El sueño americano de ser propietario de una vivienda ya no es lo que solía ser. Claro, todo el mundo quiere la valla blanca. Pero el mercado inmobiliario en la década de 2000 demostró que el sueño puede convertirse en una pesadilla con bastante rapidez. Vimos un auge masivo y luego una caída aún más masiva. ¿Qué lo causó? Programas de préstamos complicados. En concreto, las hipotecas de alto riesgo.
Estos préstamos permiten que personas con crédito inestable ingresen al mercado. Eso suena útil. También ayudó a colapsar la economía.
¿Qué es una hipoteca de alto riesgo?
Primero, aclarar un error común. “Subprime” no se refiere a la tasa de interés. Se refiere a la calificación crediticia del prestatario.
Si su puntaje crediticio es inferior a 620 en esa escala de 300 a 850, es probable que se encuentre en la categoría de alto riesgo. La mayoría de las personas se sientan entre los 600 y 700 grados. Sin embargo, durante el auge, muchas personas que podrían haber calificado para un préstamo estándar, optaron por préstamos de alto riesgo. ¿Por qué? Corredores hipotecarios agresivos. Aprobaban préstamos con demasiada facilidad. No explicaron las condiciones de pago más estrictas. Sólo querían la comisión.
Los préstamos de alto riesgo comenzaron a aumentar a mediados de los años 1990. En 2006, estos préstamos representaban alrededor del 20 por ciento de todos los préstamos hipotecarios. Esa es una gran porción del mercado.
¿La ventaja? Las personas con mal crédito finalmente tuvieron una puerta abierta. ¿La desventaja? Estos préstamos incumplen con mayor frecuencia. Cuando los prestatarios no pueden pagar, la casa queda embargada. Esas ejecuciones hipotecarias perjudican a todos. Los prestamistas se hundieron. La economía recibió un golpe.
También está la cuestión de los préstamos abusivos. Aquí es donde los prestamistas se dirigen a las minorías. Se aprovechan de la inexperiencia. Podrían sobrevaluar su propiedad. Es posible que mientan sobre sus ingresos o su puntaje crediticio solo para cobrarle una tasa altísima. También impulsan refinanciaciones frecuentes. Incluyen los costos de cierre en el préstamo para que usted deba más en el futuro. Es una trampa.
Cómo se estructuran los préstamos de alto riesgo
Las hipotecas de alto riesgo tienen muchas formas. ¿La única constante? La tasa de interés es más alta que la tasa preferencial de la Reserva Federal. La tasa preferencial es la que obtienen los prestatarios con buen crédito.
El tipo más común es la hipoteca de tasa ajustable o ARM. Estos fueron enormes durante el auge. ¿Por qué? Pagos mensuales iniciales bajos. Tarifas de introducción bajas.
Las tasas introductorias suelen durar dos o tres años. Luego, la tasa se ajusta cada seis a doce meses. Los pagos pueden aumentar en un 50 por ciento o más. Es posible que escuche términos como “28/2” o “27/3”. El primer número son años a la tasa de introducción. El segundo son los años con una tasa fluctuante.
Algunas ARM de alto riesgo tienen períodos de sólo intereses. Esto significa que sus pagos anticipados se destinan únicamente a intereses. No el director. Veamos un ARM de sólo interés del 2/28.
Sólo pagas intereses durante los dos primeros años. La tasa es menor. Después de eso, el monto total del préstamo se recalcula durante los 28 años restantes a una tasa nueva y más alta.
Las matemáticas detrás del riesgo
Investopedia tiene algunos ejemplos claros. Digamos que compras una casa de $350,000. Depositaste 50.000 dólares. Necesita un préstamo de $300.000.
Si toma un ARM 2/28 con un interés del 5 por ciento:
– El pago mensual comienza alrededor de $1,900.
– Incluye impuestos (~$230) y seguro (~$66).
– El costo mensual total es de aproximadamente $2196.
Si la tasa se mantiene en el 5 por ciento durante dos años y luego sube al 5,3 por ciento, su pago asciende a $1,961. Luego se ajusta cada seis meses. Generalmente arriba.
Ahora comparemos eso con una hipoteca de tasa fija a 30 años. Mismo monto del préstamo. El mismo 5 por ciento de interés. Pagas $1,906 por mes de manera indefinida.
La tarifa fija es más barata desde el primer día y se queda ahí. El ARM comienza ligeramente más alto con tarifas, pero parece atractivo debido a la estructura inicial. Pero esa estabilidad desaparece después del período de introducción.
¿Se puede refinanciar?
Podría pensar que puede refinanciar después de dos años. Durante la crisis inmobiliaria, eso era casi imposible. Los valores de las viviendas cayeron. No podría refinanciar si debía más de lo que valía la casa.
Incluso si pudiera refinanciar, pagaría nuevos costos de cierre. Cada vez que refinancia, se le paga al prestamista. Te quedas atrapado con más deudas.
Otros costos ocultos
Los préstamos de alto riesgo a menudo incluyen multas por pago anticipado. Si cancela el préstamo antes de tiempo, deberá pagar tarifas adicionales. No quieren que te vayas.
También podrían incluir un pago global. Este es un gran pago final que se debe realizar al final del plazo del préstamo. Es intencionalmente mayor que los pagos anteriores. Tienes que estar preparado para ese golpe.
¿Quién califica?
El puntaje crediticio no es el único factor. Los prestamistas miran todo.
- Comprobante de ingresos y patrimonio.
- Relación deuda-ingresos.
- Pedir prestado un gran porcentaje de sus ingresos.
Si no puede demostrar que puede pagar, corre riesgos. Incluso con buen crédito. El prestamista ve una señal de alerta.
Esto es sólo el comienzo. A continuación veremos ejemplos específicos para ayudarle a decidir si una hipoteca de alto riesgo es adecuada para usted. O si deberías marcharte. Porque alejarse podría ser la decisión más inteligente.
“Las hipotecas de alto riesgo generalmente se refieren a la calificación crediticia del prestatario, no a la tasa de interés.”
La clave es saber lo que estás firmando. Los números en la página cuentan una historia. Léelo atentamente.
Cómo NeighborWorks ayuda a los prestatarios a evitar la ejecución hipotecaria
No todos los resultados del colapso de los préstamos de alto riesgo fueron una pérdida total. Un grupo, NeighborWorks America, está trabajando para reparar el daño. Tienen un departamento de ayuda hipotecaria y ejecución hipotecaria que capacita a consejeros. Estos profesionales ayudan a los prestatarios a descubrir sus opciones antes de que sea demasiado tarde.
Intervinieron porque se rompió la comunicación. Cuando los prestatarios se quedaron sin dinero, dejaron de hablar con sus prestamistas. La vergüenza o el miedo los mantenían callados. Los prestamistas tampoco pudieron encontrarlos. Ambos bandos se quedaron de brazos cruzados. Existían acciones para evitar la ejecución hipotecaria. Nadie se los llevó.
Los números detrás del colapso
Los impagos se dispararon en 2006. La crisis de las hipotecas de alto riesgo ya no era una advertencia; era la realidad. En julio de 2008, los datos eran sombríos. Una de cada cinco hipotecas de alto riesgo estaba en mora. Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) fueron peores. El veintinueve por ciento estaba seriamente atrasado.
La sangría financiera fue enorme. Las pérdidas en títulos del mercado de valores alcanzaron los 7,4 billones de dólares. La riqueza inmobiliaria desapareció en unos 3.400 millones de dólares. La gente perdió sus hogares. Los inversores perdieron carteras.
¿Quién tiene la culpa?
No fue sólo un partido. Varios factores chocaron.
Los corredores hipotecarios desempeñaron un papel importante. Antes ibas directamente al banco. Luego los intermediarios se convirtieron en intermediarios. No eran directamente responsables cuando los préstamos fracasaban. Era una industria basada en comisiones. Si un préstamo incumplía, el corredor no pagaba ninguna multa. No había ningún incentivo para decir que no. Dirigieron a los clientes hacia préstamos que no podían pagar.
El desempleo empeoró las cosas. Los estados del Medio Oeste afectados por despidos en la industria automotriz registraron altas tasas de ejecuciones hipotecarias. La gente esperaba refinanciar. La apreciación de la vivienda se desaceleró. La refinanciación se volvió imposible. Cuando expiró la tasa introductoria sobre los préstamos de alto riesgo, los pagos se dispararon. Muchos no pudieron soportar el nuevo costo.
Los prestatarios también comparten la responsabilidad. El crédito fue fácil de conseguir. Muchos no leyeron la letra pequeña. Asumieron riesgos que no podían afrontar. Renunciaron a su seguridad sin mirar de cerca los términos.
La disparidad racial en los préstamos
Otro lado oscuro de la crisis involucró a las minorías. Los prestamistas explotaron a las comunidades para enriquecerse. La Ley de Divulgación de Hipotecas Hipotecarias (HMDA) de 1975 exigía que los prestamistas rastrearan y divulgaran los datos de los préstamos. Las cifras mostraban marcadas diferencias según criterios raciales.
Los prestatarios negros e hispanos recibieron préstamos de alto riesgo a tasas mucho más altas. En 2006, la brecha era enorme. El cincuenta y tres por ciento de los prestatarios negros tenían hipotecas de alto riesgo. Sólo el 17 por ciento de los blancos lo hizo. Esa es una diferencia del 36 por ciento.
Un estudio de 2006 realizado por el Centro para Préstamos Responsables (CRL) profundizó más. Consideraron el mismo riesgo crediticio. Incluso cuando el riesgo era el mismo, los prestatarios negros tenían entre un 31 y un 34 por ciento más de probabilidades de obtener una tasa de interés más alta que los blancos. El sistema estaba manipulado.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas de alto riesgo
¿Qué es la crisis de las hipotecas de alto riesgo?
Los bancos necesitaban satisfacer la demanda de valores respaldados por hipotecas (MBS). Ofrecieron hipotecas inseguras a personas que no podían hacer frente a los pagos. Los precios de las viviendas cayeron. Las ejecuciones hipotecarias se dispararon. Los títulos fracasaron.
¿Han vuelto las hipotecas de alto riesgo?
Más o menos. Ahora se les llama hipotecas “no preferenciales”. Están ganando popularidad nuevamente. Pero las reglas son más estrictas. Necesita un mejor comprobante de pago.
¿Los préstamos de alto riesgo perjudican su crédito?
Sí. Cualquier préstamo puede dañar su puntaje. Ocurre si su relación préstamo-ingresos es demasiado alta. También sucede si no realiza pagos.
¿Quién causó la crisis de las hipotecas de alto riesgo?
Múltiples malos actores. Los prestamistas abusivos ofrecieron hipotecas a personas que no podían pagarlas. Las agencias de calificación crediticia ignoraron los riesgos. La industria de valores respaldados por hipotecas no logró regularse a sí misma.
¿Por qué los préstamos de alto riesgo se consideran malos?
Estos préstamos se destinan a personas con menos probabilidades de realizar pagos. Los prestamistas cobran tasas de interés más altas para compensar ese riesgo. Las tasas más altas hacen que el préstamo sea aún más difícil de pagar. Crea un ciclo de deuda.
