O ano era 2007. O mercado de ações estava em alta. O desemprego era baixo. Os preços das casas dispararam. Lançar casas era a tendência mais quente. Os investidores compraram propriedades e as venderam em meses com enormes lucros. As altas taxas de hipotecas não os impediram. A lógica parecia correta na época. Por que se preocupar com o dobro das taxas em dois anos se você vender a casa em um? Era uma névoa dourada. Não previmos o acidente chegando.
Então 2008 chegou. O mercado imobiliário implodiu. Os valores despencaram. Uma casa comprada por US$ 500 mil no pico passou a valer US$ 250 mil. Você ainda devia US$ 250.000 ao banco. Isso é estar debaixo d’água, também conhecido como de cabeça para baixo. O saldo da hipoteca excede o valor de mercado da casa. O resultado mais comum é a inadimplência. Só em 2009, 2,8 milhões de casas enfrentaram a execução hipotecária. Isso foi um salto de 120% em relação a 2007.
A execução hipotecária destrói a pontuação de crédito. Programas como o Programa de Refinanciamento de Casa Acessível (HARP) existiam, mas poucos se qualificavam. Para muitos proprietários de casas subaquáticas, a única opção real era uma venda a descoberto.
O que é uma venda a descoberto?
Uma venda a descoberto acontece quando uma casa é vendida por menos do que o saldo devido na hipoteca. O vendedor deve convencer o credor a perdoar a dívida não paga. Não é fácil. Mas se aprovado, oferece benefícios específicos.
- Os compradores obtêm um preço justo de mercado.
- Os vendedores evitam o estigma da execução hipotecária.
- Os credores recuperam parte do capital e ignoram o dispendioso processo de execução hipotecária.
Parece simples. Não é. Transações de venda a descoberto são complexas. Eles levam meses para obter aprovação. Os credores podem negar solicitações por vários motivos. Veja como o processo realmente funciona.
O processo passo a passo
Vejamos isso da perspectiva do comprador. Primeiro, encontre listagens de vendas a descoberto. Eles raramente são rotulados como tal. Os bancos não querem anunciar dificuldades. Em vez disso, os vendedores usam eufemismos. Procure termos como “pré-execução hipotecária”. Ou “revisão de terceiros necessária”. Ou “sujeito à aprovação do banco”.
Comece sua pesquisa na seção de pré-execução hipotecária de sites como o RealtyTrac. Essas listagens existem em todos os 50 estados. Depois de ter alguns candidatos, compare os preços. Veja casas semelhantes na área. Concentre-se em propriedades vendidas recentemente. Isso estabelece o valor justo de mercado.
Em seguida, obtenha uma pré-aprovação de hipoteca. Isso bloqueia sua taxa de juros. Mais importante ainda, mostra ao banco do vendedor que você está falando sério. Você é um comprador qualificado.
Quando encontrar a casa certa, faça uma oferta. Você assinará um contrato de compra. O preço deve refletir o valor justo de mercado. Você também fornecerá dinheiro sério. Este é um depósito reembolsável em dinheiro. Isso prova comprometimento.
Numa compra normal, a negociação termina aqui. Não em uma venda a descoberto. O credor hipotecário do vendedor detém o poder. Eles devem aprovar o preço.
Provando dificuldades
Para aprovação, o vendedor deve provar que não pode arcar com a hipoteca. Uma venda a descoberto é a única maneira de evitar a execução hipotecária. O credor exige documentos específicos.
- Uma carta de dificuldades.
- Demonstrações de rendimentos e registros mensais de despesas.
- Quaisquer notificações de execução hipotecária recebidas.
- Prova de que outras modificações do empréstimo foram negadas.
Este pacote de documentos é enviado ao banco. Então, você espera. Semanas se transformam em meses. O credor considera o pedido. Eles buscam a aprovação dos investidores que possuem a dívida hipotecária. Eles conduzem sua própria avaliação da propriedade.
O banco pode fazer uma contra-oferta. Ou eles podem negar o pedido. As razões para a negação variam. Talvez eles pensem que o vendedor ainda pode pagar. Talvez o seguro hipotecário privado cubra mais do que o esperado. Ou talvez a oferta esteja simplesmente abaixo do valor justo de mercado.
Se aprovado, o negócio fecha como uma venda tradicional. Mas cuidado com as segundas hipotecas. Se a propriedade tiver um empréstimo para compra de uma casa própria ou outras garantias, o processo se repete para cada credor. É exaustivo.
Alternativas à execução hipotecária
Uma venda a descoberto não é o único caminho. Existe outra opção: uma escritura em vez de execução hipotecária. Isso transfere a propriedade da casa diretamente para o credor. O credor perdoa a dívida não paga. Freqüentemente, eles também cobrem despesas de realocação.
O impacto na sua pontuação de crédito é menos severo do que uma execução hipotecária. Ainda é prejudicial. Mas é melhor que a alternativa.
Qual rota é melhor para sua situação? A resposta depende de suas finanças. E seu histórico de crédito. E quanto tempo você ainda tem. O relógio está correndo. Os bancos estão observando. Você tem que se mover rápido.
Por que uma venda a descoberto supera a execução hipotecária (mas não para sua pontuação de crédito)
A matemática é brutal, mas clara. Se você é o vendedor, uma venda a descoberto é a única coisa que o separa da ruína financeira total. A execução hipotecária permanece em seu registro por sete anos. Uma venda a descoberto? Dois anos. Esse é o benefício do título.
Mas é aqui que começa a destruição do mito. Muitas pessoas pensam que pular a execução hipotecária salva sua pontuação de crédito. Isso não acontece. Os dados da FICO mostram que ambos os eventos reduziram a pontuação de 780 em 140 a 160 pontos. O dano é idêntico. A única diferença é quanto tempo você terá que esperar antes de solicitar uma nova hipoteca.
O dilema do comprador: preço mais baixo, maior estresse
Para o comprador, o fascínio é óbvio. Você ganha uma casa abaixo do valor justo de mercado. Você evita o pesadelo caótico e litigioso de comprar uma propriedade hipotecada. Nada de brigar com ex-proprietários que se recusam a sair. Nenhuma garantia oculta aparecendo após o fechamento. Apenas uma compra limpa.
Exceto que não está limpo. É lento.
As vendas a descoberto se arrastam porque o banco do vendedor detém as chaves. Eles têm que aprovar cada etapa. Se houver segundas hipotecas ou gravames, o processo congela até que todas as partes concordem. E mesmo assim, o banco pode dizer não. Você poderia se apaixonar por uma casa, investir dinheiro sério e vê-la desmoronar porque o credor decidiu que a oferta não era baixa o suficiente.
Depois, há o custo. Numa venda normal, o vendedor paga pelas inspeções e reparos. Numa venda a descoberto, o banco não tem incentivo para negociar. Eles já estão tendo prejuízo. Eles repassam esses custos de inspeção para você. Você paga pela inspeção residencial. Você pode até pagar pelos reparos que eles exigem que você conserte antes de assinarem.
Por que os bancos permitem que isso aconteça
Parece que o banco está simplesmente sendo difícil. Eles não são. Eles estão perdendo dinheiro de qualquer maneira. As execuções hipotecárias são ativos caros de manter. Casas vazias apodrecem. Os credores pagam pelo cuidado do gramado, remoção de neve, segurança e grandes reparos estruturais. Eles também cobrem impostos atrasados e taxas de leilão.
Uma venda a descoberto, embora dolorosa, é mais barata do que deixar a propriedade se deteriorar e resultar em execução hipotecária. Ambas as partes esperam que o banco perceba a lógica. O vendedor consegue uma saída rápida. O comprador consegue um acordo. O banco evita um processo de execução hipotecária confuso e dispendioso.
Como sobreviver ao processo: dicas de especialistas
Se você está nessa situação, precisa de uma estratégia. As emoções não vão ajudar. A papelada vai.
Para vendedores: seja transparente e persistente
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Seja pré-aprovado para uma venda a descoberto primeiro
Não liste a casa até que você tenha enviado sua carta de dificuldades e documentos financeiros ao credor e recebido uma carta de “pré-aprovação”. Isso diz aos corretores de imóveis e aos compradores que o banco está pelo menos ouvindo. Sem isso, você está perdendo tempo. -
Preço certo, não alto
Os bancos possuem modelos de avaliação automatizados (AVMs). Se você definir o preço da casa com base no apego emocional ou em vendas recentes a cinco quilômetros de distância, o banco irá rejeitá-la instantaneamente. Fixe o preço igual ou inferior ao valor de mercado estimado do banco. Deixe o banco negociar a partir daí. -
Documente cada interação
Mantenha um registro. Para quem você ligou? Quando? O que eles disseram? Os bancos mudam de mãos. Os ajustadores são promovidos. Se você perder seu ponto de contato, perderá impulso. Tenha um contato de backup. -
Esteja pronto para demandas de “folha líquida”
O banco solicitará uma análise detalhada do que você deve e do valor pelo qual a casa será vendida. Eles querem ver cada penhor, cada imposto não pago, cada dívida de cartão de crédito. Se você esconder algo, o negócio morre.
Para compradores: paciência é sua única ferramenta
- Verifique a propriedade antecipadamente
Antes de fazer uma oferta, verifique os registros do condado. Certifique-se de que não haja gravames secundários, gravames fiscais ou taxas HOA que possam inviabilizar a venda. Uma venda a descoberto
Trabalhando com um especialista em vendas a descoberto
Você não pode improvisar uma venda a descoberto. Estas não são as inversões padrão “no estado em que se encontram” ou os fechamentos rápidos. São labirintos burocráticos. Seu primeiro passo deve ser contratar um corretor de imóveis que realmente conheça a paisagem. Quero dizer, alguém que já navegou no processo de aprovação do credor antes. Eles precisam entender os cálculos do valor justo de mercado de dentro para fora. Eles precisam saber o que o departamento de mitigação de perdas do banco realmente procura em uma pilha de papéis. Se o seu agente nunca realizou uma venda a descoberto, você está apenas adicionando ruído ao sinal.
O problema dos gravames e dos credores
Evite propriedades com múltiplas hipotecas. É tão simples. Se uma casa tiver uma segunda hipoteca, uma linha de home equity ou qualquer garantia vinculada a ela, corra. Cada credor adicional significa outra assinatura, outra revisão e outro atraso. Estamos falando de meses. E cada nova parte no mix diminui as chances de o negócio ser fechado. Guarde-o para um credor hipotecário. Reduz a dor de cabeça. Isso mantém a linha do tempo gerenciável.
Preço: sem baixas
Não tente diminuir a oferta. O credor já está tendo prejuízo. Eles não estão com humor caridoso. Eles querem recuperar o máximo possível. Sua oferta deve estar um pouco abaixo do valor justo de mercado estabelecido. Esse é o teto. Veja as vendas comparáveis na vizinhança. Mantenha seus números nesse intervalo. Se você cair muito, o banco simplesmente rejeitará o valor e passará para a próxima parte interessada.
Provando que você está falando sério
O banco precisa ver que você está comprometido. Entre com uma carta de pré-aprovação de hipoteca. Traga um depósito considerável em dinheiro. Inclua seu contrato de compra. Mostre a eles as comparações que você usou para justificar seu preço. Isso demonstra que sua oferta é realista. Um comprador totalmente comprometido e com a pele no jogo tem prioridade. O banco gosta de certeza. Dê-lhes um pouco.
A regra do comprimento do braço
Não tente manipular o sistema. Comprar uma casa à venda a descoberto de um amigo ou parente e alugá-la de volta é ilegal. Isso viola regras de transação de comportamento de mercado. O preço de venda deve refletir o valor justo de mercado. Não pode ser um acordo “amigável”. Se o credor suspeitar que você e o vendedor estão conspirando para inflacionar o valor ou contornar as verificações do mercado, o negócio morre. Período. Sem exceções para laços familiares ou amizades íntimas.
Papelada: Pontualidade é a chave
Envie toda a documentação imediatamente. Você e o vendedor precisam estar na mesma página aqui. O setor imobiliário envolve burocracia suficiente em um fechamento padrão – seu pulso provavelmente ainda dói por assinar papéis. As vendas a descoberto adicionam camadas. Você precisa provar dificuldades. Você precisa de comprovante de renda. Você precisa de declarações fiscais. Perca um prazo e o arquivo será empurrado para o final da pilha. Em uma venda a descoberto, estar no final da pilha geralmente significa que o negócio desmorona.
Implicações fiscais para vendedores
Vendedores, ouçam. As implicações fiscais são reais. Na maioria dos casos, o IRS trata a dívida cancelada como receita. Se o credor perdoar $ 100.000 do saldo da sua hipoteca, esses $ 100.000 atingirão sua declaração de imposto de renda como lucro tributável. Existem exceções. Se a casa fosse sua residência principal, você poderia estar isento de acordo com certas leis. Se você estava financeiramente insolvente antes do cancelamento da dívida, essa é outra isenção potencial. Mas não adivinhe. Ligue para seu contador. Não presuma que você está seguro.
Perguntas frequentes sobre vendas curtas
O que é uma venda a descoberto?
É comprar ou vender uma casa por menos do que o saldo da hipoteca. O vendedor deve convencer o credor a perdoar a dívida não paga. Isso geralmente acontece quando o proprietário está atrasado nos pagamentos e deseja evitar a execução hipotecária.
Quanto tempo leva o processo?
Complexo. Meses. Mesmo que todos concordem com o preço, o credor pode negá-lo. Depois de aprovado, leva de 60 a 90 dias para fechar. Cronograma médio total? Cerca de quatro meses.
Quais são as desvantagens?
Para vendedores: você evita a execução hipotecária, mas sai sem dinheiro. Para compradores: O processo é longo e incerto. Os negócios podem fracassar. Os custos de fechamento podem ser maiores porque o credor sente menos pressão para negociar reparos ou créditos.
Por que alguém escolheria uma venda a descoberto?
Vendedores: Prejudica menos o seu crédito do que a execução hipotecária. Você pode ficar na lista de não-empréstimos apenas por dois anos, contra sete para uma execução hipotecária. Compradores: você economiza dinheiro. O preço está um pouco abaixo do mercado. Você evita os riscos de uma casa hipotecada que pode ser danificada ou ter problemas legais.
Você pode negociar uma venda a descoberto?
Sim, mas acrescenta tempo. Sua contraoferta precisa da aprovação do credor. Se você quiser aumentar suas chances, não diminua. Os credores estão sofrendo. Eles são menos flexíveis. Mire um pouco abaixo do valor justo de mercado. Isso é o melhor que você pode esperar.
