Der amerikanische Traum vom Eigenheim ist nicht mehr das, was er einmal war. Klar, jeder will den weißen Lattenzaun. Aber der Immobilienmarkt in den U2000er Jahren hat gezeigt, dass sich der Traum ziemlich schnell in einen Albtraum verwandeln kann. Wir erlebten einen massiven Boom und dann einen noch massiveren Abschwung. Was hat es verursacht? Knifflige Kreditprogramme. Insbesondere Subprime-Hypotheken.
Diese Kredite ermöglichen Menschen mit unsicherer Bonität den Einstieg in den Markt. Das klingt hilfreich. Es hat auch dazu beigetragen, die Wirtschaft zum Absturz zu bringen.
Was ist eine Subprime-Hypothek?
Klären Sie zunächst ein weit verbreitetes Missverständnis auf. „Subprime“ bezieht sich nicht auf den Zinssatz. Es bezieht sich auf die Bonität des Kreditnehmers.
Wenn Ihre Kreditwürdigkeit auf der Skala von 300 bis 850 unter 620 liegt, gehören Sie wahrscheinlich zur Subprime-Kategorie. Die meisten Menschen sitzen in der Mitte der 600er oder 700er Jahre. Während des Booms nahmen jedoch viele Menschen, die sich für einen Standardkredit hätten qualifizieren können, stattdessen Subprime-Kredite. Warum? Aggressive Hypothekenmakler. Sie genehmigten Kredite zu leichtfertig. Die strengeren Rückzahlungsbedingungen wurden nicht erläutert. Sie wollten nur die Provision.
Die Subprime-Kreditvergabe nahm Mitte der 1990er Jahre zu. Im Jahr 2006 machten diese Kredite etwa 20 Prozent aller Wohnungsbaudarlehen aus. Das ist ein riesiger Teil des Marktes.
Der Vorteil? Menschen mit schlechter Bonität hatten endlich eine Tür offen. Der Nachteil? Diese Kredite fallen häufiger aus. Wenn Kreditnehmer nicht zahlen können, wird das Haus zwangsversteigert. Diese Zwangsvollstreckungen schaden allen. Die Kreditgeber gingen unter. Die Wirtschaft erlitt einen Schlag.
Es gibt auch das Problem der Raubkreditvergabe. Hier zielen Kreditgeber auf Minderheiten ab. Sie machen sich Unerfahrenheit zunutze. Sie könnten Ihre Immobilie überbewerten. Sie könnten über Ihr Einkommen oder Ihre Kreditwürdigkeit lügen, nur um Ihnen einen horrenden Zinssatz in Rechnung zu stellen. Sie drängen auch auf häufige Refinanzierungen. Sie rechnen die Abschlusskosten in das Darlehen ein, sodass Sie später mehr schulden. Es ist eine Falle.
Wie Subprime-Kredite strukturiert sind
Subprime-Hypotheken gibt es in vielen Formen. Die eine Konstante? Der Zinssatz ist höher als der Leitzins der Federal Reserve. Den Leitzins erhalten Kreditnehmer mit guter Bonität.
Der gebräuchlichste Typ ist die Variable-Rate-Mortgage (ARM). Diese waren während des Booms riesig. Warum? Niedrige anfängliche monatliche Zahlungen. Niedrige Einführungspreise.
Die Einführungspreise dauern in der Regel zwei bis drei Jahre. Dann wird der Satz alle sechs bis zwölf Monate angepasst. Die Zahlungen können um 50 Prozent oder mehr steigen. Möglicherweise hören Sie Begriffe wie „28.2.“ oder „27.3.“. Die erste Zahl gibt Jahre zum Einführungskurs an. Das zweite sind Jahre mit schwankender Rate.
Einige Subprime-ARMs haben Zinslaufzeiten. Das bedeutet, dass Ihre vorzeitigen Zahlungen nur auf Zinsen entfallen. Nicht der Schulleiter. Schauen wir uns einen 2/28 Interest-Only-ARM an.
In den ersten beiden Jahren zahlen Sie nur Zinsen. Der Satz ist niedriger. Danach wird die volle Kreditsumme über die verbleibenden 28 Jahre zu einem neuen, höheren Zinssatz neu berechnet.
Die Mathematik hinter dem Risiko
Investopedia hat einige krasse Beispiele. Nehmen wir an, Sie kaufen ein Haus für 350.000 US-Dollar. Sie haben 50.000 $ eingezahlt. Sie benötigen einen Kredit in Höhe von 300.000 $.
Wenn Sie einen 2/28 ARM mit 5 Prozent Zinsen nehmen:
– Die monatliche Zahlung beginnt bei etwa 1.900 $.
– Inklusive Steuern (~230 $) und Versicherung (~66 $).
– Die monatlichen Gesamtkosten betragen etwa 2.196 US-Dollar.
Wenn der Zinssatz zwei Jahre lang bei 5 Prozent bleibt und dann auf 5,3 Prozent ansteigt, beläuft sich Ihre Zahlung auf 1.961 US-Dollar. Dann wird es alle sechs Monate angepasst. Normalerweise oben.
Vergleichen Sie das nun mit einer 30-jährigen Festhypothek. Gleicher Kreditbetrag. Gleicher Zinssatz von 5 Prozent. Sie zahlen auf unbestimmte Zeit 1.906 US-Dollar pro Monat.
Der Festpreis ist vom ersten Tag an günstiger und bleibt bestehen. Der ARM startet mit etwas höheren Gebühren, erscheint aber aufgrund der anfänglichen Struktur attraktiv. Aber diese Stabilität ist nach der Einführungsphase verschwunden.
Können Sie sich daraus refinanzieren?
Man könnte meinen, man könne sich nach den zwei Jahren einfach umfinanzieren. Während der Immobilienkrise war das nahezu unmöglich. Die Immobilienwerte sanken. Sie könnten nicht refinanzieren, wenn Sie mehr Schulden hätten, als das Haus wert sei.
Selbst wenn Sie sich umfinanzieren könnten, zahlen Sie neue Abschlusskosten. Bei jeder Refinanzierung wird der Kreditgeber bezahlt. Sie bleiben mit noch mehr Schulden stecken.
Andere versteckte Kosten
Subprime-Kredite beinhalten häufig Vorfälligkeitsentschädigungen. Wenn Sie den Kredit vorzeitig abbezahlen, fallen zusätzliche Gebühren an. Sie wollen nicht, dass du gehst.
Sie können auch eine Ballonzahlung beinhalten. Dabei handelt es sich um eine hohe Restzahlung, die am Ende der Kreditlaufzeit fällig wird. Es ist absichtlich größer als frühere Zahlungen. Sie müssen auf diesen Treffer vorbereitet sein.
Wer ist qualifiziert?
Die Kreditwürdigkeit ist nicht der einzige Faktor. Kreditgeber schauen sich alles an.
- Einkommens- und Vermögensnachweise.
- Verhältnis von Schulden zu Einkommen.
- Einen großen Prozentsatz Ihres Einkommens leihen.
Wenn Sie nicht nachweisen können, dass Sie zahlen können, gehen Sie ein Risiko ein. Auch bei guter Bonität. Der Kreditgeber sieht ein Warnsignal.
Das ist erst der Anfang. Als nächstes schauen wir uns konkrete Beispiele an, um Ihnen bei der Entscheidung zu helfen, ob eine Subprime-Hypothek das Richtige für Sie ist. Oder ob du weggehen solltest. Denn Weggehen könnte der klügere Schachzug sein.
„Subprime bezieht sich im Allgemeinen auf die Bonität des Kreditnehmers, nicht auf den Zinssatz.“
Der Schlüssel liegt darin, zu wissen, was Sie unterschreiben. Die Zahlen auf der Seite erzählen eine Geschichte. Lesen Sie es sorgfältig durch.
Wie NeighborWorks Kreditnehmern hilft, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden
Nicht jedes Ergebnis des Zusammenbruchs der Subprime-Kreditvergabe war ein Totalverlust. Eine Gruppe, NeighborWorks America, arbeitet daran, den Schaden zu beheben. Sie verfügen über eine Abteilung für Hypothekenentlastung und Zwangsvollstreckung, die Berater ausbildet. Diese Profis helfen Kreditnehmern, ihre Optionen herauszufinden, bevor es zu spät ist.
Sie griffen ein, weil die Kommunikation zusammenbrach. Als den Kreditnehmern das Geld ausging, hörten sie auf, mit ihren Kreditgebern zu reden. Scham oder Angst hielten sie zum Schweigen. Auch Kreditgeber konnten sie nicht finden. Beide Seiten saßen auf ihren Händen. Es gab Maßnahmen zur Verhinderung einer Zwangsvollstreckung. Niemand hat sie genommen.
Die Zahlen hinter dem Zusammenbruch
Im Jahr 2006 explodierten die Zahlungsausfälle. Die Subprime-Hypothekenkrise war keine Warnung mehr; es war die Realität. Im Juli 2008 waren die Daten düster. Eine von fünf Subprime-Hypotheken war in Zahlungsverzug. Noch schlimmer waren Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs). 29 Prozent lagen ernsthaft im Rückstand.
Der finanzielle Blutverlust war enorm. Die Verluste an Börsenpapieren beliefen sich auf 7,4 Billionen US-Dollar. Das Immobilienvermögen ging um etwa 3,4 Milliarden US-Dollar zurück. Menschen haben ihr Zuhause verloren. Anleger verloren Portfolios.
Wer trägt die Schuld?
Es war nicht nur eine Party. Mehrere Faktoren kollidierten.
Eine große Rolle spielten Hypothekenmakler. Früher ging man direkt zur Bank. Dann wurden Makler zu Vermittlern. Sie waren nicht direkt verantwortlich, wenn Kredite ausfielen. Es war eine auf Provisionen basierende Branche. Bei einem Kreditausfall zahlte der Makler keine Vertragsstrafe. Es gab keinen Anreiz, Nein zu sagen. Sie führten Kunden zu Krediten, die sie sich nicht leisten konnten.
Die Arbeitslosigkeit machte es noch schlimmer. In den Bundesstaaten des Mittleren Westens, die von Entlassungen in der Automobilindustrie betroffen waren, kam es zu hohen Zwangsvollstreckungsraten. Die Menschen hofften auf eine Refinanzierung. Die Wertsteigerung des Wohnraums verlangsamte sich. Eine Refinanzierung wurde unmöglich. Als der Einführungszinssatz für Subprime-Kredite auslief, stiegen die Zahlungen sprunghaft an. Viele konnten mit den neuen Kosten nicht umgehen.
Auch Kreditnehmer tragen Mitverantwortung. Der Kredit war leicht zu bekommen. Viele haben das Kleingedruckte nicht gelesen. Sie gingen Risiken ein, die sie sich nicht leisten konnten. Sie haben ihre Sicherheit unterschrieben, ohne sich die Bedingungen genau anzusehen.
Die Rassenungleichheit bei der Kreditvergabe
Eine weitere Schattenseite der Krise betraf Minderheiten. Kreditgeber nutzten Gemeinden aus, um reich zu werden. Der Home Mortgage Disclosure Act (HMDA) von 1975 verpflichtete Kreditgeber, Kreditdaten zu verfolgen und offenzulegen. Die Zahlen zeigten starke Unterschiede entlang der Rassengrenzen.
Schwarze und hispanische Kreditnehmer erhielten Subprime-Kredite zu deutlich höheren Zinssätzen. Im Jahr 2006 war die Lücke riesig. 53 Prozent der schwarzen Kreditnehmer hatten Subprime-Hypotheken. Nur 17 Prozent der Weißen taten dies. Das ist ein Unterschied von 36 Prozent.
Eine Studie des Center for Responsible Lending (CRL) aus dem Jahr 2006 ging tiefer. Sie betrachteten das gleiche Kreditrisiko. Selbst bei gleichem Risiko war die Wahrscheinlichkeit, dass schwarze Kreditnehmer einen höheren Zinssatz erhielten, um 31 bis 34 Prozent höher als bei Weißen. Das System war manipuliert.
Häufig gestellte Fragen zu Subprime-Hypotheken
Was ist die Subprime-Hypothekenkrise?
Die Banken mussten die Nachfrage nach hypothekenbesicherten Wertpapieren (MBS) decken. Sie boten Menschen, die ihren Zahlungen nicht nachkommen konnten, unsichere Hypotheken an. Die Immobilienpreise sanken. Zwangsvollstreckungen stiegen sprunghaft an. Die Wertpapiere scheiterten.
Sind Subprime-Hypotheken zurück?
Irgendwie. Sie werden jetzt als „Non-Prime“-Hypotheken bezeichnet. Sie erfreuen sich wieder wachsender Beliebtheit. Aber die Regeln sind strenger. Sie benötigen einen besseren Zahlungsnachweis.
Beeinträchtigen Subprime-Kredite Ihre Kreditwürdigkeit?
Ja. Jeder Kredit kann Ihrem Score schaden. Dies passiert, wenn Ihr Kredit-Einkommens-Verhältnis zu hoch ist. Es passiert auch, wenn Sie Zahlungen verpassen.
Wer hat die Subprime-Hypothekenkrise verursacht?
Mehrere schlechte Schauspieler. Räuberische Kreditgeber boten Hypotheken an Menschen an, die diese nicht zurückzahlen konnten. Ratingagenturen ignorierten die Risiken. Die hypothekenbesicherte Sicherheitsbranche hat es versäumt, sich selbst zu regulieren.
Warum gelten Subprime-Kredite als schlecht?
Diese Kredite gehen an Menschen mit geringerer Zahlungswahrscheinlichkeit. Um dieses Risiko auszugleichen, verlangen Kreditgeber höhere Zinssätze. Höhere Zinssätze machen die Rückzahlung des Kredits noch schwieriger. Es entsteht ein Schuldenkreislauf.
