Il sogno americano di possedere una casa non è più quello di una volta. Certo, tutti vogliono la staccionata bianca. Ma il mercato immobiliare degli anni 2000 ha dimostrato che il sogno può trasformarsi molto rapidamente in un incubo. Abbiamo assistito a un boom massiccio e poi a un crollo ancora più massiccio. Cosa lo ha causato? Programmi di prestito complicati. Nello specifico, i mutui subprime.
Questi prestiti consentono alle persone con un credito instabile di entrare nel mercato. Sembra utile. Ha anche contribuito a far crollare l’economia.
Cos’è un mutuo subprime?
Innanzitutto, chiarisci un malinteso comune. “Subprime” non si riferisce al tasso di interesse. Si riferisce al rating creditizio del mutuatario.
Se il tuo punteggio di credito è inferiore a 620 su quella scala da 300 a 850, probabilmente sei nella categoria dei mutui subprime. La maggior parte delle persone si colloca nella metà del 600 o 700. Durante il boom, però, molte persone che avrebbero potuto avere i requisiti per un prestito standard presero invece quelli subprime. Perché? Broker ipotecari aggressivi. Hanno approvato i prestiti con troppa facilità. Non hanno spiegato i termini di rimborso più severi. Volevano solo la commissione.
I prestiti subprime hanno iniziato a crescere a metà degli anni ’90. Nel 2006, questi prestiti costituivano circa il 20% di tutti i mutui immobiliari. Si tratta di una fetta enorme del mercato.
Il lato positivo? Le persone con un cattivo credito avevano finalmente una porta aperta. Lo svantaggio? Questi prestiti vanno in default più spesso. Quando i mutuatari non possono pagare, la casa viene pignorata. Quei pignoramenti fanno male a tutti. I finanziatori fallirono. L’economia ha subito un duro colpo.
C’è anche la questione dei prestiti predatori. È qui che i finanziatori prendono di mira le minoranze. Predano l’inesperienza. Potrebbero sopravvalutare la tua proprietà. Potrebbero mentire sul tuo reddito o sul tuo punteggio di credito solo per addebitarti una tariffa altissima. Spingono anche i rifinanziamenti frequenti. Inseriscono i costi di chiusura nel prestito in modo da dover pagare di più in seguito. È una trappola.
Come sono strutturati i prestiti subprime
I mutui subprime sono disponibili in molte forme. L’unica costante? Il tasso di interesse è superiore al tasso primario della Federal Reserve. Il tasso primario è ciò che ottengono i mutuatari con un buon credito.
Il tipo più comune è il mutuo a tasso variabile, o ARM. Questi erano enormi durante il boom. Perché? Pagamenti mensili iniziali bassi. Tassi di introduzione bassi.
Le tariffe introduttive durano solitamente due o tre anni. Quindi il tasso viene adeguato ogni sei-dodici mesi. I pagamenti possono aumentare del 50% o più. Potresti sentire termini come “2/28” o “3/27”. Il primo numero indica gli anni al tasso di introduzione. Il secondo sono gli anni con il tasso fluttuante.
Alcuni ARM subprime hanno periodi di soli interessi. Ciò significa che i pagamenti anticipati vanno solo agli interessi. Non il preside. Diamo un’occhiata a un ARM di soli interessi 2/28.
Paghi solo gli interessi per i primi due anni. Il tasso è più basso. Successivamente, l’intero importo del prestito viene ricalcolato per i restanti 28 anni a un nuovo tasso più elevato.
La matematica dietro il rischio
Investopedia ha alcuni esempi lampanti. Diciamo che compri una casa da $ 350.000. Hai versato $ 50.000. Hai bisogno di un prestito di $ 300.000.
Se prendi un ARM 2/28 con un interesse del 5%:
– Il pagamento mensile inizia da circa $ 1.900.
– Includono tasse (~$230) e assicurazione (~$66).
– Il costo mensile totale è di circa $ 2.196.
Se il tasso rimane al 5% per due anni, quindi sale al 5,3%, il pagamento ammonta a $ 1.961. Poi si adegua ogni sei mesi. Di solito in alto.
Ora confrontiamolo con un mutuo a tasso fisso di 30 anni. Stesso importo del prestito. Stesso interesse del 5%. Paghi $ 1.906 al mese a tempo indeterminato.
La tariffa fissa è più economica fin dal primo giorno e resta tale. L’ARM inizia leggermente più in alto con le commissioni, ma sembra interessante a causa della struttura iniziale. Ma quella stabilità è scomparsa dopo il periodo di introduzione.
È possibile rifinanziarsi?
Potresti pensare di poter semplicemente rifinanziare dopo i due anni. Durante il crollo immobiliare, ciò era quasi impossibile. I valori delle case sono crollati. Non potresti rifinanziarti se dovessi più del valore della casa.
Anche se potessi rifinanziare, pagheresti nuovi costi di chiusura. Ogni volta che rifinanziate, il creditore viene pagato. Rimani bloccato con più debiti.
Altri costi nascosti
I prestiti subprime spesso prevedono penalità di pagamento anticipato. Se estinguerai anticipatamente il prestito, dovrai pagare delle commissioni aggiuntive. Non vogliono che tu vada via.
Potrebbero anche includere un pagamento in blocco. Si tratta di un grosso pagamento finale dovuto alla fine della durata del prestito. È intenzionalmente più grande dei pagamenti precedenti. Devi essere pronto per quel colpo.
Chi si qualifica?
Il punteggio di credito non è l’unico fattore. I finanziatori guardano tutto.
- Prova del reddito e del patrimonio.
- Rapporto debito/reddito.
- Prendere in prestito una grande percentuale del tuo reddito.
Se non puoi dimostrare di poter pagare, sei rischioso. Anche con un buon credito. Il creditore vede una bandiera rossa.
Questo è solo l’inizio. Di seguito esamineremo esempi specifici per aiutarti a decidere se un mutuo subprime è adatto a te. O se dovresti andartene. Perché andarsene potrebbe essere la mossa più intelligente.
“Il termine subprime si riferisce generalmente al rating creditizio del mutuatario, non al tasso di interesse.”
La chiave è sapere cosa stai firmando. I numeri sulla pagina raccontano una storia. Leggilo attentamente.
Come NeighborWorks aiuta i mutuatari a evitare il pignoramento
Non tutti gli esiti del crollo dei prestiti subprime sono stati una perdita totale. Un gruppo, NeighborWorks America, sta lavorando per riparare il danno. Hanno un dipartimento di mutui ipotecari e pignoramenti che forma consulenti. Questi professionisti aiutano i mutuatari a capire le loro opzioni prima che sia troppo tardi.
Sono intervenuti perché la comunicazione si è interrotta. Quando i mutuatari finivano i soldi, smettevano di parlare con i loro finanziatori. La vergogna o la paura li tenevano zitti. Nemmeno i finanziatori sono riusciti a trovarli. Entrambe le parti si sedettero sulle loro mani. Esistevano azioni per prevenire il pignoramento. Nessuno li ha presi.
I numeri dietro il crollo
I default sono esplosi nel 2006. La crisi dei mutui subprime non era più un avvertimento; era la realtà. Nel luglio 2008 i dati erano cupi. Un mutuo subprime su cinque era insoluto. I mutui a tasso variabile (ARM) erano peggiori. Il 29% era gravemente indietro.
Il dissanguamento finanziario è stato enorme. Le perdite sui titoli del mercato azionario hanno raggiunto i 7,4 trilioni di dollari. La ricchezza immobiliare è svanita di circa 3,4 miliardi di dollari. Le persone hanno perso la casa. Gli investitori hanno perso i portafogli.
Chi ha la colpa?
Non era solo una festa. Diversi fattori si sono scontrati.
I broker ipotecari hanno svolto un ruolo importante. In passato si andava direttamente in banca. Quindi i broker sono diventati gli intermediari. Non erano direttamente responsabili quando i prestiti andavano male. Era un’industria basata su commissioni. Se un prestito andava in default, il broker non pagava alcuna penalità. Non c’era alcun incentivo a dire di no. Hanno indirizzato i clienti verso prestiti che non potevano permettersi.
La disoccupazione ha peggiorato le cose. Gli stati del Midwest colpiti dai licenziamenti dell’industria automobilistica hanno registrato tassi di pignoramento elevati. La gente sperava di rifinanziare. L’apprezzamento del settore immobiliare ha rallentato. Il rifinanziamento è diventato impossibile. Quando il tasso introduttivo sui prestiti subprime scadeva, i pagamenti aumentavano vertiginosamente. Molti non potevano sopportare il nuovo costo.
Anche i mutuatari condividono la responsabilità. Il credito era facile da ottenere. Molti non hanno letto le clausole scritte in piccolo. Hanno corso rischi che non potevano permettersi. Hanno rinunciato alla loro sicurezza senza esaminare attentamente i termini.
La disparità razziale nel prestito
Un altro lato oscuro della crisi ha coinvolto le minoranze. I finanziatori sfruttavano le comunità per arricchirsi. L’Home Mortgage Disclosure Act (HMDA) del 1975 richiedeva agli istituti di credito di tracciare e divulgare i dati sui prestiti. I numeri hanno mostrato forti differenze lungo le linee razziali.
I mutuatari neri e ispanici hanno ricevuto prestiti subprime a tassi molto più alti. Nel 2006 il divario era enorme. Il 53% dei mutuatari neri aveva mutui subprime. Solo il 17% dei bianchi lo ha fatto. Si tratta di una differenza del 36%.
Uno studio del 2006 condotto dal Center for Responsible Lending (CRL) ha scavato più a fondo. Hanno considerato lo stesso rischio di credito. Anche quando il rischio era lo stesso, i mutuatari neri avevano dal 31 al 34% in più di probabilità di ottenere un tasso di interesse più alto rispetto ai bianchi. Il sistema era truccato.
Domande frequenti sui mutui subprime
Che cos’è la crisi dei mutui subprime?
Le banche dovevano soddisfare la domanda di titoli garantiti da ipoteca (MBS). Offrivano mutui non sicuri a persone che non riuscivano a tenere il passo con i pagamenti. I prezzi delle case sono crollati. I pignoramenti salirono alle stelle. I titoli fallirono.
Tornano i mutui subprime?
Più o meno. Adesso li chiamano mutui “non-prime”. Stanno guadagnando di nuovo popolarità. Ma le regole sono più severe. Hai bisogno di una prova di pagamento migliore.
I prestiti subprime danneggiano il tuo credito?
Sì. Qualsiasi prestito può danneggiare il tuo punteggio. Succede se il rapporto prestito/reddito è troppo alto. Succede anche se salti i pagamenti.
Chi ha causato la crisi dei mutui subprime?
Molti cattivi attori. I prestatori predatori hanno offerto mutui a persone che non potevano ripagarli. Le organizzazioni di rating del credito hanno ignorato i rischi. Il settore dei titoli garantiti da ipoteca non è riuscito a regolamentarsi.
Perché i prestiti subprime sono considerati negativi?
Questi prestiti vanno a persone meno propense a effettuare pagamenti. I finanziatori applicano tassi di interesse più elevati per compensare tale rischio. Tassi più alti rendono il prestito ancora più difficile da rimborsare. Crea un ciclo di debito.
