Punge. Le lettere di rifiuto provenienti dai consigli di amministrazione delle cooperative incidono profondamente perché sembrano personali. Probabilmente hai versato i tuoi risparmi nell’acconto. Hai superato gli ostacoli finanziari del consiglio. Eppure dicono di no.
Il silenzio che segue quel rifiuto è spesso più forte della decisione stessa. La maggior parte dei consigli non spiega il motivo. E quel silenzio li protegge. A meno che tu non possa dimostrare la discriminazione, un rifiuto è raramente perseguibile. La legge garantisce ai consigli un ampio “giudizio aziendale”. Devono solo agire in buona fede, nell’ambito della loro autorità, e promuovere lo scopo della cooperativa.
Questo è un livello alto da superare. E uno ancora più alto da vincere.
Ma sapere quando un consiglio di amministrazione eccede è fondamentale per qualsiasi potenziale acquirente o attuale azionista. Ecco come individuare la differenza tra una scelta difficile e una violazione della legge.
L’alto costo della soggettività
Perché è così difficile citare in giudizio un consiglio di amministrazione di una cooperativa per il rifiuto? Perché dimostrare l’intento è complicato. I consigli di amministrazione non sono tenuti a fornire le ragioni per rifiutare un acquirente. In tribunale, sono tenuti a fornirli per dimostrare di non essere discriminatori.
Pensaci. Se un consiglio ti respinge, potrà successivamente citare ragioni soggettive. Forse il tuo comportamento al colloquio ti è sembrato “strano”. Forse la tonalità di rossetto che indossavi segnalava una mancanza di serietà. Sembra assurdo, ma è una scappatoia giuridica. I consigli di amministrazione lo sanno. Evitano di fornire ragioni per evitare l’imbarazzo pubblico. Chi vuole dire apertamente di aver rifiutato un acquirente finanziariamente solido a causa del suo outfit?
Questa paura di essere scoperti è un importante deterrente per entrambe le parti. Ciò impedisce a molte cause legali di iniziare.
Dove avviene realmente la discriminazione
La discriminazione è illegale. Periodo. Ma è anche sottile. Non è possibile rifiutare un candidato sulla base di:
Razza o colore
* Credo o religione
* Età
* Origine nazionale o stato di cittadinanza
* Genere o orientamento sessuale
Disabilità
Stato civile o di famiglia
Fonte di reddito legittima
Queste sono le linee rosse. Ma dimostrarli è complicato. Prendi lo stato di famiglia. Rifiutare un acquirente semplicemente perché ha figli è illegale. Tuttavia, i consigli potrebbero citare “ore tranquille” o “servizi a misura di bambino” come ragioni legittime. La linea è sfocata.
Casi che effettivamente finiscono in tribunale e vengono vinti? Di solito accadono prima della fase del colloquio. Senza questa interazione faccia a faccia, c’è meno spazio per pregiudizi soggettivi. Se un consiglio rifiuta costantemente gli acquirenti con il cognome Katz o Hernandez che sono altrimenti qualificati dal punto di vista finanziario, questo è uno schema. Questi sono i dati. Questo è un caso.
Anche i broker rientrano in questo ombrello. Se un agente immobiliare ti allontana da un edificio in base alla tua razza o alle dimensioni della famiglia, agisce illegalmente. Non sono solo utili. Stanno infrangendo la legge.
Fare causa dall’interno: il dilemma dell’attuale azionista
Entrare nell’edificio è il primo passo. Rimanere lì senza combattere il tabellone è il secondo passo. Ma i consigli di amministrazione hanno potere. E talvolta ne abusano.
Una volta che sei un azionista, il consiglio ha un dovere fiduciario. Devono gestire i tuoi soldi in modo responsabile. Devono mantenere i locali sicuri. Devono seguire lo statuto. Se falliscono in uno di questi, hai motivo di avviare una causa legale.
I punti di attrito comuni includono:
- Rifiuto ingiusto delle vendite: Il consiglio ti impedisce di vendere a un acquirente qualificato senza motivo.
- Controversie sulla ristrutturazione: Negano arbitrariamente le ristrutturazioni proposte o impongono ristrutturazioni imposte dal consiglio che non sono necessarie.
- Problemi di vicinato: Conflitti derivanti dalla convivenza in spazi ristretti, dove il consiglio non riesce a far rispettare le regole in modo uniforme.
“Se il consiglio oltrepassa i limiti delle regole scritte o viene meno al suo dovere fiduciario, potresti avere una causa legale.”
Prima di assumere un avvocato, prova a risolverlo pacificamente. Documenta tutto. E-mail, verbali di riunioni, foto di problemi di manutenzione. Se ciò fallisce, consulta un avvocato specializzato in diritto cooperativo. Queste norme sono bizantine. Hai bisogno di un esperto per navigarli.
Vale la pena combattere?
Il contenzioso è costoso. È lento. È divisivo. I tuoi vicini lo sapranno. La tua posizione sociale nell’edificio potrebbe risentirne.
Chiediti se ne vale la pena. Ne vale davvero la pena. Stai pagando tre prezzi: spese legali, tempo e pace nella comunità. Conosci la risposta prima di presentare un reclamo.
La legge è dalla tua parte se vieni discriminato. Ma il sistema è progettato per rendere la lotta contro questo fenomeno estenuante. Procedi con cautela. Procedi con le prove. E sempre, sempre leggere le clausole scritte in piccolo.
