Es war das Jahr 2007. Der Aktienmarkt kletterte. Die Arbeitslosigkeit war niedrig. Die Immobilienpreise schossen in die Höhe. Häuser umzudrehen war der heißeste Trend. Investoren kauften Immobilien und verkauften sie innerhalb weniger Monate mit enormen Gewinnen. Hohe Hypothekenzinsen haben sie nicht aufgehalten. Die Logik schien damals vernünftig. Warum sollten Sie sich über doppelte Zinsen in zwei Jahren Sorgen machen, wenn Sie das Haus in einem Jahr verkaufen? Es war ein goldener Dunst. Wir haben den Absturz nicht kommen sehen.
Dann kam das Jahr 2008. Immobilien implodierten. Die Werte stürzten ab. Ein Haus, das zu Spitzenzeiten für 500.000 Dollar gekauft wurde, war plötzlich 250.000 Dollar wert. Sie schuldeten der Bank immer noch 250.000 US-Dollar. Das ist unter Wasser sein, auch bekannt als auf dem Kopf stehen. Der Hypothekensaldo übersteigt den Marktwert des Hauses. Das häufigste Ergebnis ist ein Zahlungsausfall. Allein im Jahr 2009 drohten 2,8 Millionen Häuser der Zwangsvollstreckung. Das war ein Anstieg um 120 Prozent gegenüber 2007.
Eine Zwangsvollstreckung zerstört die Kreditwürdigkeit. Es gab Programme wie das Home Affordable Refinance Program (HARP), aber nur wenige qualifizierten sich. Für viele Unterwasserhausbesitzer war ein Leerverkauf die einzige echte Option.
Was ist ein Leerverkauf?
Ein Leerverkauf liegt vor, wenn ein Haus für weniger als den geschuldeten Restbetrag der Hypothek verkauft wird. Der Verkäufer muss den Kreditgeber davon überzeugen, die unbezahlten Schulden zu erlassen. Es ist nicht einfach. Aber wenn es genehmigt wird, bietet es spezifische Vorteile.
- Käufer erhalten einen marktgerechten Preis.
- Verkäufer vermeiden das Stigma der Zwangsvollstreckung.
- Kreditgeber erhalten einen Teil des Kapitals zurück und ersparen sich den kostspieligen Zwangsvollstreckungsprozess.
Es klingt einfach. Das ist es nicht. Leerverkaufstransaktionen sind komplex. Es dauert Monate, bis sie eine Genehmigung erhalten. Kreditgeber können Anträge aus vielen Gründen ablehnen. Hier erfahren Sie, wie der Prozess tatsächlich funktioniert.
Der Schritt-für-Schritt-Prozess
Betrachten wir dies aus der Perspektive des Käufers. Suchen Sie zunächst nach Leerverkaufsangeboten. Sie werden selten als solche gekennzeichnet. Banken wollen keine Notwerbung machen. Verkäufer verwenden stattdessen Euphemismen. Suchen Sie nach Begriffen wie „vor der Zwangsvollstreckung“. Oder „Überprüfung durch Dritte erforderlich.“ Oder „vorbehaltlich der Genehmigung der Bank“.
Beginnen Sie Ihre Suche im Abschnitt „Vor der Zwangsvollstreckung“ auf Websites wie RealtyTrac. Diese Einträge gibt es in allen 50 Bundesstaaten. Sobald Sie einige Kandidaten haben, vergleichen Sie die Preise. Schauen Sie sich ähnliche Häuser in der Umgebung an. Konzentrieren Sie sich auf kürzlich verkaufte Immobilien. Dadurch wird ein fairer Marktwert ermittelt.
Als nächstes holen Sie eine Vorabgenehmigung für die Hypothek ein. Dadurch wird Ihr Zinssatz festgelegt. Noch wichtiger ist, dass es der Bank des Verkäufers zeigt, dass Sie es ernst meinen. Sie sind ein qualifizierter Käufer.
Wenn Sie das richtige Zuhause gefunden haben, machen Sie ein Angebot. Sie unterzeichnen einen Kaufvertrag. Der Preis sollte den fairen Marktwert widerspiegeln. Sie stellen auch ernsthaftes Geld zur Verfügung. Hierbei handelt es sich um eine rückzahlbare Barkaution. Es beweist Engagement.
Bei einem normalen Kauf endet die Verhandlung hier. Nicht in einem Leerverkauf. Die Macht liegt beim Hypothekengeber des Verkäufers. Sie müssen den Preis genehmigen.
Härte beweisen
Für die Genehmigung muss der Verkäufer nachweisen, dass er sich die Hypothek nicht leisten kann. Ein Leerverkauf ist die einzige Möglichkeit, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Der Kreditgeber benötigt bestimmte Unterlagen.
- Ein Härtefallbrief.
- Gewinn- und Verlustrechnungen und monatliche Spesenabrechnungen.
- Alle erhaltenen Zwangsvollstreckungsmitteilungen.
- Nachweis, dass andere Darlehensänderungen abgelehnt wurden.
Dieses Dokumentenpaket wird der Bank vorgelegt. Dann warten Sie. Aus Wochen werden Monate. Der Kreditgeber prüft den Antrag. Sie suchen die Zustimmung der Anleger, die Eigentümer der Hypothekenschulden sind. Sie führen die Wertermittlung der Immobilie selbst durch.
Die Bank könnte ein Gegenangebot machen. Oder sie könnten die Anfrage ablehnen. Die Gründe für eine Ablehnung sind unterschiedlich. Vielleicht denken sie, dass der Verkäufer noch zahlen kann. Möglicherweise deckt eine private Hypothekenversicherung mehr ab als erwartet. Oder vielleicht liegt das Angebot einfach unter dem fairen Marktwert.
Bei Genehmigung wird der Deal wie ein herkömmlicher Verkauf abgeschlossen. Aber achten Sie auf Zweithypotheken. Wenn die Immobilie über ein Eigenheimdarlehen oder andere Pfandrechte verfügt, wiederholt sich der Vorgang für jeden Kreditgeber. Es ist anstrengend.
Alternativen zur Zwangsvollstreckung
Ein Leerverkauf ist nicht der einzige Weg. Es gibt noch eine andere Möglichkeit: eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung. Dadurch geht das Eigentum am Haus direkt auf den Kreditgeber über. Der Kreditgeber erlässt die unbezahlten Schulden. Oft übernehmen sie auch die Umzugskosten.
Die Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit sind weniger schwerwiegend als bei einer Zwangsvollstreckung. Es ist immer noch schädlich. Aber es ist besser als die Alternative.
Welche Route ist für Ihre Situation besser? Die Antwort hängt von Ihren Finanzen ab. Und Ihre Bonitätshistorie. Und wie viel Zeit Ihnen noch bleibt. Die Uhr tickt. Die Banken schauen zu. Du musst schnell sein.
Warum ein Leerverkauf besser ist als eine Zwangsvollstreckung (aber nicht für Ihre Kreditwürdigkeit)
Die Rechnung ist brutal, aber klar. Wenn Sie der Verkäufer sind, ist ein Leerverkauf das Einzige, was zwischen Ihnen und dem völligen finanziellen Ruin steht. Die Zwangsvollstreckung bleibt sieben Jahre lang in Ihrer Akte. Ein Leerverkauf? Zwei Jahre. Das ist der Hauptvorteil.
Aber hier beginnt die Mythenzerstörung. Viele Menschen glauben, dass der Verzicht auf die Zwangsvollstreckung ihre Kreditwürdigkeit rettet. Das ist nicht der Fall. FICO-Daten zeigen, dass bei beiden Veranstaltungen die 780er-Punktzahl um 140 bis 160 Punkte sinkt. Der Schaden ist identisch. Der einzige Unterschied besteht darin, wie lange Sie warten müssen, bevor Sie eine neue Hypothek beantragen können.
Das Dilemma des Käufers: Niedrigerer Preis, höherer Stress
Für den Käufer liegt der Reiz auf der Hand. Sie erhalten ein Haus unter dem Marktwert. Sie vermeiden den chaotischen, streitigen Albtraum des Kaufs einer zwangsversteigerten Immobilie. Keine kämpfenden Ex-Besitzer, die sich weigern zu gehen. Nach der Schließung tauchen keine versteckten Pfandrechte auf. Einfach ein sauberer Kauf.
Außer es ist nicht sauber. Es ist langsam.
Leerverkäufe ziehen sich in die Länge, weil die Bank des Verkäufers die Schlüssel besitzt. Sie müssen jeden Schritt genehmigen. Bestehen Zweithypotheken oder Grundpfandrechte, ruht das Verfahren, bis alle Parteien zustimmen. Und selbst dann kann die Bank nein sagen. Sie könnten sich in ein Haus verlieben, ernsthaft Geld zurücklegen und zusehen, wie es einstürzt, weil der Kreditgeber entscheidet, dass das Angebot nicht niedrig genug ist.
Dann sind da noch die Kosten. Bei einem normalen Verkauf zahlt der Verkäufer die Kosten für Inspektionen und Reparaturen. Bei einem Leerverkauf hat die Bank keinen Anreiz zu verhandeln. Sie nehmen bereits einen Verlust hin. Sie geben diese Inspektionskosten an Sie weiter. Sie bezahlen die Hausinspektion. Möglicherweise zahlen Sie sogar für Reparaturen, die von Ihnen verlangt werden, bevor der Vertrag unterzeichnet wird.
Warum Banken dies zulassen
Es hört sich so an, als wäre die Bank einfach nur schwierig. Das sind sie nicht. Sie verlieren so oder so Geld. Zwangsvollstreckungen sind teure Vermögenswerte. Leere Häuser verrotten. Kreditgeber zahlen für Rasenpflege, Schneeräumung, Sicherheit und größere bauliche Reparaturen. Sie decken auch Steuern und Auktionsgebühren ab.
Ein Leerverkauf ist zwar schmerzhaft, aber billiger, als die Immobilie in eine Zwangsvollstreckung verfallen zu lassen. Beide Parteien hoffen, dass die Bank die Logik erkennt. Der Verkäufer erhält einen schnellen Ausstieg. Der Käufer erhält einen Deal. Die Bank vermeidet einen komplizierten und kostspieligen Zwangsvollstreckungsprozess.
So überstehen Sie den Prozess: Expertentipps
Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, brauchen Sie eine Strategie. Emotionen helfen nicht. Papierkram wird.
Für Verkäufer: Seien Sie transparent und beharrlich
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Lassen Sie sich zunächst eine Vorabgenehmigung für einen Leerverkauf einholen
Listen Sie das Haus erst dann auf, wenn Sie dem Kreditgeber Ihr Härtefallschreiben und Ihre Finanzdokumente vorgelegt und ein „Vorabgenehmigungsschreiben“ erhalten haben. Dies zeigt Maklern und Käufern, dass die Bank zumindest zuhört. Ohne dies verschwenden Sie Zeit. -
Der richtige Preis ist nicht hoch
Banken verfügen über automatisierte Bewertungsmodelle (AVMs). Wenn Sie den Preis für das Haus auf der Grundlage einer emotionalen Bindung oder kürzlicher Verkäufe in einer Entfernung von fünf Kilometern festlegen, wird die Bank den Kauf sofort ablehnen. Der Preis liegt bei oder unter dem geschätzten Marktwert der Bank. Lassen Sie die Bank von dort aus verhandeln. -
Jede Interaktion dokumentieren
Führen Sie ein Protokoll. Wen hast du angerufen? Wann? Was haben sie gesagt? Banken wechseln den Besitzer. Einsteller werden befördert. Wenn Sie Ihren Kontakt verlieren, verlieren Sie an Schwung. Haben Sie einen Ersatzkontakt. -
Seien Sie bereit für „Net Sheet“-Anforderungen
Die Bank wird Sie um eine detaillierte Aufschlüsselung Ihrer Schulden im Vergleich zum Verkaufspreis des Hauses bitten. Sie wollen jedes Pfandrecht, jede unbezahlte Steuer, jede Kreditkartenschuld sehen. Wenn Sie etwas verbergen, scheitert der Deal.
Für Käufer: Geduld ist Ihr einziges Werkzeug
- Eigentum frühzeitig überprüfen
Bevor Sie ein Angebot abgeben, prüfen Sie die Unterlagen des Landkreises. Stellen Sie sicher, dass es keine Sekundärpfandrechte, Steuerpfandrechte oder HOA-Gebühren gibt, die den Verkauf zum Scheitern bringen könnten. Ein Leerverkauf
Zusammenarbeit mit einem Leerverkaufsspezialisten
Sie können keinen Leerverkauf durchführen. Hierbei handelt es sich nicht um Ihre standardmäßigen „Ist-Umschläge“ oder Schnellabschlüsse. Es sind bürokratische Labyrinthe. Ihr erster Schritt muss darin bestehen, einen Immobilienmakler zu beauftragen, der sich tatsächlich mit der Landschaft auskennt. Ich meine jemanden, der den Genehmigungsprozess des Kreditgebers schon einmal durchlaufen hat. Sie müssen die Berechnung des fairen Marktwerts in- und auswendig verstehen. Sie müssen wissen, worauf die Verlustminderungsabteilung der Bank in einem Stapel Papierkram tatsächlich achtet. Wenn Ihr Agent noch nie einen Leerverkauf abgewickelt hat, verstärken Sie nur das Signal.
Das Problem der Pfandrechte und Kreditgeber
Vermeiden Sie Immobilien mit mehreren Hypotheken. So einfach ist das. Wenn für ein Haus eine Zweithypothek, eine Eigenheimkreditlinie oder ein damit verbundenes Pfandrecht besteht, kündigen Sie es an. Jeder weitere Kreditgeber bedeutet eine weitere Unterschrift, eine weitere Prüfung und eine weitere Verzögerung. Wir reden von Monaten. Und jede neue Partei im Mix verringert die Chancen, dass der Deal zustande kommt. Belassen Sie es bei einem Hypothekengeber. Es reduziert den Kummer. Dadurch bleibt die Zeitleiste überschaubar.
Preise: Keine Lowballs
Versuchen Sie nicht, das Angebot herunterzuspielen. Der Kreditgeber macht bereits einen Verlust. Sie sind nicht in wohltätiger Stimmung. Sie wollen so viel wie möglich wieder hereinholen. Ihr Angebot sollte leicht unter dem ermittelten fairen Marktwert liegen. Das ist die Decke. Schauen Sie sich vergleichbare Verkäufe in der Nachbarschaft an. Halten Sie Ihre Zahlen in diesem Bereich. Wenn Sie zu tief gehen, lehnt die Bank den Antrag einfach ab und geht zum nächsten Interessenten über.
Beweisen, dass Sie es ernst meinen
Die Bank muss sehen, dass Sie sich engagieren. Kommen Sie mit einem Vorabgenehmigungsschreiben für die Hypothek vorbei. Bringen Sie eine beträchtliche Anzahlung mit. Legen Sie Ihren Kaufvertrag bei. Zeigen Sie ihnen die Vergütungen, die Sie zur Rechtfertigung Ihres Preises verwendet haben. Dies zeigt, dass Ihr Angebot realistisch ist. Ein voll engagierter Käufer mit Skin im Spiel erhält Vorrang. Die Bank mag Gewissheit. Gib ihnen welche.
Die Arm’s-Length-Regel
Versuchen Sie nicht, das System zu manipulieren. Der Kauf eines Leerverkaufshauses von einem Freund oder Verwandten und die Rückvermietung an diesen ist illegal. Es verstößt gegen marktübliche Transaktionsregeln. Der Verkaufspreis muss den fairen Marktwert widerspiegeln. Es kann keine „freundschaftliche“ Vereinbarung sein. Wenn der Kreditgeber den Verdacht hat, dass Sie und der Verkäufer zusammenarbeiten, um den Wert zu erhöhen oder Marktkontrollen zu umgehen, scheitert das Geschäft. Zeitraum. Keine Ausnahmen für familiäre Bindungen oder enge Freundschaften.
Papierkram: Aktualität ist der Schlüssel
Reichen Sie alle Unterlagen umgehend ein. Sowohl Sie als auch der Verkäufer müssen hier auf derselben Seite sein. Immobilien sind bei einem Standardabschluss mit genügend Bürokratie verbunden – Ihr Handgelenk schmerzt wahrscheinlich immer noch von der Unterzeichnung der Papiere. Leerverkäufe fügen Ebenen hinzu. Sie müssen einen Härtefall nachweisen. Sie benötigen einen Einkommensnachweis. Sie benötigen Steuererklärungen. Wird eine Frist versäumt, landet die Akte ganz hinten auf dem Stapel. Wenn man bei einem Leerverkauf ganz hinten liegt, scheitert das Geschäft oft.
Steuerliche Auswirkungen für Verkäufer
Verkäufer, aufgepasst. Die steuerlichen Auswirkungen sind real. In den meisten Fällen behandelt der IRS erlassene Schulden als Einkommen. Wenn der Kreditgeber 100.000 US-Dollar Ihres Hypothekensaldos erlässt, erscheinen diese 100.000 US-Dollar als steuerpflichtiges Einkommen in Ihrer Steuererklärung. Es gibt Ausnahmen. Wenn die Wohnung Ihr Hauptwohnsitz war, könnten Sie nach bestimmten Gesetzen von der Steuer befreit sein. Wenn Sie vor dem Schuldenerlass finanziell zahlungsunfähig waren, ist dies eine weitere mögliche Befreiung. Aber raten Sie nicht. Rufen Sie Ihren Buchhalter an. Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie in Sicherheit sind.
Häufig gestellte Fragen zu Leerverkäufen
Was ist ein Leerverkauf?
Dabei handelt es sich um den Kauf oder Verkauf eines Hauses für weniger als den Hypothekensaldo. Der Verkäufer muss den Kreditgeber davon überzeugen, die unbezahlten Schulden zu erlassen. Dies geschieht in der Regel, wenn der Eigentümer mit seinen Zahlungen im Rückstand ist und eine Zwangsvollstreckung vermeiden möchte.
Wie lange dauert der Vorgang?
Komplex. Monate. Selbst wenn alle mit dem Preis einverstanden sind, kann der Kreditgeber ihn ablehnen. Nach der Genehmigung dauert der Abschluss 60 bis 90 Tage. Insgesamt durchschnittliche Zeitleiste? Ungefähr vier Monate.
Was sind die Nachteile?
Für Verkäufer: Sie vermeiden eine Zwangsvollstreckung, gehen aber ohne Geld davon. Für Käufer: Der Prozess ist langwierig und unsicher. Deals können scheitern. Die Abschlusskosten können höher sein, da der Kreditgeber weniger Druck verspürt, Reparaturen oder Kredite auszuhandeln.
Warum sollte sich jemand für einen Leerverkauf entscheiden?
Verkäufer: Es schadet Ihrer Kreditwürdigkeit weniger als eine Zwangsvollstreckung. Möglicherweise stehen Sie nur zwei Jahre lang auf der No-Darlehen-Liste, im Gegensatz zu sieben Jahren bei einer Zwangsvollstreckung. Käufer: Sie sparen Geld. Der Preis liegt leicht unter dem Marktpreis. Sie vermeiden das Risiko einer Zwangsvollstreckung, die beschädigt werden könnte oder rechtliche Probleme mit sich bringt.
Können Sie über einen Leerverkauf verhandeln?
Ja, aber es kostet Zeit. Ihr Gegenangebot muss vom Kreditgeber genehmigt werden. Wenn Sie Ihre Chancen erhöhen möchten, sollten Sie keine Kompromisse eingehen. Die Kreditgeber sind betroffen. Sie sind weniger flexibel. Ziel ist es, etwas unter dem fairen Marktwert zu liegen. Das ist das Beste, was Sie erwarten können.
