O sonho americano da casa própria não é mais o que costumava ser. Claro, todo mundo quer a cerca branca. Mas o mercado imobiliário nos anos 2000 provou que o sonho pode rapidamente transformar-se num pesadelo. Vimos um grande boom e depois uma queda ainda maior. O que causou isso? Programas de empréstimo complicados. Especificamente, hipotecas subprime.
Esses empréstimos permitem que pessoas com crédito instável entrem no mercado. Isso parece útil. Também ajudou a quebrar a economia.
O que é uma hipoteca subprime?
Primeiro, esclareça um equívoco comum. “Subprime” não se refere à taxa de juros. Refere-se à classificação de crédito do mutuário.
Se sua pontuação de crédito estiver abaixo de 620 nessa escala de 300 a 850, você provavelmente está na categoria subprime. A maioria das pessoas senta-se em meados dos anos 600 ou 700. Durante o boom, porém, muitas pessoas que poderiam ter-se qualificado para um empréstimo padrão optaram por empréstimos subprime. Por que? Corretores de hipotecas agressivos. Eles aprovaram empréstimos com muita facilidade. Eles não explicaram os termos de reembolso mais rígidos. Eles só queriam a comissão.
Os empréstimos subprime começaram a aumentar em meados da década de 1990. Em 2006, estes empréstimos representavam cerca de 20% de todos os empréstimos à habitação. Essa é uma grande fatia do mercado.
A vantagem? Pessoas com crédito ruim finalmente tiveram uma porta aberta. A desvantagem? Esses empréstimos ficam inadimplentes com mais frequência. Quando os mutuários não conseguem pagar, a casa é executada. Essas execuções hipotecárias prejudicam a todos. Os credores faliram. A economia sofreu um golpe.
Há também a questão dos empréstimos predatórios. É aqui que os credores visam as minorias. Eles se aproveitam da inexperiência. Eles podem supervalorizar sua propriedade. Eles podem mentir sobre sua renda ou pontuação de crédito apenas para cobrar uma taxa altíssima. Eles também promovem refinanciamentos frequentes. Eles incluem os custos de fechamento do empréstimo para que você deva mais depois. É uma armadilha.
Como os empréstimos subprime são estruturados
As hipotecas subprime vêm em vários formatos. A única constante? A taxa de juros é superior à taxa básica de juros do Federal Reserve. A taxa básica de juros é o que os tomadores de empréstimos com bom crédito obtêm.
O tipo mais comum é a hipoteca de taxa ajustável, ou ARM. Eles foram enormes durante o boom. Por que? Pagamentos mensais iniciais baixos. Taxas de introdução baixas.
As taxas introdutórias geralmente duram dois ou três anos. Em seguida, a taxa é ajustada a cada seis a doze meses. Os pagamentos podem aumentar em 50% ou mais. Você pode ouvir termos como “28/02” ou “27/03”. O primeiro número são anos na taxa de introdução. O segundo são anos com taxa flutuante.
Alguns ARMs subprime têm períodos somente de juros. Isso significa que seus pagamentos antecipados vão apenas para juros. Não o diretor. Vejamos um ARM de 2/28 apenas com juros.
Você paga apenas juros nos primeiros dois anos. A taxa é menor. Depois disso, o valor total do empréstimo é recalculado ao longo dos 28 anos restantes a uma taxa nova e mais elevada.
A matemática por trás do risco
A Investopedia tem alguns exemplos nítidos. Digamos que você compre uma casa de $ 350.000. Você investiu $ 50.000. Você precisa de um empréstimo de $ 300.000.
Se você pegar um ARM de 2/28 com juros de 5%:
– O pagamento mensal começa em torno de US$ 1.900.
– Inclui impostos (~$230) e seguros (~$66).
– O custo mensal total é de aproximadamente US$ 2.196.
Se a taxa permanecer em 5% por dois anos e depois subir para 5,3%, seu pagamento será de US$ 1.961. Então ele ajusta a cada seis meses. Geralmente para cima.
Agora compare isso com uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos. Mesmo valor do empréstimo. Os mesmos juros de 5 por cento. Você paga $ 1.906 por mês indefinidamente.
A taxa fixa é mais barata desde o primeiro dia e permanece lá. O ARM começa um pouco mais caro com taxas, mas parece atraente devido à estrutura inicial. Mas essa estabilidade desapareceu após o período de introdução.
Você pode refinanciar isso?
Você pode pensar que pode simplesmente refinanciar após dois anos. Durante a crise imobiliária, isso era quase impossível. Os valores das casas caíram. Você não poderia refinanciar se devesse mais do que o valor da casa.
Mesmo se você pudesse refinanciar, você pagaria novos custos de fechamento. Cada vez que você refinancia, o credor é pago. Você fica preso com mais dívidas.
Outros custos ocultos
Os empréstimos subprime geralmente incluem penalidades de pré-pagamento. Se você pagar o empréstimo antecipadamente, deverá pagar taxas extras. Eles não querem que você vá embora.
Eles também podem incluir um pagamento inicial. Este é um grande pagamento final devido no final do prazo do empréstimo. É intencionalmente maior do que os pagamentos anteriores. Você precisa estar pronto para esse golpe.
Quem se qualifica?
A pontuação de crédito não é o único fator. Os credores olham para tudo.
- Comprovante de rendimentos e bens.
- Rácio dívida/rendimento.
- Pedir emprestado uma grande porcentagem de sua renda.
Se você não pode provar que pode pagar, você corre um risco. Mesmo com bom crédito. O credor vê uma bandeira vermelha.
Este é apenas o começo. Veremos exemplos específicos a seguir para ajudá-lo a decidir se uma hipoteca subprime é adequada para você. Ou se você deveria ir embora. Porque ir embora pode ser a jogada mais inteligente.
“Subprime geralmente se refere à classificação de crédito do mutuário, não à taxa de juros.”
A chave é saber o que você está assinando. Os números na página contam uma história. Leia com atenção.
Como NeighborWorks ajuda os mutuários a evitar a execução hipotecária
Nem todos os resultados do colapso dos empréstimos subprime foram uma perda total. Um grupo, NeighbourWorks America, está trabalhando para consertar os danos. Eles têm um departamento de hipoteca e execução hipotecária que treina conselheiros. Esses profissionais ajudam os mutuários a descobrir suas opções antes que seja tarde demais.
Eles intervieram porque a comunicação foi interrompida. Quando os mutuários ficaram sem dinheiro, eles pararam de falar com os credores. A vergonha ou o medo os mantiveram calados. Os credores também não conseguiram encontrá-los. Ambos os lados ficaram de braços cruzados. Existiam ações para evitar a execução hipotecária. Ninguém os levou.
Os números por trás do colapso
Os incumprimentos explodiram em 2006. A crise das hipotecas subprime já não era um aviso; era a realidade. Em julho de 2008, os dados eram sombrios. Uma em cada cinco hipotecas subprime estava inadimplente. As hipotecas com taxas ajustáveis (ARMs) foram piores. Vinte e nove por cento estavam seriamente atrasados.
O sangramento financeiro foi enorme. As perdas em papéis do mercado de ações atingiram US$ 7,4 trilhões. A riqueza imobiliária desapareceu em cerca de 3,4 mil milhões de dólares. As pessoas perderam casas. Os investidores perderam carteiras.
Quem carrega a culpa?
Não foi apenas uma festa. Vários fatores colidiram.
Os corretores de hipotecas desempenharam um papel importante. Antigamente você ia direto ao banco. Então os corretores se tornaram os intermediários. Eles não eram diretamente responsáveis quando os empréstimos davam errado. Era uma indústria baseada em comissões. Se um empréstimo fosse inadimplente, o corretor não pagava multa. Não houve incentivo para dizer não. Eles direcionaram os clientes para empréstimos que não podiam pagar.
O desemprego piorou tudo. Os estados do Centro-Oeste atingidos por demissões na indústria automobilística registraram altas taxas de execução hipotecária. As pessoas esperavam refinanciar. A valorização da habitação abrandou. O refinanciamento tornou-se impossível. Quando a taxa introdutória dos empréstimos subprime expirou, os pagamentos dispararam. Muitos não conseguiram lidar com o novo custo.
Os mutuários também compartilham responsabilidades. O crédito foi fácil de conseguir. Muitos não leram as letras miúdas. Eles assumiram riscos que não podiam pagar. Eles renunciaram à sua segurança sem examinar atentamente os termos.
A disparidade racial nos empréstimos
Outro lado negro da crise envolveu as minorias. Os credores exploraram as comunidades para enriquecer. O Home Mortgage Disclosure Act (HMDA) de 1975 exigia que os credores rastreassem e divulgassem dados de empréstimos. Os números mostraram diferenças marcantes em termos raciais.
Os mutuários negros e hispânicos receberam empréstimos subprime a taxas muito mais elevadas. Em 2006, a diferença era enorme. Cinquenta e três por cento dos mutuários negros tinham hipotecas subprime. Apenas 17% dos brancos o fizeram. Isso é uma diferença de 36 por cento.
Um estudo de 2006 realizado pelo Centro de Empréstimos Responsáveis (CRL) foi mais aprofundado. Eles analisaram risco de crédito igual. Mesmo quando o risco era o mesmo, os mutuários negros tinham 31 a 34 por cento mais probabilidades de obter uma taxa de juro mais elevada do que os brancos. O sistema foi fraudado.
Perguntas frequentes sobre hipotecas subprime
Qual é a crise das hipotecas subprime?
Os bancos precisavam de satisfazer a procura de títulos garantidos por hipotecas (MBS). Eles ofereceram hipotecas inseguras para pessoas que não conseguiam pagar os pagamentos. Os preços das casas caíram. As execuções hipotecárias dispararam. Os títulos falharam.
As hipotecas subprime estão de volta?
Mais ou menos. Atualmente são chamadas de hipotecas “não prime”. Eles estão ganhando popularidade novamente. Mas as regras são mais rígidas. Você precisa de um melhor comprovante de pagamento.
Os empréstimos subprime prejudicam o seu crédito?
Sim. Qualquer empréstimo pode prejudicar sua pontuação. Isso acontece se o seu índice de empréstimo / rendimento for muito alto. Também acontece se você perder pagamentos.
Quem causou a crise das hipotecas subprime?
Vários maus atores. Credores predatórios ofereciam hipotecas a pessoas que não conseguiam pagá-las. As organizações de classificação de crédito ignoraram os riscos. A indústria de títulos garantidos por hipotecas não conseguiu regular-se.
Por que os empréstimos subprime são considerados ruins?
Esses empréstimos vão para pessoas com menor probabilidade de efetuar pagamentos. Os credores cobram taxas de juros mais altas para compensar esse risco. Taxas mais altas tornam o empréstimo ainda mais difícil de pagar. Isso cria um ciclo de dívida.
