Chůvička dorazí před postýlku. Ještě včera jste byli manželé, kteří bydleli ve startovacím bungalovu, a druhý den jste tříčlenná rodina, která pokukuje po půdorysu domu, který najednou začíná vypadat jako klec. Líbí se ti dům. Oblast je dobrá. Web je dostatečně velký, aby ospravedlnil rozšíření. Na bankovním účtu ale není dostatek prostředků.
Můžete zbourat zeď v náhradní ložnici. Kuchyň můžete rozšířit. Můžete přidat poloviční koupele a plnou školku. To zní jako sen o renovaci. Zní to také jako finanční noční můra. Odkud se tedy berou peníze?
Majitelé domů se často obracejí na půjčky na vlastní bydlení, aby překlenuli propast mezi jejich současným majetkem a budoucími potřebami. To nejsou kouzelné peníze. Jedná se o půjčování peněz za hodnotu, kterou jste již nashromáždili ve svém majetku. Pochopení toho, jak tyto půjčky fungují, je jediný způsob, jak se vyhnout dluhové pasti a zároveň se snažit vytvořit bezpečný prostor pro vaše novorozeně.
Co je spravedlnost?
Než podepíšete jakékoli dokumenty, musíte porozumět zajištění. Vlastní kapitál je rozdíl mezi aktuální tržní hodnotou vašeho domu a částkou, kterou ještě dlužíte na vaší hypotéce. Pokud má váš dům hodnotu 400 000 USD a dlužíte 250 000 USD, máte vlastní kapitál ve výši 150 000 USD.
Věřitelé vám nedají celou tuto částku. Obvykle vám umožňují půjčit si až 80 % nebo 85 % hodnoty vašeho domu po odečtení toho, co již dlužíte. Tím se vytvoří výpůjční limit. To také vytváří riziko. Vzhledem k tomu, že váš dům je zástavou, může nezaplacení vést k exekuci. Toto není kreditní karta. Sázky jsou zde vyšší.
Půjčování mechanik
Máte možnosti. Trh nabízí několik způsobů, jak tento kapitál využít. Tradiční domácí půjčka vám poskytuje jednorázovou částku s pevnou úrokovou sazbou. Přesně víte, kolik budete každý měsíc platit. To funguje dobře pro jeden velký náklad, jako je výměna střechy nebo velká přístavba.
Domácí kapitálová úvěrová linka (HELOC) funguje jinak. Je to spíše kreditní karta. Máte úvěrový limit. Peníze vybíráte podle potřeby. Úroky se kumulují pouze z toho, co používáte. HELOC mají často pohyblivé (variabilní) sazby. To může být zpočátku levnější, ale mohlo by také prudce vzrůst, pokud Federální rezervní systém zvýší sazby. Musíte pochopit, která cesta vyhovuje vašemu peněžnímu toku.
Proč zvolit kapitálové financování?
Proč nepoužít své úspory? Možná je nemáte. Možná vytváříte nouzový fond. Proč si nevzít osobní půjčku? Osobní půjčky mají obvykle vyšší úrokové sazby a kratší podmínky. Home equity půjčky často nabízejí nižší sazby, protože jsou zajištěny nemovitostí. Umožňují také půjčit si velké částky.
Dalším faktorem jsou daňové dopady. Úroky zaplacené z úvěrů na bydlení, které byly použity k nákupu, výstavbě nebo podstatnému vylepšení vašeho domova, mohou být daňově uznatelné. Poraďte se s daňovým odborníkem. Pravidla se mění. Co platilo před pěti lety, nemusí platit dnes.
Bod rozhodnutí
Renovace na přistavění školky je praktickým krokem. Řeší problém s nedostatkem místa. Zvyšuje hodnotu vašeho domova. To ale vyžaduje kapitál. Půjčka proti vašemu domu je mocný nástroj. Dokáže financovat vaši vysněnou rekonstrukci. Může vás také zadlužit na dlouhou dobu, na desítky let.
Je potřeba počítat
Struktura druhého hypotečního úvěru
Pokud potřebujete konkrétní částku peněz na rekonstrukci, může být tím nejlepším řešením úvěr na bydlení (často nazývaný druhá hypotéka). Obdržíte jednorázovou platbu. Banka stanoví pevnou úrokovou sazbu a jasný splátkový kalendář. Dluh splácíte měsíčně, dokud zůstatek nedosáhne nuly.
Tato struktura je ideální, pokud již máte odhad od dodavatele. Znáte přesnou částku. Načasování znáte. Žádné dohady.
Pochopení vašeho podílu na vlastnictví (vlastní kapitál)
Před podáním žádosti musíte vědět, kolik vlastního kapitálu ve skutečnosti máte. Nejde jen o hodnotu vašeho domova. To je rozdíl mezi těmito náklady a tím, co ještě dlužíte.
Představte si vlastní kapitál jako spořicí účet, který roste se zvyšující se hodnotou vašeho domova a snižujícím se zůstatkem hypotéky.
Podívejme se na matematiku.
Řekněme, že jste koupili dům za 350 000 $. Původně jste si vzali hypotéku na 300 000 dolarů. Splatil jsi 175 000 dolarů z jistiny. Zbývající zůstatek je 125 000 $.
Nyní přichází hodnocení. Váš dům má hodnotu 500 000 $.
Výpočet vlastnického podílu je jednoduchý:
500 000 USD (aktuální hodnota) – 125 000 USD (zůstatek dluhu) = 375 000 USD (celkový vlastní kapitál)
Váš kapitál v nemovitosti se zvýšil, protože hodnota trhu vzrostla. Je to jako vlastnit cennou starožitnost, jejíž cena právě dosáhla vrcholu v aukci.
Zajištěné půjčky proti aktivům
Tento podíl na nemovitosti je vaší zástavou.
Když si vezmete druhou hypotéku, půjčíte si peníze proti oněm 375 000 $. Banka používá váš domov jako zabezpečení. Pokud přestanete platit, nevezmou vám jen auto nebo šperky. Vezmou dům. Možná to budete muset prodat.
Většina druhých hypoték trvá pět až třicet let. Často jsou kratší než podkladová hypotéka. Obvykle se také vydávají na menší částky.
Lidé je používají pro:
– Konsolidace dluhů s vysokými úrokovými sazbami
– Financování velké přístavby domu
– Poplatky za studium na vysoké škole
Někdy ale prostě potřebujete finanční flexibilitu. Vidíte, jak se hodnota vašeho domova zvyšuje. Rozhodnete se půjčit si peníze proti němu, abyste mohli držet hotovost pro další příležitosti.
HELOC a reverzní hypotéky
Domácí kapitálové půjčky nejsou jediným způsobem, jak získat přístup k této hodnotě.
Domácí kapitálová úvěrová linka (HELOC) funguje jinak. Místo jednorázové platby získáte úvěrový limit. Půjčíte si tolik, kolik potřebujete, když to potřebujete. Úroky jsou účtovány pouze ze skutečně využité částky. To může být lepší u probíhajících projektů, kde mohou náklady kolísat.
Pak je tu obrácená hypotéka. Je určen pro starší majitele domů. Umožňuje vám převést vlastní kapitál v nemovitosti na hotovost bez měsíčních plateb. Půjčka je splacena, když prodáte svůj dům, přestěhujete se nebo zemřete.
Každá možnost slouží k jinému účelu. U jednorázových renovací s fixními náklady poskytuje druhá hypotéka předvídatelnost. Pro projekt s variabilním rozpočtem poskytuje HELOC flexibilitu. Než cokoli podepíšete, poznejte svá čísla. Váš domov je ohrožen.
Pokud máte konkrétní částku peněz potřebnou na renovaci – řekněme 20 000 dolarů na novou kuchyni – potřebujete nástroj, který odpovídá této fixní potřebě. Zde přichází na řadu úvěr na bydlení. Berte to jako druhou hypotéku. Okamžitě dostanete jednorázovou částku. Úroková sazba je obvykle pevná. Vaše měsíční splátky jsou stejné po stanovenou dobu, obvykle mezi 5 a 15 lety. Je to předvídatelné. Jen. Přesně víte, kolik dlužíte a kdy se stanete dlužníkem.
Je zde daňový aspekt, který stojí za to prověřit. Úroky zaplacené z půjček na vlastní bydlení lze odečíst z daní, pokud je celková částka úvěru 100 000 $ nebo méně a pokud finanční prostředky použijete na nákup, stavbu nebo podstatné vylepšení domova, který zajišťuje úvěr. Vždy se však poraďte s daňovým odborníkem. Pravidla se mění.
Flexibilita domácí kapitálové úvěrové linky (HELOC)
HELOC funguje jinak. Nejedná se o paušální částku. Jedná se o revolvingovou úvěrovou linku zajištěnou vlastním kapitálem ve vaší domácnosti. Věřitelé vyhodnocují váš příjem, kreditní skóre a stávající dluhy. Stanoví limit na základě procenta hodnoty vašeho domova.
Představte si to jako kreditní kartu zajištěnou vaším domovem.
Většina HELOC má dvě odlišné fáze. Nejprve přichází losovací období. Může trvat pět až deset let. Během této doby můžete vybírat peníze podle potřeby. Někteří poskytovatelé půjček vám dají šekovou knížku. Jiní nabízejí speciální kartu. Můžete vybrat 2 000 USD v lednu na opravy instalatérských prací, pak šest měsíců nic nenechat a pak vybrat 5 000 USD v srpnu na výměnu oken. Úrok platíte pouze z částky, kterou si skutečně půjčíte. To je užitečné, pokud pracujete na více projektech po dlouhou dobu. Nevážete peníze, které ještě nepotřebujete.
Má to ale i nevýhodu. Během výpůjčního období mohou vaše platby sestávat pouze z úroků. To udržuje měsíční náklady nízké, ale nesnižuje dlužnou částku. Pokud jste v pokušení použít tuto linku na jiné než opravy, buďte opatrní. Flexibilita je dvousečná zbraň. Je snadné utratit více, když se peníze zdají být jednoduše „dostupné“.
Po skončení výpůjční doby začíná doba splácení. Nyní si již nemůžete půjčit. Zůstatek dluhu musíte splatit, obvykle po pevně stanovenou dobu, například 10 až 20 let. Splátky se výrazně zvyšují, protože nyní platíte jistinu i úroky. Někteří poskytovatelé půjček umožňují prodloužit linii. Jiné vyžadují jednorázovou platbu na konci období. V některých případech můžete být schopni refinancovat zbývající dluh do klasické půjčky. Pozorně si přečtěte drobné písmo. Přechod z období půjčování do období splácení může způsobit velký zásah do vašeho rozpočtu, pokud nejste připraveni.
Náklady a skryté poplatky
Podmínky HELOC se mezi věřiteli značně liší. Nedívejte se jen na sazbu. Podívejte se na provize. Můžete se setkat s:
- Poplatky za zpracování žádosti
- Roční členské poplatky nebo servisní poplatky
- Náklady na oceňování nemovitostí
- Hledání titulu a pojištění titulu
- Právní provize
- Body (které mohou snížit váš kreditní limit)
- Transakční poplatky za každý výběr peněz
Někteří věřitelé se vzdávají určitých poplatků. Jiní je naopak účtují všem. Vypočítejte si roční procentní sazbu (RPSN), která zahrnuje úrok a tyto poplatky. Nízká úroková sazba nestojí za nic, pokud náklady na uzavření spotřebovávají váš kapitál.
Zeptejte se sami sebe: Je doba splácení příliš krátká pro můj peněžní tok? Budu nyní schopen spravovat platby pouze s úrokem, když vím, že později prudce porostou? Pokud je odpověď ne, jednorázová půjčka na bydlení může být bezpečnější. Vyžaduje to disciplínu. Vezmete si jen to, co potřebujete. Držíš se plánu.
Reverzní hypotéky pro starší vlastníky nemovitostí
Reverzní hypotéka zní rozporuplně. Banka vám zaplatí. Nevrátíš to. Ne hned. Ke kvalifikaci nepotřebujete ani příjem. Ale pořád je to půjčka. A přichází s přísnými podmínkami.
Abyste měli nárok na reverzní hypotéku, musíte být starší 62 let. Musíte vlastnit svůj dům bez břemen nebo mít malý zůstatek dluhu, který lze splatit z výnosů vaší reverzní hypotéky. V domě musíte bydlet alespoň půl roku.
Tento produkt je určen pro důchodce, kteří jsou „bohatí, ale nemají peníze“. Převádíte svůj kapitál na hotovost. Můžete je získat jednorázově, jako úvěrový rámec nebo jako měsíční platby. Nadále bydlíte v domě. Neplatíte měsíční splátky hypotéky. Výše dluhu v průběhu času roste s přibývajícími úroky.
Nepodléhejte myšlence, že to nikdy nebudete muset splácet. Budeme muset. Ale dostanete ho zpět pouze tehdy, když prodáte dům, trvale se přestěhujete nebo zemřete. Pokud zůstanete až do konce, úvěr je splacen výnosem z prodeje domu.
Pokud si vaši dědicové chtějí dům ponechat, musí splatit zpětnou hypotéku. Pokud tak neučiní, nemovitost převezme věřitel. Pokud hodnota domu přesáhne dlužnou částku, obdrží dědicové rozdíl. Pokud má dům nižší hodnotu než dluh, kryje ztrátu věřitel (ve většině případů díky pojištění FHA pro HECM). Vaši dědicové nenesou osobní odpovědnost za jakýkoli schodek.
Jedná se o bezregresní dluh. Věřitel nemůže uplatnit nárok na váš další majetek. Ale váš kapitál mizí. Jak vybíráte peníze, váš dluh roste. Váš kapitál klesá. Jedná se o opak klasické hypotéky. Půjčuješ si od svého budoucího já. Používejte tento nástroj opatrně. Řeší to problém s peněžními toky, ale postupně ničí majetek, který jste budovali desítky let.
Home Equity Conversion Mortgages (HECM) zaujímají jedinečné místo ve světě půjček. Toto jsou jediné federálně pojištěné hypotéky se zpětným odkupem. Tato federální pečeť schválení není jen pro parádu. Omezuje, kolik můžete zaplatit na poplatcích, a přísně reguluje částku, kterou vám může věřitel půjčit. V mnoha případech toto pojištění dělá z HECM dostupnější variantu ve srovnání se soukromými nezajištěnými zpětnými půjčkami.
Hypotéky se zpětným odkupem podporované vládou prostřednictvím státních nebo místních agentur samozřejmě někdy nabízejí sazby nižší než HECM. Ale je tu nuance. Tyto programy mají obvykle řadu omezení. Často jsou navrženy pro konkrétní účely nebo se zaměřují na dlužníky s nízkými příjmy. Pro průměrného majitele domu zůstává HECM nejdostupnější federální možností.
Pokud se snažíte porozumět číslům, na nástrojích záleží. Hypoteční kalkulačka vám pomůže odhadnout výši potenciální splátky. Porovnejte standardní HECM se staršími možnostmi, jako je hypotéka Home Keeper od Fannie Mae. Porovnání projekcí může změnit způsob, jakým přemýšlíte o dluhu.
Skrytá matematika ochrany bydlení
Než něco podepíšete, zastavte se a podívejte se na celkový obraz.
Mnoho majitelů domů čelí obtížným rozhodnutím, když odchod do důchodu přichází s neočekávanými výdaji nebo rostoucími dluhy. Prodej je jako ztráta části vašeho příběhu. Nebo jste možná jen unavení z fyzických problémů spojených s pohybem. Tato lidská neochota je pochopitelná. Ale také to něco stojí.
Musíte vypočítat reálná čísla.
Spočítejte si čistý výnos z prodeje vašeho současného domu. Poté tuto částku porovnejte s náklady na pronájem nebo koupi menšího domu. Do ceny vašeho nového domova zahrňte údržbu, pojištění a daň z nemovitosti. Matematika často odhalí něco nepříjemného.
Udržení vašeho domova pomocí hypotečního úvěru se zpětným odkupem může z dlouhodobého hlediska stát více než zmenšování.
Pokud svůj dům prodáte a přestěhujete se do jednoduššího, menšího domu, uvolníte vlastní kapitál. Tyto peníze mohou doplnit váš důchodový příjem. Mohou také ochránit vaše dědice před nutností splatit obrovský zůstatek dluhu. Vyhnete se úročení, které s sebou přináší hypotéky se zpětným odkupem.
Existují další možnosti bydlení, o kterých jste možná ani neuvažovali. Senior žijící komunity. Družstva. Menší byty s nízkými náklady na údržbu. Průzkum těchto možností prostřednictvím zdrojů, jako je AARP, může pomoci objasnit situaci. Možná zjistíte, že prodej není ztráta, ale strategický finanční tah.
Pozorně si přečtěte drobné písmo
Na detailech záleží. Hypotéka se zpětným odkupem není dar. Jedná se o půjčku, která se postupem času zvyšuje. Zbývající dluh se úročí, což snižuje váš vlastní kapitál. Ujistěte se, že rozumíte tomu, jak se počítá dlužná částka půjčky. Zjistěte, kdy je splatná vaše splátka. Ne vždy se to stane po smrti. To se může stát, pokud žijete mimo domov déle než šest měsíců v roce. Nebo pokud domov již není vaším hlavním bydlištěm.
Nespěchejte. Udělejte si čas na přečtení každého bodu. Ptejte se. Pokud na vás věřitel tlačí, abyste dokumenty rychle podepisovali, ustupte. Tato rozhodnutí mají dlouhodobé důsledky pro vaše dědictví a váš denní peněžní tok.
Právní ochrana dlužníků u úvěrů zajištěných nemovitostí
Zákon o ochraně spotřebitelských úvěrů (zákon o spravedlivém zveřejňování půjček) je navržen tak, aby zabránil bezohlednému poskytování úvěrů na trhu s bydlením. Tento federální zákon, schválený Kongresem v roce 1968, vyžaduje, aby věřitelé zveřejnili úplné náklady na plány půjček vlastního kapitálu. Zahrnuje roční procentní sazbu (APR), platební plány, podrobnosti o variabilní sazbě a případné skryté poplatky. Zákon vám dává třídenní (v pracovních dnech) lhůtu na rozmyšlenou. Tato lhůta začíná běžet od okamžiku otevření účtu. Během tohoto okna můžete půjčku zrušit písemným oznámením poskytovateli půjčky. Věřitel je pak povinen odstranit bezpečnostní úrok na vašem domě. Musí také vrátit všechny poplatky za žádost o půjčku a zřízení.
Proč je to důležité? Sekundární hypotéky často přitahují zoufalé dlužníky. Někteří bezohlední věřitelé tuto zranitelnost využívají. Nabízejí cenově nedostupné podmínky nebo šikovně mění dohody. Zákon slouží jako vaše ochrana před takovou taktikou.
Pokud třídenní lhůta uplynula a vy si uvědomíte, že jste se stali obětí podvodu, jednejte rychle. Nahlaste věřitele Federální obchodní komisi. Můžete se také obrátit na agentury na ochranu spotřebitele, bytové poradce nebo státní advokátní komoru s žádostí o právní radu. Tyto kroky pomohou chránit váš majetek a vaši budoucnost.
Pevné a pohyblivé sazby u úvěrů zajištěných nemovitostí
Volba mezi půjčkou na bydlení a úvěrovou linkou vlastního bydlení (HELOC) spočívá v jedné věci: jak si myslíte o úrokových sazbách.
Tradiční domácí půjčka nabízí pevnou úrokovou sazbu. Vaše měsíční splátka zůstává stejná. Přesně víte, kolik dlužíte. Předvídatelnost je hlavní výhodou.
HELOC mají obvykle variabilní úrokovou sazbu. Tato sazba je vázána na veřejný index, jako je základní úroková sazba nebo sazba amerického pokladničního poukázky (T-Bill). Tyto sazby se mění, když Federální rezervní systém upravuje své sazby. To vnáší nejistotu. Vaše měsíční splátka může stoupat nebo klesat. Existuje však flexibilita. Mnoho HELOC vám umožňuje platit pouze úroky. Některé umožňují splatit jistinu dluhu. Můžete si vybrat v závislosti na vašem cash flow.
Matematika pohyblivé sazby zahrnuje marži. Věřitelé připočítají tuto marži k indexové sazbě. Marže se měří v procentních bodech. Pokud je základní sazba 4,5 procenta a váš věřitel přidá marži ve výši jednoho procentního bodu, vaše skutečná sazba bude 5,5 procenta.
Existují omezení pro pohyblivé sazby. Strop určuje, jak vysoká sazba může jít po dobu platnosti plánu. Některé plány také omezují, o kolik může sazba klesnout. Pokud vaše sazba dosáhne stropu, někteří věřitelé mohou zmrazit výběry. Jiné umožňují konverzi. Můžete přejít z pohyblivé sazby na pevnou. Někteří poskytovatelé půjček vám umožňují převést část nebo celý dluh na plán fixní anuity. Ne všichni poskytovatelé půjček tuto možnost nabízejí. Před podpisem si pozorně přečtěte drobné písmo.
Home equity půjčky a home equity úvěrové linky vám nejen dají peníze a zmizí. Mají podmínky týkající se toho, jak a kdy je musíte splatit. Podmínky určují vaši realitu. Některé struktury jsou jednoduché. Ostatní jsou pasti.
Většina plánů vyžaduje pouze úrokové platby během výpůjčního období. Platíte výpůjční náklady, ale jistina zůstává stejná. To je v pořádku, dokud nevyprší časový limit. Pak přichází velká závěrečná platba.
Past velké konečné platby
Jumbo Final Payment je jednorázová částka splatná na konci úvěrového období, pokud zůstatek jistiny nebyl splacen v plné výši. Nejedná se o překlep. To je obrovská kontrola.
Pro toto datum máte tři možnosti:
1. Zaplaťte to z úspor.
2. Refinancujte do nové hypotéky.
3. Vezměte si další půjčku od jiného věřitele.
Pokud nic z těchto věcí neuděláte, riskujete ztrátu domova při soudním prodeji. Váš domov se opět stane zástavou.
Flexibilita je zde vaším štítem. Mnoho poskytovatelů půjček vám umožňuje provádět dodatečné platby k vaší jistině. Využijte této příležitosti. Splacení jistiny vašeho dluhu zabrání této obávané poslední chvíli. Pokud prodáte svůj dům před vypršením úvěru, musíte jej splatit v plné výši. Nemůžeš ho jen tak opustit, protože ses přestěhoval.
Jak poznat dravého věřitele
Než cokoliv podepíšete, zeptejte se sami sebe, zda jste schopni dluh reálně zaplatit. Je vaše zaměstnání stabilní? Dokážete zvládnout vyšší měsíční výdaje, pokud se sazby zvýší?
Pokud máte nedostatek peněz, promluvte si s úvěrovým poradcem. Americké ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst (HUD) zveřejňuje seznam schválených agentur. Pomáhají lidem, kteří mají potíže se splácením hypotéky. Tento krok nepřeskakujte.
Vezměte si půjčku na bydlení pouze z konkrétního důvodu. Opravit? Konsolidace dluhu? Školství? Ne „jen tak“. Home Equity Line of Credit (HELOC) vypadá jako kreditní karta. Ale není to ona. Zacházet s ní jako s kreditní kartou může vysát váš kapitál a zničit vaši finanční situaci.
Porovnání nabídek je povinné. Draví poskytovatelé půjček se zaměřují na seniory, dlužníky s nízkými příjmy a osoby se špatnou úvěrovou bonitou. Nabízejí podmínky, které se zdají dobré, dokud nejsou.
Zeptejte se svých přátel. Zkontrolujte recenze. Ujistěte se, že věřitel je seriózní. Nechceš žraloka. Chcete partnera ve své finanční struktuře.
Porovnejte nabídky půjček jako profesionál
Úrokové sazby kolísají. Provize se sčítají. Variabilní sazby zvyšují nejistotu. Jak srovnávat nesrovnatelné?
Použijte list porovnání půjček od FDIC. Nutí vás vypsat všechny výdaje. Registrační poplatek. Pokryté výdaje. Body (slevy z úrokové sazby). Organizuje chaos. Zdůrazňuje skutečnou roční procentní sazbu (RPSN).
Vyjednávat. Vážně. Věřitelé to očekávají. Řekněte jim, že porovnáváte nabídky. Požádejte je, aby snížili poplatky. Požádejte o nejlepší ceny. Nechte je soutěžit. Je to jako koupit si auto. Cenovka je výchozí bod, nikoli konečný verdikt.
Posouzení integrity
Jakmile si vyberete věřitele, požádejte o Odhad dobré víry (GFE). Podle zákona ji musí poskytnout do tří dnů od vaší žádosti.
Přečtěte si to. Každý řádek.
Týden před uzavřením jim zavolejte znovu. Zeptejte se, jestli se něco změnilo. Zvýšily se provize? Pohnula se sazba? Pokud čísla vypadají jinak, přestaňte. Zeptejte se proč.
Získejte druhý názor. Účetní nebo daňový právník může být schopen zaznamenat varovné signály, které jste možná přehlédli. Pokud jste zmatení, nepodepisujte. Nepodepisujte, pokud na vás spěchají.
Pozor na prázdná pole. Pokud jsou ve formuláři prázdná místa, přeškrtněte je a podepište. Váš věřitel může říci, že je to standardní. To je špatně. To je riziko. Nikdy nenechávejte smlouvu otevřenou výkladu.
Proč záleží na poměru úvěru k hodnotě
Loan-to-value (LTV) je matematický výpočet vašeho rizika. Jedná se o částku, kterou dlužíte, vydělenou hodnotou vašeho domu.
Věřitelé preferují poměr LTV pod 80 %. Proč? Je to pro ně bezpečnější. To znamená, že máte svůj vlastní podíl ve hře.
Zde je matematika:
Dlužíte 250 000 $ za 500 000 $ domů. Vaše LTV je 50 %. Bezpečně.
Vezmete si druhou hypotéku na 150 000 $.
Celkový dluh: 400 000 $.
Nová LTV: 80 %.
Toto je hranice. Překročte ji a splácení bude obtížnější. Vaše vlastnictví vašeho domu bude ohroženo.
Nepůjčujte si více, než potřebujete. Nepřijímejte podmínky, které nemůžete podpořit. I když věřitel slíbí výhodné podmínky, vysoké LTV by vás mohlo později zruinovat.
Udržujte svůj poměr nízký. Udržujte své platby zvládnutelné. Cílem není jen získat peníze. Cílem je zachránit dům.
A pokud se čísla nesčítají, odejděte. Vždy existuje jiná cesta. Nebo jiný den.
Udržujte svůj poměr Loan-to-Value (LTV) pod 80 procenty
Vyhýbání se nadměrnému hypotečnímu dluhu je víc než jen finanční poradenství, je to strategie přežití. Zlaté pravidlo půjčování vlastního kapitálu je jednoduché: udržujte poměr Loan-to-Value (LTV) pod 80 procenty.
Někteří věřitelé budou trvat na překročení této hranice. Mohou vám dokonce nabídnout půjčku na více, než je aktuální hodnota vašeho domova. Nespokojte se s tím. Tyto dravé finanční struktury jsou drahé. Vyšší úrokové sazby. Povinné pojištění hypotéky. A scénář noční můry je, když nemůžete prodat svůj dům, protože dlužíte víc, než kolik stojí na trhu.
Když si půjčíte proti vlastnímu kapitálu, použijete jako zástavu své největší aktivum. Nedělejte z toho past.
Jak půjčky na bydlení skutečně fungují
Půjčka na bydlení je v podstatě druhá hypotéka. Půjčíte si jednorázovou částku proti vlastnímu kapitálu v nemovitosti a splácíte ji po pevně stanovenou dobu za konkrétní úrokovou sazbu. Je to předvídatelné. Je to těžké.
Ale kolik si vlastně můžete půjčit?
Věřitelé vám obvykle umožňují využít 80 až 90 procent vašeho dostupného kapitálu. Přesné číslo závisí na vašem kreditním skóre, příjmu a ochotě věřitele riskovat. Podívejme se na matematiku.
Řekněme, že jste koupili dům za 350 000 $. Splatili jste 175 000 USD z hypotéky ve výši 300 000 USD. Stále dlužíte 125 000 $. Nedávný odhad oceňuje dům na 500 000 $. Vaše vlastní jmění je 375 000 USD (500 000 USD mínus 125 000 USD dluh). Věřitel vám může povolit půjčit si 85 procent z těchto 375 000 USD. To je 318 750 $. Neutrácejte vše najednou. Nechte něco navíc.
Půjčka na bydlení vs. úvěrová linka: Která je pro váš projekt vhodná?
Zvažujete své možnosti renovace nebo velkého nákupu. Jaký nástroj byste si měli vybrat?
Úvěry zajištěné nemovitostí
Nejlépe se hodí pro pevné měsíční platby. Přesně víte, kolik potřebujete. Přesně víte, kolik zaplatíte. Pokud vyměňujete střechu nebo přidáváte koupelnu, náklady budou pravděpodobně jednorázové. Ideální je k tomu jednorázová půjčka.
Úvěrové linky pro domácí kapitál (HELOC)
Nejlépe se hodí pro běžné výdaje. Představte si kreditní kartu zabezpečenou vaším domovem. Prostředky vybíráte podle potřeby. To je nejlepší, pokud se rozsah vašeho projektu může změnit. To poskytuje flexibilní přístup. Pamatujte však, že variabilní sazby mohou růst.
Podmínky se velmi liší. Pozorně si přečtěte drobné písmo. Najděte strukturu, která vyhovuje vašemu peněžnímu toku, nejen vaší schopnosti půjčovat si.
Lze úvěr zajištěný nemovitostí použít k jakémukoli účelu?
Legálně ano. Prostředky můžete použít na jakýkoli účel.
V praxi je většina majitelů domů používá k:
– Velké výdaje
– Rekonstrukce domu
– Lékařské účty
– Náklady na vzdělávání
Neexistují žádná omezení použití. Následky budou mít pouze tehdy, pokud svůj dluh spravujete nesprávně. Použijte jej ke zvýšení hodnoty vašeho domova nebo ke stabilizaci vašeho života. Nepoužívejte to na financování dovolené.
Jaká je průměrná úroková sazba?
Neexistuje jednotná průměrná sazba. Sazba, kterou obdržíte, závisí na vašem osobním finančním profilu a aktuálních tržních podmínkách. Vysoká bonita a stabilní příjem vám zajistí ty nejlepší podmínky. Slabá úvěrová historie bude mít za následek vyšší sazbu.
Prozkoumejte aktuální trendy na trhu. Porovnejte nabídky od poskytovatelů půjček. Nepřijímejte první nabídku, kterou obdržíte.
Další zdroje pro nemovitostní kapitál
Pokud se chcete hlouběji ponořit do toho, jak tyto finanční nástroje zapadají do vašeho celkového obrazu, podívejte se na tyto průvodce:
- Jak fungují hypotéky
- Jak funguje Federální rezervní systém
- Jak fungují banky
- Jak se staví dům
- Jak fungují úvěrové zprávy
- Jak fungují REIT (realitní fondy).
- Jak fungují ratingy
- Jak funguje pronájem s opcí na odkup?
- Jak fungují kreditní karty
Užitečné nástroje a kalkulačky
- GetSmart hypoteční úvěrová kalkulačka
- Základní sazba – Sazba, definice a historický graf
Zdroje
- “Půjčka na rostoucí dluh.” AARP.
- “Nový druh půjčky: obráceně.” AARP.
- “O zpětných hypotékách pro seniory (HECM).” Ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst v USA.
- “FDIC: Uvedení vašeho domova na linku je riskantní záležitost.” Federální korporace pro pojištění vkladů.
- “Další možnost: Home Equity Loans.” Pestrý blázen.
- “Půjčka proti vašemu domu.” Pestrý blázen.
- “Základy domácího kapitálu.” Bankrate.com.
- “Časté dotazy týkající se zpětné hypotéky.” Národní centrum pro konverzi domácího kapitálu.
- “Definice pokladniční poukázky USA.” investorwords.com.
- “Rozdíl mezi domácími kapitálovými půjčkami a úvěrovými linkami.” Wells Fargo.
- “Co je poměr úvěru k hodnotě?” DoItYourself.com.
- “Home Equity Product Guide.” GetSmart.
