Americký sen o vlastním domě není to, co býval. Každý chce samozřejmě bílý plot a svůj koutek. Trh s nemovitostmi v roce 2000 však ukázal, že sen se může velmi rychle změnit v noční můru. Viděli jsme obrovský boom, po kterém následoval ještě větší krach. co to způsobilo? Komplexní výpůjční programy. Zejména subprime hypotéky.
Takové půjčky umožnily lidem s nespolehlivou úvěrovou historií vstoupit na trh. Zní to jako pomoc. Pomohlo to ale také srazit ekonomiku.
Co je to subprime hypotéka?
Nejprve si vyjasněme běžnou mylnou představu. “Subprime” se nevztahuje na úrokovou sazbu. Týká se úvěrového ratingu dlužníka.
Pokud je vaše kreditní skóre nižší než 620 na stupnici od 300 do 850, jste pravděpodobně subprime dlužníkem. Většina lidí má skóre mezi šesti sty nebo sedmi sty. Během boomu si však mnoho lidí, kteří se mohli kvalifikovat pro standardní půjčku, místo toho vzalo subprime. Proč? Agresivní hypoteční makléři. Schvalují půjčky příliš snadno. Přísnější podmínky splácení nevysvětlili. Zajímala je pouze provize.
Subprime půjčky začaly rychle růst v polovině 90. let. Do roku 2006 tyto úvěry tvořily asi 20 procent všech hypoték. To je obrovský podíl na trhu.
Plus? Lidé se špatným úvěrem mají konečně možnost získat půjčku. mínus? Takové půjčky s větší pravděpodobností povedou k nesplácení. Když dlužníci nemohou zaplatit, je dům znovu držen prostřednictvím exekuce. Tyto konfiskace zasáhly všechny. Věřitelé zkrachovali. Ekonomika dostala ránu.
Je zde také problém predátorského půjčování. To je, když se věřitelé zaměřují na menšiny. Využívají nezkušenosti. Mohou zvýšit hodnotu vašeho majetku. Mohou lhát o vašem příjmu nebo kreditním skóre, aby vám přinesli přemrštěnou sazbu. Také tlačí na časté refinancování. Zahrnují náklady na uzavření do výše úvěru, takže v budoucnu budete dlužit více. Je to past.
Jak jsou strukturovány subprime půjčky
Subprime hypotéky přicházejí v různých typech. Jediná konstanta? Úroková sazba je vyšší než základní sazba Federálního rezervního systému. Základní sazba je to, co obdrží dlužníci s dobrou úvěrovou historií.
Nejběžnějším typem je hypotéka s nastavitelnou úrokovou sazbou (ARM, Adjustable-Rate Mortgage). Během boomu byly obrovské. Proč? Nízké měsíční splátky na začátku. Nízké startovací sazby.
Úvodní kurzy obvykle trvají dva až tři roky. Sazba se pak upravuje každých šest až dvanáct měsíců. Platby by se mohly zvýšit o 50 procent nebo více. Můžete slyšet výrazy jako “2/28” nebo “3/27”. První číslo je počet let při počátečním kurzu. Druhým je počet let s variabilní sazbou.
Některé subprime půjčky s nastavitelnou sazbou mají pouze úroková období. To znamená, že vaše předčasné platby jdou pouze na pokrytí úroků. Ne na splacení jistiny dluhu. Podívejme se na půjčku 2/28 pouze s úrokem.
Úroky platíte pouze první dva roky. Sazba je nižší. Poté se celá výše úvěru přepočítá na zbývajících 28 let novou, vyšší sazbou.
Matematika rizika
Investopedia poskytuje několik ostrých příkladů. Řekněme, že si koupíte dům za 350 000 $. Složíte 50 000 $ jako zálohu. Potřebujete půjčku na 300 000 $.
Pokud si vezmete půjčku 2/28 s úrokovou sazbou 5 procent:
– Měsíční platby začínají na přibližně 1 900 USD.
– Včetně daní (~ 230 $) a pojištění (~ 66 $).
– Celkové měsíční náklady jsou přibližně 2 196 USD.
Pokud sazba zůstane na 5 procentech po dobu dvou let a poté se zvýší na 5,3 procenta, vaše platba se zvýší na 1 961 $. Poté se každých šest měsíců upravuje. Obvykle ve směru nárůstu.
Nyní to porovnejte s hypotékou s fixní sazbou na 30 let. Stejná výše půjčky. Stejná úroková sazba je 5 procent. Platíte 1 906 $ měsíčně po neomezenou dobu.
Paušální sazba je od prvního dne levnější a taková zůstane. Půjčka s nastavitelnou sazbou začíná o něco dráž, když se započítají poplatky, ale zdá se atraktivní vzhledem k počáteční struktuře. Tato stabilita však po počátečním období zmizí.
Je možné refinancovat, abyste se z toho dostali?
Možná si říkáte, že půjčku po dvou letech jednoduše refinancujete. Během krachu realitního trhu to bylo téměř nemožné. Domácí hodnoty klesly. Nemohli byste refinancovat, pokud jste dlužili více, než měl dům hodnotu.
I kdybyste mohli refinancovat, platíte nové náklady na uzavření. Pokaždé, když refinancujete, věřitel dostane zaplaceno. Zůstaly vám velké dluhy.
Další skryté náklady
Subprime půjčky často zahrnují sankce za předčasné splacení. Pokud půjčku předčasně splatíte, musíte zaplatit další poplatky. Nechtějí, abys odešel.
Mohou také zahrnovat „balonovou platbu“. Jedná se o velkou závěrečnou splátku splatnou na konci úvěrového období. Je záměrně větší než předchozí platby. Na takovou ránu musíte být připraveni.
Kdo má nárok na tuto půjčku?
Kreditní skóre není jediným faktorem. Věřitelé se dívají na všechno.
- Doklad o příjmech a majetku.
- Poměr dluhu k příjmu.
- Půjčte si významnou část svého příjmu.
Pokud nemůžete prokázat, že můžete platit, jste rizikový dlužník. I s dobrou úvěrovou historií. Věřitel vidí červenou vlajku.
To je jen začátek. Níže se podíváme na konkrétní příklady, které vám pomohou rozhodnout, zda je pro vás riziková hypotéka vhodná. Nebo má cenu to vzdát? Protože odejít od dohody by mohl být chytřejší krok.
„Subprime obvykle odkazuje na úvěrový rating dlužníka spíše než na úrokovou sazbu.“
Hlavní je vědět, co podepisujete. Čísla na papíře vyprávějí příběh. Přečtěte si to pozorně.
Jak NeighborWorks pomáhá dlužníkům vyhnout se exekuci
Ne všechny důsledky kolapsu rizikových hypoték byly totální ztrátou. Jedna organizace, NeighborWorks America, pracuje na nápravě škod. Má oddělení hypoteční pomoci a exekuce, které školí konzultanty. Tito odborníci pomáhají dlužníkům pochopit jejich možnosti, než bude příliš pozdě.
Zasáhli, protože komunikace byla přerušená. Když dlužníkům došly peníze, přestali komunikovat se svými věřiteli. Hanba nebo strach je donutily mlčet. Nemohli je najít ani věřitelé. Obě strany byly neaktivní. Existovala opatření k zabránění zpětné držby bydlení. Nikdo je nevzal.
Čísla stojící za havárií
Nesplácení v roce 2006 prudce vzrostlo. Krize rizikových hypoték již nebyla varováním; byla to realita. V červenci 2008 byla data ponurá. Jedna z pěti subprime hypoték byla v prodlení. Ještě hůře dopadly hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou (ARM). 29 % z nich bylo ve vážném dluhu.
Finanční ztráty byly obrovské. Papírové ztráty na akciovém trhu dosáhly 7,4 bilionu dolarů. Nemovitostní bohatství kleslo o zhruba 3,4 miliardy dolarů. Lidé přišli o své domovy. Investoři přišli o svá portfolia.
Kdo nese vinu?
Vinu nelze klást pouze na jednu stranu. Do hry vstoupilo několik faktorů.
Velkou roli sehráli hypoteční makléři. Dříve jste kontaktovali přímo banku. Z makléřů se pak stali zprostředkovatelé. Nebyli přímo zodpovědní, když se půjčky staly problematickými. Byl to průmysl založený na provizích. Pokud se úvěr dostal do prodlení, makléř neplatil sankci. Nebyla žádná pobídka říci ne. Klienty směrovali k půjčkám, které si nemohli dovolit.
Situaci zhoršila nezaměstnanost. Středozápadní státy zasažené propouštěním v automobilovém průmyslu zaznamenaly vysokou míru zabavování domů. Lidé doufali v refinancování. Růst cen domů zpomalil. Refinancování se stalo nemožným. Když vypršela doba odkladu u subprime půjček, platby raketově vzrostly. Mnozí se s novými výdaji nedokázali vyrovnat.
Odpovědnost sdílejí i dlužníci. Půjčky bylo snadné získat. Mnozí nečetli drobné písmo. Riskovali, které si nemohli dovolit. Podepisovali dokumenty a vzdali se své bezpečnosti, aniž by se pečlivě ponořili do podmínek.
Rasové rozdíly v poskytování úvěrů
Další stinnou stránkou krize byla situace menšin. Věřitelé využívali komunity k zbohatnutí. Zákon Home Mortgage Disclosure Act (HMDA) z roku 1975 vyžadoval, aby věřitelé sledovali a zveřejňovali údaje o půjčkách. Čísla ukazovala výrazné rozdíly podél rasových linií.
Černí a hispánští dlužníci dostávali subprime půjčky za mnohem vyšší sazby. V roce 2006 byl rozdíl obrovský. 53 % černých dlužníků mělo subprime hypotéky. Pouze 17 % je bílých. To je rozdíl 36 procentních bodů.
Studie Centra pro odpovědné půjčování (CRL) z roku 2006 byla podrobnější. Zvažovali stejné úvěrové riziko. I když bylo riziko stejné, měli černí dlužníci o 31 až 34 procent vyšší pravděpodobnost, že dostanou vyšší úrokovou sazbu než bílí dlužníci. Systém byl zmanipulovaný.
Často kladené otázky o subprime hypotékách
Co je to hypoteční krize?
Banky potřebovaly uspokojit poptávku po cenných papírech zajištěných hypotékami (MBS). Lidem, kteří nestíhali platit, nabízeli nebezpečné hypotéky. Ceny domů klesly. Exekuce domů raketově vzrostly. Cenné papíry se staly bezcennými.
Vrací se subprime hypotéky?
Částečně. Nyní se jim říká „non-prime“ hypotéky. Znovu získávají na popularitě. Pravidla se ale zpřísnila. Vyžaduje se lepší důkaz platební schopnosti.
Poškozují subprime půjčky vaše kreditní skóre?
Ano. Jakákoli půjčka může poškodit vaše hodnocení. To se stane, pokud je váš poměr úvěru k příjmu příliš vysoký. To se také stane, pokud zmeškáte platby.
Kdo způsobil hypoteční krizi?
Několik bezohledných účastníků. Draví poskytovatelé půjček nabízeli hypotéky lidem, kteří je nemohli splácet. Ratingové organizace ignorovaly rizika. Odvětví cenných papírů zajištěných hypotékami selhalo při samoregulaci.
Proč jsou subprime půjčky považovány za špatné?
- Tyto půjčky jsou poskytovány lidem, u kterých je méně pravděpodobné, že budou platit.
*Věřitelé účtují vyšší úrokové sazby, aby kompenzovali toto riziko. - Vyšší sazby ještě více znesnadňují splácení vašeho úvěru.
- To vytváří cyklus dluhů.
