Les prêteurs ne prêtent pas d’argent par bonté de cœur. Ils sont en affaires pour gagner de l’argent et ils disposent de quelques moyens astucieux pour s’assurer d’être payés en premier. La plus grande partie de ces revenus initiaux provient des frais de montage.
Il ne s’agit pas seulement de frais administratifs. Ils représentent un pourcentage du montant total de votre prêt. Vous paierez généralement entre un demi pour cent et un pour cent lorsque vous signerez sur la ligne pointillée. Mais voici le piège.
Vous pourriez penser que vous payez simplement des frais pour démarrer le prêt. En réalité, ces frais augmentent discrètement votre taux d’intérêt effectif pendant toute la durée du prêt.
Les mathématiques derrière le balisage
Regardons un exemple concret. Imaginez que vous contractez un prêt hypothécaire de 100 000 $. Le taux d’intérêt annoncé est de sept pour cent. À première vue, votre paiement mensuel semble simple.
665,30 $ par mois.
Mais c’est là que commence l’illusion.
Si vous payez des frais de montage de trois pour cent, vous payez 3 000 $ de votre poche. Ajoutez d’autres frais de clôture comme les frais de traitement, et disons que vous perdez encore 820 $. Coût initial total : 3 820 $.
Voici le problème. Votre paiement mensuel est toujours calculé sur la base du montant total du prêt de 100 000 $. Mais le solde réel de votre prêt est désormais inférieur parce que vous avez payé cet argent de votre poche.
Vous devez 96 180 $.
Vous payez 665,30 $ par mois sur un solde qui est environ 4 000 $ inférieur à celui sur lequel des intérêts vous sont facturés. Cet écart signifie que votre taux annuel effectif global (TAEG) n’est pas de sept pour cent.
Il s’agit en réalité de 7,39 pour cent.
Le prêteur garde la différence. Ils reçoivent leur argent initial et vous bénéficiez d’un taux d’intérêt effectif plus élevé. C’est dans les intérêts que réside le véritable profit des banques. C’est pourquoi ils structurent les prêts de cette façon.
“Le résultat des frais de montage et des autres frais initiaux est que vous payez plus d’intérêts sur la durée du prêt que vous ne le pensez.”
Cette dynamique est plus difficile si vous envisagez de vendre ou de refinancer prochainement. Plus vos coûts initiaux sont élevés, plus votre taux effectif devient élevé si vous ne conservez pas le prêt jusqu’à l’échéance. Cependant, l’échelle compte. Plus votre prêt est important, plus l’impact de ces frais sur votre TAEG global est faible.
Points de service et de réduction
Les frais de montage ne sont pas le seul moyen par lequel les prêteurs extraient de la valeur.
Certains prêteurs facturent des points de réduction. Un point équivaut à un pour cent du montant du prêt. Vous payez cela d’avance pour réduire votre taux d’intérêt. C’est un compromis. Vous payez plus maintenant pour payer moins plus tard.
Ensuite, il y a les frais de service. Il s’agit de frais courants payés par les emprunteurs pour la gestion du prêt. Le prêteur peut vendre votre prêt à un gestionnaire ou le gérer en interne, mais il extrait toujours des revenus pour la charge administrative liée au suivi de vos paiements.
Réduire les coûts hypothécaires initiaux
Vous n’êtes pas totalement impuissant face à ces frais.
La négociation reste un outil viable. Vous pouvez demander à votre prêteur de renoncer ou de réduire les frais de montage. Cela demande un certain effort, mais cela peut réduire considérablement vos dépenses initiales.
La recherche de programmes de prêts garantis par le gouvernement pourrait également être utile. Ceux-ci ont souvent des structures tarifaires différentes. Certains prêteurs organisent des promotions ou offrent des incitations pour remporter votre contrat. Comparer les prix. Le prêteur offrant le taux le plus bas peut avoir les frais les plus élevés.
Coûts glissants dans votre prêt
Une autre option consiste à financer vos frais de clôture. Vous pouvez intégrer ces dépenses initiales dans le montant total du prêt.
Cela semble intéressant si vous n’avez pas d’argent liquide sous la main. Mais réfléchissez bien aux compromis.
- Le solde total de votre prêt augmente.
- Vos mensualités augmentent.
- Vous payez des intérêts sur les frais eux-mêmes pendant la durée du prêt.
Cette stratégie pourrait ne pas correspondre à vos objectifs financiers à long terme. Cela augmente le coût total de l’emprunt. Avant de choisir cette voie, pesez le pour et le contre. Consultez un conseiller financier en cas de doute.
En fin de compte, le prix autocollant d’un prêt hypothécaire n’est pas tout. Regardez le TAEG. Regardez les frais. Le prêteur gagne son argent en s’assurant que vous payez plus que ce que le taux annoncé l’implique.
