Impian orang Amerika untuk memiliki rumah tidak lagi seperti dulu. Tentu semua orang menginginkan pagar kayu berwarna putih. Namun pasar perumahan di tahun 2000-an membuktikan bahwa mimpi tersebut bisa berubah menjadi mimpi buruk dengan cepat. Kita melihat ledakan besar dan kemudian kehancuran yang lebih besar lagi. Apa penyebabnya? Program pinjaman yang rumit. Khususnya, hipotek subprime.
Pinjaman ini memungkinkan orang-orang dengan kredit yang lemah masuk ke pasar. Kedengarannya bermanfaat. Hal ini juga membantu menghancurkan perekonomian.
Apa itu Hipotek Subprime?
Pertama, bersihkan kesalahpahaman umum. “Subprime” tidak mengacu pada tingkat bunga. Ini mengacu pada peringkat kredit peminjam.
Jika skor kredit Anda di bawah 620 pada skala 300 hingga 850, kemungkinan besar Anda termasuk dalam kategori subprime. Kebanyakan orang duduk di pertengahan tahun 600an atau 700an. Namun, selama masa booming, banyak orang yang bisa memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman standar malah mengambil pinjaman subprime. Mengapa? Broker hipotek yang agresif. Mereka menyetujui pinjaman terlalu mudah. Mereka tidak menjelaskan persyaratan pembayaran kembali yang lebih ketat. Mereka hanya menginginkan komisi.
Pinjaman subprime mulai meningkat pada pertengahan tahun 1990an. Pada tahun 2006, pinjaman ini mencapai sekitar 20 persen dari seluruh pinjaman rumah. Itu adalah pangsa pasar yang sangat besar.
Keuntungannya? Orang-orang dengan kredit buruk akhirnya membuka pintu. Sisi negatifnya? Pinjaman ini lebih sering gagal bayar. Ketika peminjam tidak mampu membayar, rumah akan disita. Penyitaan itu merugikan semua orang. Pemberi pinjaman bangkrut. Perekonomian terpukul.
Ada juga masalah pinjaman predator. Di sinilah pemberi pinjaman menyasar kelompok minoritas. Mereka memangsa kurangnya pengalaman. Mereka mungkin menilai properti Anda terlalu tinggi. Mereka mungkin berbohong tentang pendapatan atau nilai kredit Anda hanya untuk mengenakan tarif yang sangat tinggi. Mereka juga sering melakukan refinancing. Mereka memasukkan biaya penutupan ke dalam pinjaman sehingga Anda berhutang lebih banyak di kemudian hari. Ini adalah jebakan.
Bagaimana Struktur Pinjaman Subprime
Hipotek subprime hadir dalam berbagai bentuk. Yang konstan? Suku bunganya lebih tinggi dari suku bunga utama Federal Reserve. Suku bunga utama adalah apa yang didapat oleh peminjam kredit yang baik.
Jenis yang paling umum adalah Hipotek Suku Bunga yang Dapat Disesuaikan, atau ARM. Jumlah ini sangat besar pada masa booming. Mengapa? Pembayaran bulanan awal yang rendah. Tarif perkenalan rendah.
Tarif perkenalan biasanya berlangsung dua atau tiga tahun. Kemudian tarifnya disesuaikan setiap enam hingga dua belas bulan. Pembayaran bisa melonjak 50 persen atau lebih. Anda mungkin mendengar istilah seperti “28/2” atau “27/3”. Angka pertama adalah tahun pada tingkat intro. Yang kedua adalah tahun dengan laju yang berfluktuasi.
Beberapa ARM subprime memiliki periode bunga saja. Ini berarti pembayaran awal Anda hanya untuk bunga. Bukan kepala sekolah. Mari kita lihat ARM khusus bunga 28/2.
Anda hanya membayar bunga untuk dua tahun pertama. Tarifnya lebih rendah. Setelah itu, jumlah pinjaman penuh dihitung ulang selama 28 tahun tersisa dengan tingkat bunga baru yang lebih tinggi.
Matematika di Balik Risiko
Investopedia memiliki beberapa contoh nyata. Katakanlah Anda membeli rumah seharga $350.000. Anda mengeluarkan $50.000. Anda membutuhkan pinjaman $300,000.
Jika Anda mengambil 28/2 ARM dengan bunga 5 persen:
– Pembayaran bulanan dimulai sekitar $1.900.
– Termasuk pajak (~$230) dan asuransi (~$66).
– Total biaya bulanan kira-kira $2,196.
Jika tarifnya tetap pada 5 persen selama dua tahun, lalu naik menjadi 5,3 persen, pembayaran Anda menjadi $1,961. Kemudian disesuaikan setiap enam bulan sekali. Biasanya naik.
Sekarang bandingkan dengan hipotek dengan suku bunga tetap selama 30 tahun. Jumlah pinjaman yang sama. Bunga 5 persen yang sama. Anda membayar $1.906 per bulan tanpa batas waktu.
Tarif tetap lebih murah sejak hari pertama dan tetap di sana. ARM dimulai sedikit lebih tinggi dengan biaya tetapi tampak menarik karena struktur awalnya. Namun stabilitas itu hilang setelah periode intro.
Bisakah Anda Membiayainya Kembali?
Anda mungkin berpikir Anda bisa melakukan pembiayaan kembali setelah dua tahun. Selama kehancuran perumahan, hal itu hampir mustahil. Nilai rumah turun. Anda tidak dapat membiayai kembali jika Anda berhutang lebih dari nilai rumah tersebut.
Bahkan jika Anda dapat membiayai kembali, Anda membayar biaya penutupan baru. Setiap kali Anda membiayai kembali, pemberi pinjaman mendapat bayaran. Anda terjebak dengan lebih banyak hutang.
Biaya Tersembunyi Lainnya
Pinjaman subprime sering kali mencakup denda pembayaran di muka. Jika Anda melunasi pinjaman lebih awal, Anda berhutang biaya tambahan. Mereka tidak ingin Anda pergi.
Mereka mungkin juga menyertakan pembayaran balon. Ini adalah pembayaran akhir yang besar yang harus dibayar pada akhir jangka waktu pinjaman. Ini sengaja lebih besar dari pembayaran sebelumnya. Anda harus siap menghadapi pukulan itu.
Siapa yang Memenuhi Syarat?
Skor kredit bukan satu-satunya faktor. Pemberi pinjaman melihat segalanya.
- Bukti pendapatan dan aset.
- Rasio hutang terhadap pendapatan.
- Meminjam sebagian besar penghasilan Anda.
Jika Anda tidak dapat membuktikan bahwa Anda mampu membayar, Anda berisiko. Bahkan dengan kredit yang bagus. Pemberi pinjaman melihat bendera merah.
Ini baru permulaan. Kami akan melihat contoh spesifik selanjutnya untuk membantu Anda memutuskan apakah subprime mortgage tepat untuk Anda. Atau jika Anda harus pergi. Karena menjauh mungkin merupakan langkah yang lebih cerdas.
“Subprime umumnya mengacu pada peringkat kredit peminjam, bukan tingkat suku bunga.”
Kuncinya adalah mengetahui apa yang Anda tandatangani. Angka-angka di halaman itu menceritakan sebuah kisah. Bacalah dengan cermat.
Bagaimana NeighborWorks Membantu Peminjam Menghindari Penyitaan
Tidak semua akibat dari jatuhnya pinjaman subprime merupakan kerugian total. Satu kelompok, NeighborWorks America, sedang berupaya memperbaiki kerusakan tersebut. Mereka memiliki departemen Pertolongan & Penyitaan Hipotek yang melatih para konselor. Para profesional ini membantu peminjam menentukan pilihan mereka sebelum terlambat.
Mereka turun tangan karena komunikasi terputus. Ketika peminjam kehabisan uang, mereka berhenti berbicara dengan pemberi pinjaman. Rasa malu atau takut membuat mereka diam. Pemberi pinjaman juga tidak dapat menemukannya. Kedua belah pihak duduk di tangan mereka. Ada tindakan untuk mencegah penyitaan. Tidak ada yang mengambilnya.
Angka-angka di Balik Keruntuhan
Gagal bayar meledak pada tahun 2006. Krisis subprime mortgage bukan lagi sebuah peringatan; itu adalah kenyataannya. Pada bulan Juli 2008, datanya suram. Satu dari lima subprime mortgage menunggak. Hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM) lebih buruk. Dua puluh sembilan persen sangat tertinggal.
Kerugian finansial sangat besar. Kerugian pasar saham mencapai $7,4 triliun. Kekayaan real estat lenyap sekitar $3,4 miliar. Orang-orang kehilangan rumah. Investor kehilangan portofolionya.
Siapa yang Disalahkan?
Itu bukan hanya satu pesta. Beberapa faktor bertabrakan.
Pialang hipotek memainkan peran besar. Dulu, Anda langsung pergi ke bank. Kemudian broker menjadi perantara. Mereka tidak bertanggung jawab secara langsung ketika pinjaman macet. Itu adalah industri berbasis komisi. Jika pinjaman gagal bayar, broker tidak membayar denda. Tidak ada insentif untuk mengatakan tidak. Mereka mengarahkan kliennya ke pinjaman yang tidak mampu mereka bayar.
Pengangguran memperburuk keadaan. Negara-negara bagian barat tengah yang dilanda PHK industri otomotif mengalami tingkat penyitaan yang tinggi. Orang-orang berharap untuk membiayai kembali. Apresiasi perumahan melambat. Pembiayaan kembali menjadi tidak mungkin. Ketika tarif perkenalan pinjaman subprime berakhir, pembayaran melonjak. Banyak yang tidak mampu menanggung biaya baru tersebut.
Peminjam juga berbagi tanggung jawab. Kredit mudah didapat. Banyak yang tidak membaca rinciannya. Mereka mengambil risiko yang tidak mampu mereka tanggung. Mereka menandatangani keamanan mereka tanpa memperhatikan persyaratannya.
Disparitas Ras dalam Pemberian Pinjaman
Sisi gelap lain dari krisis ini melibatkan kelompok minoritas. Pemberi pinjaman mengeksploitasi masyarakat untuk menjadi kaya. Undang-Undang Pengungkapan Hipotek Rumah (HMDA) tahun 1975 mewajibkan pemberi pinjaman untuk melacak dan mengungkapkan data pinjaman. Angka-angka tersebut menunjukkan perbedaan yang mencolok berdasarkan ras.
Peminjam kulit hitam dan Hispanik menerima pinjaman subprime dengan suku bunga yang jauh lebih tinggi. Pada tahun 2006, kesenjangannya sangat besar. Lima puluh tiga persen peminjam kulit hitam memiliki hipotek subprime. Hanya 17 persen orang kulit putih yang melakukannya. Itu adalah perbedaan 36 persen.
Sebuah studi tahun 2006 yang dilakukan oleh Center for Responsible Lending (CRL) menggali lebih dalam. Mereka memandang risiko kredit yang setara. Bahkan ketika risikonya sama, peminjam kulit hitam memiliki kemungkinan 31 hingga 34 persen lebih besar untuk mendapatkan tingkat bunga lebih tinggi dibandingkan peminjam kulit putih. Sistemnya telah dicurangi.
FAQ Hipotek Subprime
Apa yang dimaksud dengan krisis subprime mortgage?
Bank perlu memenuhi permintaan sekuritas berbasis hipotek (MBS). Mereka menawarkan hipotek yang tidak aman kepada orang-orang yang tidak mampu membayar pembayaran. Harga rumah turun. Penyitaan meroket. Sekuritas gagal.
Apakah hipotek subprime kembali?
Semacam itu. Sekarang mereka disebut hipotek “non-prime”. Mereka mendapatkan popularitas lagi. Tapi aturannya lebih ketat. Anda memerlukan bukti pembayaran yang lebih baik.
Apakah pinjaman subprime merugikan kredit Anda?
Ya. Pinjaman apa pun dapat merusak skor Anda. Ini terjadi jika rasio pinjaman terhadap pendapatan Anda terlalu tinggi. Hal ini juga terjadi jika Anda melewatkan pembayaran.
Siapa yang menyebabkan krisis subprime mortgage?
Banyak aktor jahat. Pemberi pinjaman predator menawarkan hipotek kepada orang-orang yang tidak mampu membayarnya kembali. Organisasi pemeringkat kredit mengabaikan risikonya. Industri sekuritas yang didukung hipotek gagal mengatur dirinya sendiri.
Mengapa pinjaman subprime dianggap buruk?
Pinjaman ini diberikan kepada orang-orang yang cenderung tidak melakukan pembayaran. Pemberi pinjaman mengenakan suku bunga yang lebih tinggi untuk mengimbangi risiko tersebut. Suku bunga yang lebih tinggi membuat pinjaman semakin sulit dilunasi. Ini menciptakan siklus utang.
