Los prestamistas no prestan dinero por la bondad de su corazón. Están en el negocio para ganar dinero y tienen algunas formas inteligentes de asegurarse de que les paguen primero. La mayor parte de estos ingresos iniciales proviene de las tarifas de originación.
Estos no son sólo costos administrativos. Son un porcentaje del monto total de su préstamo. Por lo general, pagará entre medio por ciento y uno por ciento cuando firme en la línea de puntos. Pero aquí está el truco.
Podría pensar que sólo está pagando una tarifa para iniciar el préstamo. En realidad, estas tarifas aumentan silenciosamente su tasa de interés efectiva durante toda la vigencia del préstamo.
Las matemáticas detrás del marcado
Veamos un ejemplo concreto. Imagínese que obtiene una hipoteca de 100.000 dólares. La tasa de interés anunciada es del siete por ciento. A primera vista, su pago mensual parece sencillo.
$665,30 por mes.
Pero ahí es donde comienza la ilusión.
Si paga una tarifa inicial del tres por ciento, estará pagando $3,000 de su bolsillo. Agregue otros costos de cierre, como tarifas de procesamiento, y digamos que pierde otros $820. Costo total inicial: $3,820.
Aquí está el problema. Su pago mensual todavía se calcula en función del monto total del préstamo de $100,000. Pero el saldo real de su préstamo ahora es menor porque pagó ese dinero de su bolsillo.
Debes $96,180.
Está pagando $665,30 al mes sobre un saldo que es aproximadamente $4000 menor que el interés que le cobran. Esta discrepancia significa que su tasa de porcentaje anual (APR) no es del siete por ciento.
En realidad es el 7,39 por ciento.
El prestamista se queda con la diferencia. Ellos obtienen su dinero por adelantado y usted obtiene una tasa de interés efectiva más alta. El interés es donde reside el beneficio real para los bancos. Por eso estructuran los préstamos de esta manera.
“El resultado de la tarifa inicial y otras tarifas iniciales es que estás pagando más intereses durante la vigencia del préstamo de lo que piensas”.
Esta dinámica afecta con más fuerza si planea vender o refinanciar pronto. Cuanto mayores sean sus costos iniciales, mayor será su tasa efectiva si no mantiene el préstamo hasta el vencimiento. Sin embargo, la escala importa. Cuanto mayor sea su préstamo, menor será el impacto porcentual que estas tarifas tendrán en su APR general.
Puntos de servicio y descuento
Las tarifas de apertura no son la única forma en que los prestamistas obtienen valor.
Algunos prestamistas cobran puntos de descuento. Un punto equivale al uno por ciento del monto del préstamo. Paga esto por adelantado para reducir su tasa de interés. Es una compensación. Pagas más ahora para pagar menos después.
Luego están las tarifas de servicio. Se trata de gastos corrientes que pagan los prestatarios por la gestión del préstamo. El prestamista puede vender su préstamo a un administrador o manejarlo internamente, pero aun así obtiene ingresos por la carga administrativa del seguimiento de sus pagos.
Reducir los costos hipotecarios iniciales
No estás del todo impotente frente a estos cargos.
La negociación sigue siendo una herramienta viable. Puede pedirle a su prestamista que elimine o reduzca las tarifas de originación. Requiere algo de esfuerzo, pero puede reducir significativamente sus gastos iniciales.
También podría ser útil buscar programas de préstamos respaldados por el gobierno. Estos suelen tener diferentes estructuras de tarifas. Algunos prestamistas realizan promociones u ofrecen incentivos para ganar su negocio. Compare precios. El prestamista que ofrece la tasa más baja podría tener las tarifas más altas.
Costos transferibles a su préstamo
Otra opción es financiar los costos de cierre. Puede incluir estos gastos iniciales en el monto total del préstamo.
Esto parece atractivo si no tienes efectivo a mano. Pero consideremos cuidadosamente las compensaciones.
- El saldo total de su préstamo aumenta.
- Tus pagos mensuales aumentan.
- Usted paga intereses sobre las tarifas durante la vigencia del préstamo.
Es posible que esta estrategia no se alinee con sus objetivos financieros a largo plazo. Aumenta el costo total del endeudamiento. Antes de elegir este camino, sopese los pros y los contras. Consulte a un asesor financiero si no está seguro.
La conclusión es que el precio de etiqueta de una hipoteca no es toda la historia. Mira la TAE. Mira las tarifas. El prestamista gana dinero asegurándose de que usted pague más de lo que implica la tasa anunciada.
