Saat itu tahun 2007. Pasar saham sedang naik daun. Pengangguran rendah. Harga rumah meroket. Membalik rumah adalah tren terpanas. Investor membeli properti dan menjualnya dalam beberapa bulan untuk mendapatkan keuntungan besar. Suku bunga hipotek yang tinggi tidak menghentikan mereka. Logikanya tampak masuk akal pada saat itu. Mengapa khawatir tentang tarif ganda dalam dua tahun jika Anda menjual rumah dalam satu tahun? Itu adalah kabut emas. Kami tidak melihat kehancuran itu terjadi.
Kemudian tahun 2008 melanda. Real estat meledak. Nilainya anjlok. Sebuah rumah yang dibeli seharga $500.000 pada puncaknya tiba-tiba bernilai $250.000. Anda masih berhutang $250.000 kepada bank. Ini adalah berada di bawah air, juga dikenal sebagai terbalik. Saldo hipotek melebihi nilai pasar rumah. Hasil yang paling umum adalah gagal bayar. Pada tahun 2009 saja, 2,8 juta rumah menghadapi penyitaan. Jumlah tersebut melonjak 120 persen dibandingkan tahun 2007.
Penyitaan menghancurkan nilai kredit. Program seperti Program Pembiayaan Kembali Rumah Terjangkau (HARP) memang ada, namun hanya sedikit yang memenuhi syarat. Bagi banyak pemilik rumah bawah air, satu-satunya pilihan nyata adalah penjualan singkat.
Apa itu Penjualan Singkat?
Penjualan singkat terjadi ketika rumah dijual dengan harga kurang dari saldo utang hipotek. Penjual harus meyakinkan pemberi pinjaman untuk mengampuni hutang yang belum dibayar. Itu tidak mudah. Namun jika disetujui, ia menawarkan manfaat khusus.
- Pembeli mendapatkan harga pasar yang wajar.
- Penjual menghindari stigma penyitaan.
- Pemberi pinjaman mendapatkan kembali sejumlah pokok dan melewatkan proses penyitaan yang mahal.
Kedengarannya sederhana. Tidak. Transaksi penjualan pendek itu rumit. Mereka membutuhkan waktu berbulan-bulan untuk mendapatkan persetujuan. Pemberi pinjaman dapat menolak permintaan karena berbagai alasan. Beginilah proses sebenarnya bekerja.
Proses Langkah demi Langkah
Mari kita lihat ini dari sudut pandang pembeli. Pertama, temukan daftar penjualan singkat. Jarang sekali mereka diberi label seperti itu. Bank tidak ingin mengiklankan kesusahan. Penjual malah menggunakan eufemisme. Carilah istilah seperti “pra-penyitaan”. Atau “peninjauan pihak ketiga diperlukan”. Atau “tergantung persetujuan bank”.
Mulailah pencarian Anda di bagian pra-penyitaan di situs seperti RealtyTrac. Daftar ini ada di seluruh 50 negara bagian. Setelah Anda memiliki beberapa kandidat, bandingkan harga. Lihatlah rumah-rumah serupa di daerah tersebut. Fokus pada properti yang baru saja dijual. Ini menetapkan nilai pasar yang wajar.
Selanjutnya, dapatkan persetujuan awal hipotek. Ini mengunci tingkat bunga Anda. Lebih penting lagi, ini menunjukkan kepada bank penjual bahwa Anda serius. Anda adalah pembeli yang memenuhi syarat.
Saat Anda menemukan rumah yang tepat, ajukan penawaran. Anda akan menandatangani kontrak pembelian. Harga harus mencerminkan nilai pasar wajar. Anda juga akan memberikan uang sungguh-sungguh. Ini adalah deposit tunai yang dapat dikembalikan. Itu membuktikan komitmen.
Dalam pembelian normal, negosiasi berakhir di sini. Tidak dalam penjualan singkat. Pemberi pinjaman hipotek penjual memegang kekuasaan. Mereka harus menyetujui harganya.
Membuktikan Kesulitan
Untuk mendapatkan persetujuan, penjual harus membuktikan bahwa mereka tidak mampu membayar hipotek. Penjualan singkat adalah satu-satunya cara untuk menghindari penyitaan. Pemberi pinjaman memerlukan dokumen khusus.
- Surat kesulitan.
- Laporan pendapatan dan catatan pengeluaran bulanan.
- Pemberitahuan penyitaan apa pun yang diterima.
- Bukti bahwa modifikasi pinjaman lainnya ditolak.
Paket dokumen ini diserahkan ke bank. Lalu, tunggu. Minggu berganti bulan. Pemberi pinjaman mempertimbangkan permintaan tersebut. Mereka mencari persetujuan dari investor yang memiliki utang hipotek. Mereka melakukan penilaian sendiri terhadap properti tersebut.
Bank mungkin akan melakukan penawaran balik. Atau mereka mungkin menolak permintaan tersebut. Alasan penolakannya bermacam-macam. Mungkin mereka mengira penjualnya masih mampu membayar. Mungkin asuransi hipotek swasta mencakup lebih dari yang diharapkan. Atau mungkin tawaran tersebut berada di bawah nilai pasar wajar.
Jika disetujui, kesepakatan ditutup seperti penjualan tradisional. Tapi hati-hati dengan hipotek kedua. Jika properti memiliki pinjaman ekuitas rumah atau hak gadai lainnya, prosesnya berulang untuk setiap pemberi pinjaman. Ini melelahkan.
Alternatif Penyitaan
Penjualan singkat bukanlah satu-satunya jalan. Ada pilihan lain: akta pengganti penyitaan. Ini mengalihkan kepemilikan rumah langsung ke pemberi pinjaman. Pemberi pinjaman mengampuni hutang yang belum dibayar. Mereka sering kali menanggung biaya relokasi juga.
Dampaknya terhadap nilai kredit Anda tidak separah penyitaan. Itu masih merugikan. Tapi itu lebih baik daripada alternatifnya.
Rute mana yang lebih baik untuk situasi Anda? Jawabannya tergantung pada keuangan Anda. Dan riwayat kredit Anda. Dan berapa banyak waktu yang tersisa. Jam terus berdetak. Bank-bank mengawasi. Anda harus bergerak cepat.
Mengapa Penjualan Singkat Mengalahkan Penyitaan (Tetapi Bukan untuk Nilai Kredit Anda)
Perhitungannya brutal tapi jelas. Jika Anda penjualnya, penjualan singkat adalah satu-satunya penghalang antara Anda dan kehancuran finansial total. Penyitaan tetap tercatat dalam catatan Anda selama tujuh tahun. Penjualan singkat? Dua tahun. Itulah manfaat utamanya.
Namun di sinilah penghancuran mitos dimulai. Banyak orang berpikir melewatkan penyitaan akan menghemat nilai kredit mereka. Tidak. Data FICO menunjukkan kedua acara tersebut memangkas skor 780 sebanyak 140 menjadi 160 poin. Kerusakannya identik. Satu-satunya perbedaan adalah berapa lama Anda harus menunggu sebelum mengajukan hipotek baru.
Dilema Pembeli: Harga Lebih Rendah, Stres Lebih Tinggi
Bagi pembeli, daya tariknya sudah jelas. Anda mendapatkan rumah di bawah nilai pasar wajar. Anda menghindari mimpi buruk yang kacau dan penuh tuntutan hukum saat membeli properti yang diambil alih. Tidak ada perkelahian dengan mantan pemilik yang menolak untuk pergi. Tidak ada hak gadai tersembunyi yang muncul setelah penutupan. Hanya pembelian bersih.
Kecuali itu tidak bersih. Ini lambat.
Penjualan jangka pendek berlarut-larut karena bank penjuallah yang memegang kuncinya. Mereka harus menyetujui setiap langkah. Jika ada hipotek atau hak gadai kedua, prosesnya terhenti sampai semua pihak setuju. Meski begitu, bank bisa mengatakan tidak. Anda bisa jatuh cinta pada sebuah rumah, menaruh uang dengan sungguh-sungguh, dan melihatnya hancur karena pemberi pinjaman memutuskan bahwa tawaran tersebut tidak cukup rendah.
Lalu ada biayanya. Dalam penjualan normal, penjual membayar untuk inspeksi dan perbaikan. Dalam penjualan singkat, bank tidak memiliki insentif untuk bernegosiasi. Mereka sudah mengalami kerugian. Mereka membebankan biaya pemeriksaan tersebut kepada Anda. Anda membayar untuk pemeriksaan rumah. Anda bahkan mungkin membayar untuk perbaikan yang mereka minta Anda perbaiki sebelum mereka menandatanganinya.
Mengapa Bank Membiarkan Hal Ini Terjadi
Sepertinya bank sedang kesulitan. Sebenarnya tidak. Bagaimanapun, mereka kehilangan uang. Penyitaan adalah aset yang mahal untuk dimiliki. Rumah-rumah kosong membusuk. Pemberi pinjaman membayar perawatan kebun, pembersihan salju, keamanan, dan perbaikan struktural besar-besaran. Mereka juga menanggung kembali pajak dan biaya lelang.
Penjualan singkat, meski menyakitkan, lebih murah daripada membiarkan properti rusak hingga disita. Kedua belah pihak berharap bank melihat logikanya. Penjual segera keluar. Pembeli mendapat kesepakatan. Bank menghindari proses penyitaan yang berantakan dan mahal.
Cara Bertahan dalam Proses: Tips Ahli
Jika Anda berada dalam situasi ini, Anda memerlukan strategi. Emosi tidak akan membantu. Dokumen akan.
Untuk Penjual: Transparan dan Gigih
-
Dapatkan Persetujuan Awal untuk Penjualan Singkat Terlebih Dahulu
Jangan daftarkan rumah tersebut sampai Anda telah menyerahkan surat kesulitan dan dokumen keuangan Anda kepada pemberi pinjaman dan menerima surat “persetujuan awal”. Hal ini memberitahu agen penjual dan pembeli bahwa bank setidaknya mendengarkan. Tanpa ini, Anda membuang-buang waktu. -
Harga Tepat, Tidak Mahal
Bank memiliki model penilaian otomatis (AVM). Jika Anda memberi harga rumah berdasarkan keterikatan emosional atau penjualan baru-baru ini yang jaraknya tiga mil, bank akan langsung menolaknya. Beri harga pada atau di bawah perkiraan nilai pasar bank. Biarkan bank bernegosiasi dari sana. -
Dokumentasi Setiap Interaksi
Simpan catatan. Siapa yang kamu telepon? Kapan? Apa yang mereka katakan? Bank berpindah tangan. Adjuster dipromosikan. Jika Anda kehilangan titik kontak, Anda kehilangan momentum. Miliki kontak cadangan. -
Bersiaplah untuk Tuntutan “Net Sheet”
Bank akan meminta rincian rinci tentang utang Anda versus harga jual rumah tersebut. Mereka ingin melihat setiap hak gadai, setiap pajak yang belum dibayar, setiap utang kartu kredit. Jika Anda menyembunyikan sesuatu, kesepakatan akan gagal.
Untuk Pembeli: Kesabaran adalah Satu-satunya Alat Anda
- Verifikasi Kepemilikan Lebih Awal
Sebelum Anda mengajukan penawaran, periksa catatan daerah. Pastikan tidak ada hak gadai sekunder, hak gadai pajak, atau iuran HOA yang dapat menggagalkan penjualan. Penjualan singkat
Bekerja dengan Spesialis Penjualan Singkat
Anda tidak bisa melakukan penjualan singkat. Ini bukan flip standar atau penutupan cepat. Itu adalah labirin birokrasi. Langkah pertama Anda adalah menyewa agen real estate yang benar-benar mengetahui lanskapnya. Maksud saya seseorang yang telah menavigasi proses persetujuan pemberi pinjaman sebelumnya. Mereka perlu memahami perhitungan nilai pasar wajar secara mendalam. Mereka perlu mengetahui apa yang sebenarnya dicari oleh departemen mitigasi kerugian bank dalam tumpukan dokumen. Jika agen Anda belum pernah menangani penjualan pendek, Anda hanya menambah gangguan pada sinyal.
Masalah Hak Gadai dan Pemberi Pinjaman
Hindari properti dengan banyak hipotek. Sesederhana itu. Jika sebuah rumah memiliki hipotek kedua, jalur ekuitas rumah, atau hak gadai apa pun yang melekat padanya, jalankan. Setiap pemberi pinjaman tambahan berarti tanda tangan lain, peninjauan lain, dan penundaan lagi. Kami berbicara berbulan-bulan. Dan setiap pihak baru yang bergabung akan mengurangi peluang tercapainya kesepakatan. Simpan ke satu pemberi pinjaman hipotek. Ini mengurangi sakit hati. Itu membuat garis waktu tetap dapat diatur.
Harga: Tidak Ada Harga Rendah
Jangan mencoba meremehkan tawaran tersebut. Pemberi pinjaman sudah mengalami kerugian. Mereka sedang tidak dalam mood beramal. Mereka ingin memulihkan sebanyak mungkin. Penawaran Anda harus sedikit di bawah nilai pasar wajar yang ditetapkan. Itu adalah langit-langitnya. Lihatlah penjualan serupa di lingkungan sekitar. Pertahankan nomor Anda dalam kisaran itu. Jika harga Anda terlalu rendah, bank akan langsung menolaknya dan beralih ke pihak berkepentingan berikutnya.
Membuktikan Anda Serius
Bank perlu melihat komitmen Anda. Masuklah dengan surat persetujuan awal hipotek. Bawalah deposit uang sungguh-sungguh yang cukup besar. Sertakan kontrak pembelian Anda. Tunjukkan pada mereka perusahaan yang Anda gunakan untuk membenarkan harga Anda. Ini menunjukkan tawaran Anda realistis. Pembeli yang berkomitmen penuh dengan skin dalam game mendapat prioritas. Bank menyukai kepastian. Beri mereka beberapa.
Aturan Panjang Lengan
Jangan mencoba mempermainkan sistem. Membeli rumah penjualan pendek dari teman atau saudara dan menyewakannya kembali kepada mereka adalah tindakan ilegal. Ini melanggar aturan transaksi arm’s length. Harga jual harus mencerminkan nilai pasar wajar. Ini tidak bisa menjadi pengaturan yang “bersahabat”. Jika pemberi pinjaman mencurigai Anda dan penjual berkolusi untuk menaikkan nilai atau mengabaikan pemeriksaan pasar, kesepakatan akan gagal. Periode. Tak terkecuali ikatan kekeluargaan atau persahabatan dekat.
Dokumen: Ketepatan waktu adalah Kuncinya
Segera kirimkan semua dokumentasi. Baik Anda dan penjual harus memiliki pemahaman yang sama di sini. Real estate melibatkan birokrasi yang cukup pada penutupan standar—pergelangan tangan Anda mungkin masih sakit karena menandatangani surat. Penjualan pendek menambah lapisan. Anda perlu membuktikan kesulitannya. Anda memerlukan bukti penghasilan. Anda membutuhkan pengembalian pajak. Melewatkan tenggat waktu dan file akan terdorong ke tumpukan paling belakang. Dalam penjualan singkat, berada di urutan paling belakang sering kali berarti kesepakatan gagal.
Implikasi Pajak bagi Penjual
Penjual, dengarkan. Implikasi pajaknya nyata. Dalam kebanyakan kasus, IRS memperlakukan utang yang dibatalkan sebagai pendapatan. Jika pemberi pinjaman mengampuni $100.000 dari saldo hipotek Anda, $100.000 itu akan dimasukkan dalam pengembalian pajak Anda sebagai penghasilan kena pajak. Ada pengecualian. Jika rumah tersebut adalah tempat tinggal utama Anda, Anda mungkin dikecualikan berdasarkan undang-undang tertentu. Jika Anda bangkrut secara finansial sebelum utangnya dibatalkan, itu adalah kemungkinan pengecualian lainnya. Tapi jangan menebak. Hubungi akuntan Anda. Jangan berasumsi Anda aman.
FAQ Penjualan Singkat
Apa yang dimaksud dengan penjualan singkat?
Ini membeli atau menjual rumah dengan harga kurang dari saldo hipotek. Penjual harus meyakinkan pemberi pinjaman untuk mengampuni hutang yang belum dibayar. Hal ini biasanya terjadi ketika pemilik terlambat membayar dan ingin menghindari penyitaan.
Berapa lama prosesnya?
Kompleks. Bulan. Sekalipun semua orang menyetujui harganya, pemberi pinjaman dapat menolaknya. Setelah disetujui, dibutuhkan waktu 60 hingga 90 hari untuk ditutup. Total garis waktu rata-rata? Sekitar empat bulan.
Apa kekurangannya?
Untuk penjual: Anda menghindari penyitaan tetapi pergi tanpa membawa uang. Bagi pembeli: Prosesnya panjang dan tidak pasti. Kesepakatan bisa gagal. Biaya penutupan mungkin lebih tinggi karena pemberi pinjaman merasa lebih sedikit tekanan untuk menegosiasikan perbaikan atau kredit.
Mengapa seseorang memilih penjualan singkat?
Penjual: Kerugiannya lebih kecil pada kredit Anda daripada penyitaan. Anda mungkin hanya berada dalam daftar larangan meminjamkan selama dua tahun, dibandingkan tujuh tahun untuk penyitaan. Pembeli: Anda menghemat uang. Harganya sedikit di bawah pasar. Anda terhindar dari risiko rumah yang diambil alih yang mungkin rusak atau memiliki masalah hukum.
Bisakah Anda bernegosiasi untuk penjualan singkat?
Ya, tapi itu menambah waktu. Penawaran balik Anda memerlukan persetujuan pemberi pinjaman. Jika Anda ingin meningkatkan peluang Anda, jangan meremehkan diri sendiri. Pemberi pinjaman terkena dampaknya. Mereka kurang fleksibel. Bidik sedikit di bawah nilai pasar wajar. Itu adalah hal terbaik yang dapat Anda harapkan.
