L’anno era il 2007. Il mercato azionario stava salendo. La disoccupazione era bassa. I prezzi delle case erano alle stelle. Il ribaltamento delle case è stata la tendenza più in voga. Gli investitori acquistarono proprietà e le vendettero in pochi mesi ottenendo enormi profitti. Gli alti tassi ipotecari non li hanno fermati. La logica sembrava valida in quel momento. Perché preoccuparsi di raddoppiare le tariffe in due anni se si vende la casa in uno? Era una foschia dorata. Non abbiamo previsto l’arrivo dello schianto.
Poi arrivò il 2008. Il settore immobiliare è imploso. I valori sono crollati. Una casa acquistata per 500.000 dollari al culmine della sua attività valeva improvvisamente 250.000 dollari. Dovevi ancora 250.000 dollari alla banca. Questo significa essere sott’acqua, noto anche come sottosopra. Il saldo del mutuo supera il valore di mercato della casa. Il risultato più comune è il default. Solo nel 2009, 2,8 milioni di case hanno subito pignoramenti. Si tratta di un aumento del 120% rispetto al 2007.
Il pignoramento distrugge i punteggi di credito. Programmi come il Home Affordable Refinance Program (HARP) esistevano, ma pochi erano qualificati. Per molti proprietari di case sottomarine, l’unica vera opzione era una vendita allo scoperto.
Cos’è una vendita allo scoperto?
Una vendita allo scoperto avviene quando una casa viene venduta per un prezzo inferiore al saldo dovuto sul mutuo. Il venditore deve convincere il creditore a condonare il debito non pagato. Non è facile. Ma se approvato, offre vantaggi specifici.
- Gli acquirenti ottengono un prezzo di mercato equo.
- I venditori evitano lo stigma del pignoramento.
- I finanziatori recuperano parte del capitale e saltano il costoso processo di pignoramento.
Sembra semplice. Non lo è. Le transazioni di vendita allo scoperto sono complesse. Ci vogliono mesi per ottenere l’approvazione. Gli istituti di credito possono negare le richieste per molte ragioni. Ecco come funziona effettivamente il processo.
Il processo passo dopo passo
Diamo un’occhiata a questo dal punto di vista dell’acquirente. Per prima cosa, trova elenchi di vendite allo scoperto. Raramente sono etichettati come tali. Le banche non vogliono pubblicizzare il disagio. I venditori usano invece eufemismi. Cerca termini come “pre-pignoramento”. Oppure “è richiesta la revisione di terze parti”. O “soggetto all’approvazione della banca”.
Inizia la ricerca nella sezione pre-pignoramento di siti come RealtyTrac. Questi elenchi esistono in tutti i 50 stati. Una volta che hai alcuni candidati, confronta i prezzi. Guarda case simili nella zona. Focus sugli immobili venduti di recente. Ciò stabilisce il giusto valore di mercato.
Successivamente, ottieni una pre-approvazione del mutuo. Questo blocca il tuo tasso di interesse. Ancora più importante, dimostra alla banca del venditore che sei serio. Sei un acquirente qualificato.
Quando trovi la casa giusta, fai un’offerta. Firmerai un contratto di acquisto. Il prezzo dovrebbe riflettere il giusto valore di mercato. Fornirai anche una cauzione. Si tratta di un deposito in contanti rimborsabile. Dimostra impegno.
In un normale acquisto la trattativa termina qui. Non in una vendita allo scoperto. L’istituto di credito ipotecario del venditore detiene il potere. Devono approvare il prezzo.
Dimostrare difficoltà
Per l’approvazione, il venditore deve dimostrare di non potersi permettere il mutuo. Una vendita allo scoperto è l’unico modo per evitare il pignoramento. L’istituto di credito richiede documenti specifici.
- Una lettera di disagio.
- Dichiarazioni dei redditi e registrazioni delle spese mensili.
- Eventuali avvisi di pignoramento ricevuti.
- Prova che altre modifiche al prestito sono state negate.
Questo pacchetto di documenti viene inviato alla banca. Poi aspetti. Le settimane diventano mesi. Il creditore considera la richiesta. Chiedono l’approvazione degli investitori che possiedono il debito ipotecario. Conducono la propria valutazione della proprietà.
La banca potrebbe controproporre. Oppure potrebbero respingere la richiesta. Le ragioni del rifiuto variano. Forse pensano che il venditore possa ancora pagare. Forse l’assicurazione ipotecaria privata copre più del previsto. O forse l’offerta è semplicemente inferiore al valore equo di mercato.
Se approvato, l’affare si chiude come una vendita tradizionale. Ma attenzione alle seconde ipoteche. Se la proprietà ha un mutuo per la casa o altri privilegi, il processo si ripete per ciascun prestatore. È estenuante.
Alternative al pignoramento
Una vendita allo scoperto non è l’unica strada. C’è un’altra opzione: un atto sostitutivo del pignoramento. Ciò trasferisce la proprietà della casa direttamente al creditore. Il creditore condona il debito non pagato. Spesso coprono anche le spese di trasloco.
L’impatto sul tuo punteggio di credito è meno grave di un pignoramento. È ancora dannoso. Ma è meglio dell’alternativa.
Quale percorso è migliore per la tua situazione? La risposta dipende dalle tue finanze. E la tua storia creditizia. E quanto tempo ti resta. Il tempo stringe. Le banche stanno a guardare. Devi muoverti velocemente.
Perché una vendita allo scoperto batte il pignoramento (ma non per il tuo punteggio di credito)
I conti sono brutali ma chiari. Se sei tu il venditore, una vendita allo scoperto è l’unica cosa che si frappone tra te e la totale rovina finanziaria. Il pignoramento rimane nel tuo record per sette anni. Una vendita allo scoperto? Due anni. Questo è il vantaggio principale.
Ma è qui che inizia lo sfatamento del mito. Molte persone pensano che saltare il pignoramento salvi il loro punteggio di credito. Non è così. I dati FICO mostrano che entrambi gli eventi riducono il punteggio di 780 da 140 a 160 punti. Il danno è identico. L’unica differenza è quanto tempo bisogna aspettare prima di richiedere un nuovo mutuo.
Il dilemma dell’acquirente: prezzo più basso, stress maggiore
Per l’acquirente, il fascino è ovvio. Ottieni una casa al di sotto del giusto valore di mercato. Eviti l’incubo caotico e litigioso di acquistare una proprietà pignorata. Nessuna lotta contro gli ex proprietari che si rifiutano di andarsene. Nessun vincolo nascosto emergerà dopo la chiusura. Solo un acquisto pulito.
Solo che non è pulito. È lento.
Le vendite allo scoperto si trascinano perché la banca del venditore ne detiene le chiavi. Devono approvare ogni passo. Se ci sono seconde ipoteche o privilegi, il processo si blocca finché tutte le parti non sono d’accordo. E anche allora la banca può dire di no. Potresti innamorarti di una casa, versare la caparra e vederla crollare perché l’istituto di credito ha deciso che l’offerta non era abbastanza bassa.
Poi c’è il costo. In una vendita normale, il venditore paga per ispezioni e riparazioni. In una vendita allo scoperto, la banca non ha alcun incentivo a negoziare. Stanno già subendo una perdita. Ti trasferiscono i costi di ispezione. Paghi tu per l’ispezione della casa. Potresti anche pagare per le riparazioni che ti chiedono prima di firmare.
Perché le banche lasciano che ciò accada
Sembra che la banca si stia comportando in modo difficile. Non lo sono. Stanno perdendo soldi in ogni caso. I pignoramenti sono beni costosi da detenere. Le case vuote marciscono. I finanziatori pagano per la cura del prato, la rimozione della neve, la sicurezza e le principali riparazioni strutturali. Coprono anche le tasse arretrate e le commissioni d’asta.
Una vendita allo scoperto, anche se dolorosa, è più economica che lasciare che la proprietà si deteriori fino a diventare un pignoramento. Entrambi i partiti sperano che la banca comprenda la logica. Il venditore ottiene un’uscita rapida. L’acquirente ottiene un accordo. La banca evita un processo di pignoramento disordinato e costoso.
Come sopravvivere al processo: consigli degli esperti
Se ti trovi in questa situazione, hai bisogno di una strategia. Le emozioni non aiuteranno. La documentazione lo farà.
Per i venditori: sii trasparente e persistente
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Ottieni prima la pre-approvazione per una vendita allo scoperto
Non elencare la casa finché non hai inviato la lettera di disagio e i documenti finanziari al prestatore e hai ricevuto una lettera di “pre-approvazione”. Questo dice agli agenti immobiliari e agli acquirenti che la banca almeno sta ascoltando. Senza questo, stai perdendo tempo. -
Prezzo giusto, non alto
Le banche dispongono di modelli di valutazione automatizzati (AVM). Se stabilisci il prezzo della casa in base all’attaccamento emotivo o alle recenti vendite a tre miglia di distanza, la banca lo rifiuterà immediatamente. Valutalo pari o inferiore al valore di mercato stimato dalla banca. Lasciamo che sia la banca a negoziare da lì. -
Documenta ogni interazione
Tieni un registro. Chi hai chiamato? Quando? Cosa hanno detto? Le banche cambiano di mano. I periti vengono promossi. Se perdi il tuo punto di contatto, perdi slancio. Avere un contatto di riserva. -
Sii pronto per le richieste di “foglio netto”
La banca ti chiederà una ripartizione dettagliata di ciò che devi rispetto al prezzo di vendita della casa. Vogliono vedere ogni vincolo, ogni tassa non pagata, ogni debito della carta di credito. Se nascondi qualcosa, l’accordo muore.
Per gli acquirenti: la pazienza è il tuo unico strumento
- Verifica anticipata la proprietà
Prima di fare un’offerta, controlla i registri della contea. Assicurarsi che non vi siano gravami secondari, gravami fiscali o quote HOA che potrebbero far deragliare la vendita. Una vendita a breve
Lavorare con uno specialista della vendita allo scoperto
Non puoi organizzare una vendita allo scoperto. Questi non sono i normali lanci “così come sono” o le chiusure rapide. Sono labirinti burocratici. La tua prima mossa deve essere quella di assumere un agente immobiliare che conosca veramente il paesaggio. Intendo qualcuno che ha già attraversato il processo di approvazione del prestatore. Devono comprendere a fondo i calcoli del valore equo di mercato. Hanno bisogno di sapere cosa cerca effettivamente il dipartimento di mitigazione delle perdite della banca in una pila di documenti. Se il tuo agente non ha mai gestito una vendita allo scoperto, stai solo aggiungendo rumore al segnale.
Il problema dei privilegi e dei finanziatori
Evitare immobili con più mutui. È così semplice. Se una casa ha una seconda ipoteca, una linea di equità domestica o qualsiasi vincolo ad essa collegato, corri. Ogni ulteriore prestatore significa un’altra firma, un’altra revisione e un altro ritardo. Stiamo parlando di mesi. E ogni nuovo partito nel mix diminuisce le probabilità che l’accordo si concluda. Mantienilo a un prestatore di mutui ipotecari. Riduce l’angoscia. Mantiene gestibile la sequenza temporale.
Prezzo: nessun lowball
Non cercare di minimizzare l’offerta. Il creditore sta già mangiando una perdita. Non hanno uno stato d’animo caritatevole. Vogliono recuperare il più possibile. La tua offerta dovrebbe essere leggermente inferiore al valore equo di mercato stabilito. Questo è il soffitto. Guarda le vendite comparabili nel quartiere. Mantieni i tuoi numeri in quell’intervallo. Se scendi troppo in basso, la banca lo rifiuterà completamente e passerà alla successiva parte interessata.
Dimostrare che sei serio
La banca ha bisogno di vedere che sei impegnato. Entra con una lettera di pre-approvazione del mutuo. Porta un considerevole deposito di caparra. Includi il tuo contratto di acquisto. Mostra loro i vantaggi che hai utilizzato per giustificare il tuo prezzo. Ciò dimostra che la tua offerta è realistica. Un acquirente pienamente impegnato con una skin nel gioco ha la priorità. Alla banca piacciono le certezze. Dategliene un po’.
La regola della libera concorrenza
Non tentare di ingannare il sistema. Acquistare una casa in vendita allo scoperto da un amico o un parente e affittargliela è illegale. Viola le regole sulle transazioni normali. Il prezzo di vendita deve riflettere il giusto valore di mercato. Non può essere un accordo “amichevole”. Se il creditore sospetta che tu e il venditore stiate cospirando per gonfiare il valore o aggirare i controlli di mercato, l’accordo muore. Periodo. Nessuna eccezione per i legami familiari o le amicizie strette.
Documenti: la tempestività è fondamentale
Invia immediatamente tutta la documentazione. Sia tu che il venditore dovete essere sulla stessa pagina qui. Il settore immobiliare comporta abbastanza burocrazia in una chiusura standard: probabilmente ti fa ancora male il polso per aver firmato i documenti. Le vendite allo scoperto aggiungono livelli. Devi dimostrare le difficoltà. Hai bisogno di una prova del reddito. Hai bisogno della dichiarazione dei redditi. Se non si rispetta una scadenza, il file viene spinto in fondo alla pila. In una vendita allo scoperto, trovarsi in fondo alla pila spesso significa che l’affare fallisce.
Implicazioni fiscali per i venditori
Venditori, ascoltate. Le implicazioni fiscali sono reali. Nella maggior parte dei casi, l’IRS tratta il debito cancellato come reddito. Se il creditore condona $ 100.000 del saldo del tuo mutuo, quei $ 100.000 verranno inseriti nella tua dichiarazione dei redditi come reddito imponibile. Ci sono delle eccezioni. Se la casa fosse la tua residenza principale, potresti essere esente in base a determinate leggi. Se eri finanziariamente insolvente prima che il debito fosse cancellato, questa è un’altra potenziale esenzione. Ma non indovinare. Chiama il tuo commercialista. Non dare per scontato di essere al sicuro.
Domande frequenti sulle vendite allo scoperto
Cos’è una vendita allo scoperto?
Significa acquistare o vendere una casa per un prezzo inferiore al saldo del mutuo. Il venditore deve convincere il creditore a condonare il debito non pagato. Questo di solito accade quando il proprietario è in ritardo con i pagamenti e vuole evitare il pignoramento.
Quanto dura il processo?
Complesso. Mesi. Anche se tutti sono d’accordo sul prezzo, il creditore può negarlo. Una volta approvato, ci vogliono dai 60 ai 90 giorni per chiuderlo. Cronologia media totale? Circa quattro mesi.
Quali sono gli svantaggi?
Per i venditori: eviti il pignoramento ma te ne vai senza soldi. Per gli acquirenti: il processo è lungo e incerto. Gli affari possono fallire. I costi di chiusura potrebbero essere più elevati perché il creditore sente meno pressione nel negoziare riparazioni o crediti.
Perché qualcuno dovrebbe scegliere una vendita allo scoperto?
Venditori: danneggia il tuo credito meno del pignoramento. Potresti essere nell’elenco dei non prestatori solo per due anni, contro i sette per un pignoramento. Acquirenti: risparmi denaro. Il prezzo è leggermente inferiore al mercato. Eviti i rischi di una casa pignorata che potrebbe essere danneggiata o avere problemi legali.
Puoi negoziare una vendita allo scoperto?
Sì, ma aggiunge tempo. La tua controproposta necessita dell’approvazione del prestatore. Se vuoi aumentare le tue possibilità, non sottovalutare. I finanziatori stanno subendo un duro colpo. Sono meno flessibili. Obiettivo leggermente inferiore al valore equo di mercato. Questo è il meglio che puoi aspettarti.
