la saisie
Une vente à découvert n’est pas la seule voie. Il existe une autre option : un acte tenant lieu de forclusion. Cela transfère la propriété de la maison directement au prêteur. Le prêteur annule la dette impayée. Ils couvrent souvent également les frais de déménagement.
L’impact sur votre pointage de crédit est moins grave qu’une saisie immobilière. C’est quand même dommageable. Mais c’est mieux que l’alternative.
Quel itinéraire est le meilleur pour votre situation ? La réponse dépend de vos finances. Et votre historique de crédit. Et combien de temps il vous reste. L’horloge tourne. Les banques veillent. Il faut aller vite.
Pourquoi une vente à découvert bat la forclusion (mais pas pour votre pointage de crédit)
Le calcul est brutal mais clair. Si vous êtes le vendeur, une vente à découvert est la seule chose qui vous sépare d’une ruine financière totale. La saisie reste inscrite à votre dossier pendant sept ans. Une vente à découvert ? Deux ans. C’est l’avantage principal.
Mais c’est ici que commence la destruction des mythes. Beaucoup de gens pensent qu’en évitant la saisie, ils sauvent leur cote de crédit. Ce n’est pas le cas. Les données FICO montrent que les deux événements réduisent le score de 780 de 140 à 160 points. Les dégâts sont identiques. La seule différence est le temps que vous devez attendre avant de demander un nouveau prêt hypothécaire.
Le dilemme de l’acheteur : prix inférieur, stress plus élevé
Pour l’acheteur, l’attrait est évident. Vous obtenez une maison en dessous de la juste valeur marchande. Vous évitez le cauchemar chaotique et litigieux de l’achat d’une propriété saisie. Pas de bagarre avec les anciens propriétaires qui refusent de partir. Aucun privilège caché n’apparaît après la clôture. Juste un achat propre.
Sauf que ce n’est pas propre. C’est lent.
Les ventes à découvert s’éternisent car la banque du vendeur détient les clés. Ils doivent approuver chaque étape. S’il existe une seconde hypothèque ou un privilège, le processus se bloque jusqu’à ce que toutes les parties soient d’accord. Et même dans ce cas, la banque peut dire non. Vous pourriez tomber amoureux d’une maison, y déposer de l’argent sérieux et la voir s’effondrer parce que le prêteur a décidé que l’offre n’était pas assez basse.
Ensuite, il y a le coût. Lors d’une vente normale, le vendeur paie les inspections et les réparations. Lors d’une vente à découvert, la banque n’est pas incitée à négocier. Ils subissent déjà une perte. Ils vous répercutent ces frais d’inspection. Vous payez pour l’inspection de la maison. Vous pourriez même payer les réparations qu’ils vous demandent avant de signer.
Pourquoi les banques laissent cela se produire
On dirait que la banque est simplement en difficulté. Ce n’est pas le cas. De toute façon, ils perdent de l’argent. Les saisies sont des actifs coûteux à détenir. Les maisons vides pourrissent. Les prêteurs paient pour l’entretien de la pelouse, le déneigement, la sécurité et les réparations structurelles majeures. Ils couvrent également les arriérés d’impôts et les frais d’enchères.
Une vente à découvert, bien que douloureuse, coûte moins cher que de laisser la propriété se détériorer et devenir une saisie. Les deux parties espèrent que la banque comprend la logique. Le vendeur obtient une sortie rapide. L’acheteur obtient un accord. La banque évite un processus de saisie compliqué et coûteux.
Comment survivre au processus : conseils d’experts
Si vous êtes dans cette situation, vous avez besoin d’une stratégie. Les émotions n’aideront pas. La paperasse le fera.
Pour les vendeurs : soyez transparent et persistant
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Obtenez d’abord une pré-approbation pour une vente à découvert
N’inscrivez pas la maison avant d’avoir soumis votre lettre de difficultés et vos documents financiers au prêteur et d’avoir reçu une lettre de « pré-approbation ». Cela indique aux agents immobiliers et aux acheteurs que la banque écoute au moins. Sans cela, vous perdez du temps. -
Prix correct, pas élevé
Les banques disposent de modèles d’évaluation automatisés (AVM). Si vous fixez le prix de la maison en fonction d’un attachement émotionnel ou de ventes récentes à trois miles de distance, la banque la rejettera instantanément. Évaluez-le à une valeur égale ou inférieure à la valeur marchande estimée de la banque. Laissez la banque négocier à partir de là. -
Documentez chaque interaction
Tenez un journal. Qui as-tu appelé ? Quand? Qu’ont-ils dit ? Les banques changent de mains. Les ajusteurs sont promus. Si vous perdez votre point de contact, vous perdez votre élan. Ayez un contact de secours. -
Soyez prêt à répondre aux demandes de « feuille nette »
La banque vous demandera une ventilation détaillée de ce que vous devez par rapport au prix de vente de la maison. Ils veulent voir chaque privilège, chaque impôt impayé, chaque dette de carte de crédit. Si vous cachez quelque chose, l’accord échoue.
Pour les acheteurs : la patience est votre seul outil
- Vérifiez la propriété tôt
Avant de faire une offre, vérifiez les registres du comté. Assurez-vous qu’il n’y a pas de privilèges secondaires, de privilèges fiscaux ou de cotisations HOA qui pourraient faire dérailler la vente. Une vente à découvert
Travailler avec un spécialiste des ventes à découvert
Vous ne pouvez pas lancer une vente à découvert. Ce ne sont pas des flips standard « tels quels » ou des fermetures rapides. Ce sont des labyrinthes bureaucratiques. Votre première démarche doit être d’embaucher un agent immobilier qui connaît réellement le paysage. Je veux dire quelqu’un qui a déjà suivi le processus d’approbation du prêteur. Ils doivent comprendre parfaitement les calculs de la juste valeur marchande. Ils doivent savoir ce que le service d’atténuation des pertes de la banque recherche réellement dans une pile de documents. Si votre agent n’a jamais réalisé de vente à découvert, vous ne faites qu’ajouter du bruit au signal.
Le problème des privilèges et des prêteurs
Évitez les propriétés avec plusieurs hypothèques. C’est aussi simple que cela. Si une maison a une deuxième hypothèque, une marge sur valeur domiciliaire ou tout privilège qui y est attaché, courez. Chaque prêteur supplémentaire signifie une autre signature, un autre examen et un autre retard. Nous parlons de mois. Et chaque nouveau parti entrant dans le mix diminue les chances de conclusion de l’accord. Gardez-le auprès d’un seul prêteur hypothécaire. Cela réduit le chagrin. Cela permet de garder le calendrier gérable.
Prix : pas de lowballs
N’essayez pas de minimiser l’offre. Le prêteur subit déjà une perte. Ils ne sont pas d’humeur charitable. Ils veulent récupérer autant que possible. Votre offre doit être légèrement inférieure à la juste valeur marchande établie. C’est le plafond. Regardez les ventes comparables dans le quartier. Gardez vos chiffres dans cette fourchette. Si vous descendez trop bas, la banque le rejettera purement et simplement et passera à la prochaine partie intéressée.
Prouver que vous êtes sérieux
La banque doit voir que vous êtes engagé. Présentez-vous avec une lettre de préapprobation hypothécaire. Apportez un dépôt d’acompte important. Joignez votre contrat d’achat. Montrez-leur les composants que vous avez utilisés pour justifier votre prix. Cela démontre que votre offre est réaliste. Un acheteur pleinement engagé et ayant de la peau dans le jeu a la priorité. La banque aime la certitude. Donnez-leur en.
La règle de pleine concurrence
N’essayez pas de jouer avec le système. Il est illégal d’acheter une maison en vente à découvert auprès d’un ami ou d’un parent et de la lui relouer. Cela viole les règles de transaction sans lien de dépendance. Le prix de vente doit refléter la juste valeur marchande. Il ne peut s’agir d’un arrangement « amical ». Si le prêteur soupçonne que vous et le vendeur êtes de connivence pour gonfler la valeur ou contourner les contrôles du marché, la transaction échoue. Période. Aucune exception pour les liens familiaux ou les amitiés proches.
Paperasse : la rapidité est la clé
Soumettez immédiatement toute la documentation. Ici, vous et le vendeur devez être sur la même longueur d’onde. L’immobilier implique suffisamment de bureaucratie pour une clôture standard – votre poignet vous fait probablement encore mal à cause de la signature des papiers. Les ventes à découvert ajoutent des couches. Vous devez prouver les difficultés. Vous avez besoin d’une preuve de revenu. Vous avez besoin de déclarations de revenus. Si vous manquez une date limite, le dossier est relégué au fond de la pile. Dans une vente à découvert, être en queue de peloton signifie souvent que la transaction échoue.
Implications fiscales pour les vendeurs
Vendeurs, écoutez. Les implications fiscales sont réelles. Dans la plupart des cas, l’IRS traite la dette annulée comme un revenu. Si le prêteur annule 100 000 $ de votre solde hypothécaire, ces 100 000 $ apparaîtront dans votre déclaration de revenus en tant que revenu imposable. Il y a des exceptions. Si la maison était votre résidence principale, vous pourriez être exonéré en vertu de certaines lois. Si vous étiez financièrement insolvable avant l’annulation de la dette, il s’agit d’une autre exemption potentielle. Mais ne devinez pas. Appelez votre comptable. Ne présumez pas que vous êtes en sécurité.
FAQ sur les ventes à découvert
Qu’est-ce qu’une vente à découvert ?
Il s’agit d’acheter ou de vendre une maison à un prix inférieur au solde hypothécaire. Le vendeur doit convaincre le prêteur d’annuler la dette impayée. Cela se produit généralement lorsque le propriétaire est en retard dans ses paiements et souhaite éviter la saisie.
Combien de temps prend le processus ?
Complexe. Mois. Même si tout le monde est d’accord sur le prix, le prêteur peut le refuser. Une fois approuvé, la clôture prend entre 60 et 90 jours. Chronologie moyenne totale ? Environ quatre mois.
Quels sont les inconvénients ?
Pour les vendeurs : vous évitez la saisie mais repartez avec zéro argent. Pour les acheteurs : Le processus est long et incertain. Les accords peuvent échouer. Les frais de clôture peuvent être plus élevés parce que le prêteur ressent moins de pression pour négocier des réparations ou des crédits.
Pourquoi quelqu’un choisirait-il une vente à découvert ?
Vendeurs : cela nuit moins à votre crédit qu’une saisie immobilière. Il se peut que vous ne soyez sur la liste des prêts interdits que pendant deux ans, contre sept ans pour une saisie. Acheteurs : vous économisez de l’argent. Le prix est légèrement inférieur au marché. Vous évitez les risques d’une maison saisie qui pourrait être endommagée ou avoir des problèmes juridiques.
Pouvez-vous négocier une vente à découvert ?
Oui, mais cela ajoute du temps. Votre contre-offre doit être approuvée par le prêteur. Si vous voulez augmenter vos chances, ne faites pas de low-ball. Les prêteurs en prennent un coup. Ils sont moins flexibles. Visez légèrement en dessous de la juste valeur marchande. C’est le mieux auquel vous puissiez vous attendre.
