Das Babyphone kommt vor dem Kinderbett an. Eines Tages seid ihr ein Paar in einem Starter-Bungalow; Im nächsten Moment sind Sie eine dreiköpfige Familie und starren auf einen Grundriss, der sich plötzlich wie ein Käfig anfühlt. Du liebst das Haus. Die Nachbarschaft ist gut. Das Grundstück ist groß genug, um einen Anbau zu rechtfertigen. Aber das Bankkonto ist es nicht.
Sie könnten die Wand des Gästezimmers einreißen. Sie könnten die Küche erweitern. Sie könnten ein WC und ein richtiges Kinderzimmer einrichten. Es klingt nach einer Traumrenovierung. Es klingt auch wie ein finanzieller Albtraum. Woher kommt also das Geld?
Hausbesitzer greifen oft auf Eigenheimdarlehen zurück, um die Lücke zwischen ihrem aktuellen Vermögen und ihrem zukünftigen Bedarf zu schließen. Das ist kein Zaubergeld. Es handelt sich um eine Kreditaufnahme gegen den Wert, den Sie bereits in Ihrer Immobilie aufgebaut haben. Nur wenn man versteht, wie diese Kredite funktionieren, kann man vermeiden, in Schulden zu ertrinken und gleichzeitig einen sicheren Ort für ein Neugeborenes zu schaffen.
Was ist Eigenheimkapital?
Bevor Sie irgendwelche Papiere unterzeichnen, müssen Sie die Sicherheiten verstehen. Eigenkapital ist die Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert Ihres Hauses und dem Betrag, den Sie noch für Ihre Hypothek schulden. Wenn Ihr Haus 400.000 US-Dollar wert ist und Sie 250.000 US-Dollar schulden, verfügen Sie über ein Eigenkapital von 150.000 US-Dollar.
Kreditgeber geben Ihnen nicht alles. Sie erlauben Ihnen in der Regel, bis zu 80 % oder 85 % des Wertes Ihres Hauses zu leihen, abzüglich Ihrer Schulden. Dadurch entsteht ein Kreditlimit. Es entsteht auch ein Risiko. Da Ihr Haus die Sicherheit darstellt, kann eine Nichtzahlung zur Zwangsvollstreckung führen. Dies ist keine Kreditkarte. Es steht mehr auf dem Spiel.
Die Mechanismen der Kreditaufnahme
Sie haben Optionen. Der Markt bietet mehrere Möglichkeiten, dieses Eigenkapital zu erschließen. Bei einem herkömmlichen Eigenheimkredit erhalten Sie einen Pauschalbetrag mit einem festen Zinssatz. Sie wissen genau, was Sie jeden Monat bezahlen werden. Dies eignet sich gut für eine einzelne, große Ausgabe wie einen Dachaustausch oder einen größeren Anbau.
Eine Home Equity Line of Credit (HELOC) funktioniert anders. Es ähnelt eher einer Kreditkarte. Sie haben ein Kreditlimit. Sie beziehen Geld so, wie Sie es benötigen. Zinsen fallen nur für das an, was Sie nutzen. HELOCs haben oft variable Zinssätze. Dies kann zunächst günstiger sein, kann aber auch in die Höhe schnellen, wenn die Federal Reserve die Zinsen erhöht. Sie müssen wissen, welcher Weg zu Ihrem Cashflow passt.
Warum sollten Sie sich für eine Eigenkapitalfinanzierung entscheiden?
Warum nicht einfach Ersparnisse nutzen? Vielleicht hast du sie nicht. Vielleicht bauen Sie Ihren Notfallfonds auf. Warum nicht einen Privatkredit nutzen? Privatkredite haben in der Regel höhere Zinssätze und kürzere Laufzeiten. Eigenheimkredite bieten oft günstigere Zinssätze, da sie durch Immobilien besichert sind. Sie ermöglichen auch die Aufnahme größerer Kreditbeträge.
Ein weiterer Faktor sind die steuerlichen Auswirkungen. Zinsen für Eigenheimdarlehen, die zum Kauf, Bau oder zur wesentlichen Verbesserung Ihres Eigenheims verwendet werden, können steuerlich absetzbar sein. Konsultieren Sie einen Steuerberater. Die Regeln ändern sich. Was vor fünf Jahren galt, gilt heute möglicherweise nicht mehr.
Der Entscheidungspunkt
Eine Renovierung, um ein Kinderzimmer hinzuzufügen, ist ein praktischer Schritt. Es löst ein Platzproblem. Es steigert den Wert Ihres Hauses. Aber es erfordert Kapital. Die Aufnahme eines Kredits für Ihr Eigenheim ist ein wirksames Instrument. Es kann eine Traumrenovierung finanzieren. Es kann Sie auch jahrzehntelang in der Schuldenfalle halten.
Sie müssen rechnen
Die zweite Hypothekenstruktur
Wenn Sie für eine Renovierung einen bestimmten Dollarbetrag benötigen, ist ein Eigenheimdarlehen – oft auch Zweithypothek genannt – möglicherweise die beste Wahl. Sie erhalten einen Pauschalbetrag. Die Bank legt einen festen Zinssatz und einen festen Rückzahlungsplan fest. Sie zahlen es Monat für Monat zurück, bis der Saldo Null erreicht.
Diese Struktur ist ideal, wenn Sie bereits über einen Kostenvoranschlag eines Auftragnehmers verfügen. Sie kennen die Nummer. Sie kennen den Zeitplan. Kein Raten.
Ihr Eigenkapital verstehen
Bevor Sie sich bewerben, müssen Sie wissen, über wie viel Eigenkapital Sie tatsächlich verfügen. Es geht nicht nur um den Wert Ihres Hauses. Es ist die Differenz zwischen diesem Wert und dem, was Sie noch schulden.
Stellen Sie sich Eigenkapital wie ein Sparkonto vor, das wächst, wenn Ihr Haus an Wert gewinnt und Ihr Hypothekensaldo sinkt.
Schauen wir uns die Mathematik an.
Stellen Sie sich vor, Sie hätten ein Haus für 350.000 Dollar gekauft. Sie haben ursprünglich eine Hypothek in Höhe von 300.000 US-Dollar aufgenommen. Sie haben 175.000 US-Dollar dieses Kapitals zurückgezahlt. Damit verbleibt ein Restbetrag von 125.000 US-Dollar.
Nun kommt ein Gutachten zurück. Ihr Haus ist 500.000 US-Dollar wert.
Ihre Eigenkapitalberechnung ist unkompliziert:
500.000 $ (aktueller Wert) – 125.000 $ (verbleibende Schulden) = 375.000 $ (Gesamtkapital)
Ihr Eigenkapital ist gewachsen, weil der Markt gestiegen ist. Es ist, als würde man eine wertvolle Antiquität in Händen halten, die gerade einen Höchstpreis erreicht hat.
Kreditaufnahme gegen den Vermögenswert
Dieses Eigenkapital ist Ihre Sicherheit.
Wenn Sie eine zweite Hypothek aufnehmen, nehmen Sie einen Kredit in Höhe von 375.000 US-Dollar auf. Die Bank nutzt Ihr Haus als Garantie. Wenn Sie mit den Zahlungen in Verzug geraten, nehmen sie nicht nur Ihr Auto oder Ihren Schmuck mit. Sie nehmen das Haus. Möglicherweise werden Sie zum Verkauf gezwungen.
Die meisten Zweithypotheken haben eine Laufzeit zwischen fünf und dreißig Jahren. Sie sind oft kürzer als Ihre Haupthypothek. Sie sind in der Regel auch für kleinere Beträge erhältlich.
Menschen nutzen sie, um:
– Konsolidieren Sie hochverzinsliche Schulden
– Finanzieren Sie einen größeren Hausanbau
– Bezahlen Sie die Studiengebühren
Aber manchmal möchte man einfach nur finanzielle Flexibilität. Sie sehen, wie der Wert Ihres Hauses steigt. Sie beschließen, Kredite aufzunehmen, um Bargeld für andere Gelegenheiten zur Verfügung zu haben.
HELOCs und umgekehrte Hypotheken
Eigenheimkredite sind nicht die einzige Möglichkeit, diesen Wert zu nutzen.
Eine Home Equity Line of Credit (HELOC) funktioniert anders. Statt einer Pauschalsumme erhalten Sie ein Kreditlimit. Sie leihen sich, was Sie brauchen, wann Sie es brauchen. Zinsen fallen nur für das an, was Sie nutzen. Dies kann für laufende Projekte besser sein, bei denen die Kosten schwanken können.
Dann gibt es noch die umgekehrte Hypothek. Dies ist für ältere Hausbesitzer. Es ermöglicht Ihnen, Eigenkapital ohne monatliche Zahlungen in Bargeld umzuwandeln. Das Darlehen wird bei Verkauf, Umzug oder Tod zurückgezahlt.
Jede Option dient einem anderen Zweck. Bei einem einmaligen Umbau mit festem Angebot bietet die zweite Hypothek Planbarkeit. Für ein fortlaufendes Projekt bietet ein HELOC Flexibilität. Informieren Sie sich über Ihre Nummern, bevor Sie etwas unterschreiben. Ihr Zuhause steht auf dem Spiel.
Wenn Sie einen bestimmten Betrag für eine Renovierung im Auge haben – beispielsweise 20.000 US-Dollar für eine neue Küche –, benötigen Sie ein Werkzeug, das diesem festen Bedarf entspricht. Hier kommt ein Eigenheimdarlehen ins Spiel. Betrachten Sie es als eine zweite Hypothek. Sie leihen sich einen Pauschalbetrag im Voraus. Der Zinssatz ist in der Regel fest. Ihre Zahlungen sind jeden Monat gleich und erstrecken sich über einen festgelegten Zeitraum, in der Regel 5 bis 15 Jahre. Es ist vorhersehbar. Einfach. Sie wissen genau, was Sie schulden und wann Sie schuldenfrei sind.
Hier gibt es einen steuerlichen Aspekt, der einen Blick wert ist. Für Eigenheimdarlehen gezahlte Zinsen können abzugsfähig sein, wenn der geliehene Gesamtbetrag 100.000 US-Dollar oder weniger beträgt und Sie die Mittel für den Kauf, den Bau oder die wesentliche Verbesserung des Eigenheims verwenden, das das Darlehen besichert. Lassen Sie dies jedoch immer von einem Steuerberater durchführen. Die Regeln verschieben sich.
Die Flexibilität einer Home-Equity-Kreditlinie
Ein HELOC funktioniert anders. Es handelt sich nicht um einen Pauschalbetrag. Es handelt sich um eine revolvierende Kreditlinie, die durch das Eigenkapital Ihres Eigenheims gesichert ist. Kreditgeber prüfen Ihr Einkommen, Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre bestehenden Schulden. Sie legen eine Grenze fest, die auf einem Prozentsatz des Wertes Ihres Hauses basiert.
Stellen Sie sich das wie eine von Ihrem Haus gedeckte Kreditkarte vor.
Die meisten HELOCs haben zwei unterschiedliche Phasen. Erstens gibt es den Ziehungszeitraum. Dies kann fünf bis zehn Jahre dauern. In dieser Zeit können Sie bei Bedarf Geld abheben. Einige Kreditgeber geben Ihnen ein Scheckbuch. Andere bieten eine spezielle Karte an. Sie könnten im Januar 2.000 US-Dollar für Sanitärreparaturen abheben, dann sechs Monate lang nichts und dann im August 5.000 US-Dollar für den Fensteraustausch. Sie zahlen nur Zinsen für das, was Sie tatsächlich leihen. Dies ist nützlich, wenn Sie im Laufe der Zeit mehrere Projekte in Angriff nehmen. Sie sperren kein Bargeld ein, das Sie noch nicht benötigen.
Aber es gibt einen Haken. Während des Ziehungszeitraums kann es sein, dass Ihre Zahlungen nur auf Zinsen erfolgen. Das hält die monatlichen Kosten niedrig, reduziert aber nicht die Kapitalsumme. Seien Sie vorsichtig, wenn Sie versucht sind, sich wegen der Kosten, die nicht für die Renovierung anfallen, auf diese Linie zu stürzen. Die Flexibilität ist ein zweischneidiges Schwert. Es ist leicht, zu viel auszugeben, wenn das Geld einfach „da“ zu sein scheint.
Nach Ablauf der Ziehungsfrist beginnt die Rückzahlungsfrist. Jetzt können Sie keine Kredite mehr aufnehmen. Sie müssen den ausstehenden Restbetrag zurückzahlen, in der Regel über einen festgelegten Zeitraum, beispielsweise 10 bis 20 Jahre. Die Zahlungen steigen erheblich, da Sie jetzt sowohl Kapital als auch Zinsen zahlen. Bei einigen Kreditgebern können Sie die Linie verlängern. Andere erfordern eine Ballonzahlung. In manchen Fällen können Sie den ausstehenden Betrag in ein herkömmliches Darlehen umfinanzieren. Lesen Sie das Kleingedruckte. Der Übergang von der Auszahlung zur Rückzahlung kann Ihr Budget hart belasten, wenn Sie nicht vorbereitet sind.
Kosten und versteckte Gebühren
Die HELOC-Bedingungen variieren stark zwischen den Kreditgebern. Schauen Sie nicht nur auf die Rate. Schauen Sie sich die Gebühren an. Sie könnten mit Folgendem konfrontiert werden:
- Anmeldegebühren
- Jährliche Mitglieds- oder Wartungsgebühren
- Kosten für die Immobilienbewertung
- Titelsuche und Versicherung
- Anwaltskosten
- Punkte (die Ihr Kreditlimit reduzieren können)
- Transaktionsgebühren bei jeder Geldabhebung
Einige Kreditgeber verzichten auf bestimmte Gebühren. Andere häufen sie an. Berechnen Sie den effektiven Jahreszins (APR), der Zinsen und diese Gebühren umfasst. Ein niedriger Zinssatz bedeutet nichts, wenn die Abschlusskosten Ihr Eigenkapital verschlingen.
Fragen Sie sich: Ist die Rückzahlungsfrist für meinen Cashflow zu kurz? Kann ich die reinen Zinszahlungen jetzt verwalten, obwohl ich weiß, dass sie später ansteigen werden? Wenn die Antwort „Nein“ lautet, könnte ein Eigenheimdarlehen mit Pauschalbetrag sicherer sein. Es bietet Disziplin. Sie leihen sich, was Sie brauchen. Du bleibst bei einem Plan.
Umkehrhypotheken für ältere Hausbesitzer
Eine umgekehrte Hypothek klingt widersprüchlich. Die Bank bezahlt dich. Sie zahlen es nicht zurück. Nicht sofort. Sie benötigen nicht einmal ein Einkommen, um sich zu qualifizieren. Aber es ist immer noch ein Darlehen. Und es bringt schwierige Bedingungen mit sich.
Um eine umgekehrte Hypothek zu erhalten, müssen Sie mindestens 62 Jahre alt sein. Sie müssen Ihr Eigenheim vollständig besitzen oder über einen kleinen Restbetrag verfügen, der mit den umgekehrten Hypothekenmitteln abbezahlt werden kann. Sie müssen mindestens die Hälfte des Jahres in der Wohnung wohnen.
Dieses Produkt ist für Rentner konzipiert, die „reich an Haus und arm an Geld“ sind. Sie wandeln Ihr Eigenkapital in Bargeld um. Sie können es als Pauschalbetrag, als Kreditlinie oder als monatliche Zahlung in Anspruch nehmen. Du wohnst weiterhin im Haus. Sie zahlen keine monatlichen Hypothekenzahlungen. Der Kreditsaldo wächst mit der Zeit, da Zinsen anfallen.
Fallen Sie nicht auf den Gedanken herein, dass Sie es nie zurückzahlen müssen. Du tust. Sie zahlen es jedoch nur zurück, wenn Sie das Haus verkaufen, endgültig ausziehen oder sterben. Wenn Sie bis zum Ende bleiben, wird das Darlehen aus dem Verkaufserlös des Hauses beglichen.
Wenn Ihre Erben das Haus behalten wollen, müssen sie die umgekehrte Hypothek abbezahlen. Ist dies nicht möglich, übernimmt der Kreditgeber die Immobilie. Wenn der Wert des Hauses den Kreditsaldo übersteigt, behalten Ihre Erben die Differenz. Wenn das Haus weniger wert ist als der Kredit, übernimmt der Kreditgeber den Verlust (in den meisten Fällen dank der FHA-Versicherung für HECMs). Ihre Erben haften nicht persönlich für den Fehlbetrag.
Dabei handelt es sich um Regressschulden. Der Kreditgeber kann sich nicht um Ihre anderen Vermögenswerte kümmern. Aber Ihr Eigenkapital verschwindet. Wenn Sie Geld abheben, steigen Ihre Schulden. Ihr Eigenkapital sinkt. Es ist das Gegenteil einer herkömmlichen Hypothek. Sie nehmen Kredite gegen Ihr zukünftiges Selbst auf. Gehen Sie mit diesem Werkzeug vorsichtig um. Es löst ein Cashflow-Problem, verschlingt aber den Vermögenswert, an dessen Aufbau Sie jahrzehntelang gearbeitet haben.
Home Equity Conversion Mortgages (HECMs) nehmen in der Kreditwelt eine einzigartige Stellung ein. Sie sind die einzigen umgekehrten Hypotheken, die durch eine Bundesversicherung abgesichert sind. Dieses Bundesgütesiegel dient nicht nur der Show. Es begrenzt die von Ihnen zu zahlenden Gebühren und regelt streng, wie viel ein Kreditgeber Ihnen anbieten kann. In vielen Fällen ist die HECM aufgrund dieser Versicherung die günstigere Option im Vergleich zu privaten, nicht versicherten Reverse-Darlehen.
Natürlich können staatlich unterstützte umgekehrte Hypotheken von staatlichen oder lokalen Behörden manchmal die HECM-Zinssätze unterbieten. Aber es gibt einen Haken. Diese Programme sind normalerweise an Bedingungen geknüpft. Sie sind häufig auf bestimmte Zwecke beschränkt oder auf Kreditnehmer mit geringerem Einkommen ausgerichtet. Für den durchschnittlichen Hausbesitzer bleibt die HECM die am besten zugängliche Bundesoption.
Wenn Sie versuchen, die Zahlen herauszufinden, sind Werkzeuge wichtig. Ein Hypothekenrechner kann Ihnen dabei helfen, Ihre potenzielle Auszahlung abzuschätzen. Vergleichen Sie ein Standard-HECM mit älteren Optionen wie der Home Keeper Mortgage von Fannie Mae. Wenn Sie die Prognosen nebeneinander sehen, kann sich Ihre Sicht auf die Schulden ändern.
Die verborgene Mathematik des Bleibens
Bevor Sie etwas unterschreiben, halten Sie inne und betrachten Sie das Gesamtbild.
Viele Hausbesitzer stehen vor einer schwierigen Entscheidung, wenn der Ruhestand mit unerwarteten Kosten oder steigenden Schulden einhergeht. Der Verkauf fühlt sich an, als würde man ein Stück seiner Geschichte verlieren. Oder vielleicht haben Sie auch einfach genug von der körperlichen Belastung, die ein Umzug mit sich bringt. Diese Zurückhaltung ist menschlich. Aber es ist auch teuer.
Sie müssen die tatsächlichen Zahlen eingeben.
Berechnen Sie den Nettoerlös aus dem Verkauf Ihres aktuellen Hauses. Vergleichen Sie dann diesen Bargeldhaufen mit den Kosten für die Miete oder den Kauf einer kleineren Wohnung. Beziehen Sie Unterhalts-, Versicherungs- und Grundsteuern in den Preis des neuen Eigenheims ein. Oftmals offenbart die Rechnung etwas Unangenehmes.
Der Erhalt Ihres Eigenheims über eine umgekehrte Hypothek kann auf lange Sicht teurer sein als eine Verkleinerung.
Wenn Sie verkaufen und in eine einfachere, kleinere Wohnung umziehen, setzen Sie Kapital frei. Dieses Geld kann Ihr Ruhestandseinkommen ergänzen. Es kann Ihre Erben auch davor schützen, einen riesigen Kreditsaldo zu erben. Sie vermeiden die Zinsakkumulation, die Umkehrhypotheken ausmacht.
Es gibt andere Wohnalternativen, an die Sie vielleicht noch nicht gedacht haben. Wohngemeinschaften für Senioren. Genossenschaften. Kleinere Eigentumswohnungen mit geringerem Unterhalt. Das Erkunden dieser Optionen mithilfe von Ressourcen wie AARP kann Klarheit schaffen. Sie werden vielleicht feststellen, dass der Verkauf kein Verlust ist. Es ist ein strategischer finanzieller Schachzug.
Lesen Sie das Kleingedruckte
Auf die Details kommt es an. Eine umgekehrte Hypothek ist kein Geschenk. Es handelt sich um einen Kredit, der mit der Zeit wächst. Die Zinsen summieren sich auf die Bilanz und verschlingen Ihr Eigenkapital. Stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, wie der Kreditsaldo berechnet wird. Wissen Sie, wann die Rückzahlung fällig ist. Es ist nicht immer der Fall, wenn man stirbt. Dies kann der Fall sein, wenn Sie für mehr als sechs Monate im Jahr ausziehen. Oder wenn die Wohnung nicht mehr Ihr Hauptwohnsitz ist.
Beeilen Sie sich nicht. Nehmen Sie sich die Zeit, jede Klausel zu lesen. Stellen Sie Fragen. Wenn ein Kreditgeber Sie zu einer schnellen Unterschrift drängt, sollten Sie einen Schritt zurücktreten. Diese Entscheidungen haben langfristige Auswirkungen auf Ihr Vermögen und Ihren täglichen Cashflow.
Rechtlicher Schutz für Eigenheimkreditnehmer
Das Consumer Credit Protection Act (Truth in Lending Act) soll die räuberische Kreditvergabe auf dem Immobilienmarkt stoppen. Dieses 1968 vom Kongress verabschiedete Bundesgesetz schreibt vor, dass Kreditgeber die vollen Kosten von Eigenheimfinanzierungsplänen offenlegen müssen. Dazu gehören der effektive Jahreszins (APR), Zahlungspläne, Details zu variablen Zinssätzen und etwaige versteckte Gebühren. Das Gesetz gewährt Ihnen ein Widerrufsrecht von drei Werktagen. Diese Uhr beginnt in dem Moment, in dem Sie das Konto eröffnen. Sie können den Kredit innerhalb dieser Frist kündigen, indem Sie den Gläubiger schriftlich benachrichtigen. Sobald Sie dies tun, muss der Kreditgeber das Sicherheitsinteresse an Ihrem Haus freigeben. Sie müssen außerdem alle Antrags- und Darlehensgebühren zurückerstatten.
Warum ist das wichtig? Zweithypotheken ziehen oft verzweifelte Kreditnehmer an. Einige skrupellose Kreditgeber nehmen diese Schwachstelle ins Visier. Sie bieten unerschwingliche Konditionen an oder ändern heimlich Vereinbarungen. Das Gesetz ist Ihr Schutzschild gegen diese Taktiken.
Wenn sich das Drei-Tage-Fenster schließt und Sie merken, dass Sie ausgenutzt wurden, handeln Sie schnell. Melden Sie den Kreditgeber der Federal Trade Commission. Sie können sich auch an Verbraucherschutzbehörden, Wohnungsberater oder Ihre staatliche Anwaltskammer wenden, um rechtliche Hinweise zu erhalten. Diese Schritte tragen dazu bei, Ihr Eigenkapital und Ihre Zukunft zu schützen.
Feste vs. variable Eigenheimzinssätze
Bei der Wahl zwischen einem Eigenheimdarlehen und einer Kreditlinie (HELOC) kommt es auf eines an: Wie Sie mit den Zinssätzen umgehen.
Ein traditionelles Eigenheimdarlehen bietet einen festen Zinssatz. Ihre monatliche Zahlung bleibt gleich. Sie wissen genau, was Sie schulden. Vorhersehbarkeit ist der Hauptvorteil.
HELOCs sind in der Regel mit einem variablen Zinssatz ausgestattet. Dieser Zinssatz ist an einen öffentlichen Index gebunden, beispielsweise den Leitzins oder den US-Treasury-Bill-Zinssatz (T-Bill). Diese Zinssätze ändern sich, wenn die Federal Reserve ihre Zinssätze anpasst. Dies führt zu Unsicherheit. Ihre monatliche Zahlung kann steigen oder sinken. Es gibt jedoch Flexibilität. Bei vielen HELOCs können Sie nur Zinsen zahlen. Bei manchen ist es auch möglich, das Kapital zurückzuzahlen. Sie können basierend auf Ihrem Cashflow wählen.
Die Mathematik hinter einem variablen Zinssatz beinhaltet eine Marge. Kreditgeber addieren diese Marge zum Indexzins. Die Marge wird in Punkten gemessen. Wenn der Leitzins 4,5 Prozent beträgt und Ihr Kreditgeber eine Marge von einem Punkt hinzufügt, beträgt Ihr tatsächlicher Zinssatz 5,5 Prozent.
Es gibt Obergrenzen für variable Zinssätze. Eine Obergrenze begrenzt, wie hoch die Rate während der Laufzeit des Plans steigen kann. Einige Pläne begrenzen auch, wie stark der Tarif sinken kann. Wenn Ihr Zinssatz die Obergrenze erreicht, können einige Kreditgeber Abhebungen einfrieren. Andere erlauben die Konvertierung. Sie können von einem variablen Zinssatz zu einem festen Zinssatz wechseln. Bei einigen Kreditgebern können Sie einen Teil oder die gesamten Schulden in einen Ratenzahlungsplan mit fester Laufzeit umwandeln. Nicht alle Kreditgeber bieten diese Option an. Lesen Sie das Kleingedruckte, bevor Sie unterschreiben.
Eigenheimdarlehen und Kreditlinien geben Ihnen nicht einfach Bargeld und gehen dann wieder weg. Sie sind an Bedingungen geknüpft, insbesondere hinsichtlich der Art und Weise und des Zeitpunkts der Rückzahlung. Die Bedingungen bestimmen Ihre Realität. Manche Strukturen sind einfach. Andere sind Fallen.
Bei den meisten Plänen sind während des Ziehungszeitraums nur Zinszahlungen erforderlich. Sie zahlen die Kreditkosten, der Kapitalbetrag bleibt jedoch erhalten. Das ist in Ordnung, bis die Uhr abgelaufen ist. Dann kommt die Ballonzahlung.
Die Ballonzahlungsfalle
Eine Ballonzahlung ist ein Pauschalbetrag, der am Ende der Kreditlaufzeit fällig wird, wenn der Kapitalbetrag nicht vollständig amortisiert ist. Es ist kein Tippfehler. Es ist ein gewaltiger Scheck.
Sobald dieses Datum erreicht ist, haben Sie drei Möglichkeiten:
1. Bezahlen Sie es mit Ersparnissen.
2. Refinanzierung in eine neue Hypothek.
3. Nehmen Sie einen weiteren Kredit bei einem anderen Kreditgeber auf.
Wenn Sie dies nicht tun, riskieren Sie eine Zwangsvollstreckung. Ihr Zuhause wird zur Sicherheit. Wieder.
Flexibilität ist hier Ihr Schutzschild. Viele Kreditgeber erlauben zusätzliche Zahlungen auf den Kapitalbetrag. Benutze sie. Die Tilgung der Kernschulden verhindert diesen letzten Schreckensmoment. Wenn Sie das Haus vor Ablauf der Laufzeit verkaufen, muss das Darlehen vollständig zurückgezahlt werden. Du kannst nicht davon weggehen, nur weil du umgezogen bist.
So erkennen Sie einen räuberischen Kreditgeber
Bevor Sie etwas unterschreiben, fragen Sie, ob Sie sich die Schulden tatsächlich leisten können. Ist Ihr Arbeitsplatz stabil? Sind höhere monatliche Kosten bei steigenden Tarifen verkraftbar?
Wenn das Geld knapp ist, sprechen Sie mit einem Kreditberater. Das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) listet zugelassene Agenturen auf. Sie helfen Menschen, die mit Hypothekenzahlungen zu kämpfen haben. Überspringen Sie diesen Schritt nicht.
Nehmen Sie ein Eigenheimdarlehen nur aus einem bestimmten Grund auf. Renovierungen? Schuldenkonsolidierung? Ausbildung? Nicht „nur weil“. Eine HELOC (Home Equity Line of Credit) fühlt sich an wie eine Kreditkarte. Das ist es nicht. Wenn Sie es so behandeln, kann dies Ihr Eigenkapital aufzehren und Ihre Finanzen ruinieren.
Einkaufen ist nicht verhandelbar. Räuberische Kreditgeber zielen auf ältere Menschen, Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen und Menschen mit schlechter Bonität ab. Sie bieten Konditionen an, die gut aussehen, bis sie es nicht mehr sind.
Fragen Sie Freunde. Überprüfen Sie die Bewertungen. Überprüfen Sie den Ruf des Kreditgebers. Du willst keinen Hai. Sie möchten einen Partner in Ihrer Finanzstruktur.
Kreditangebote vergleichen wie ein Profi
Die Zinssätze schwanken. Die Gebühren häufen sich. Variable Zinssätze erhöhen die Unsicherheit. Wie vergleicht man Äpfel mit Birnen?
Verwenden Sie das Arbeitsblatt zum Kreditvergleich der FDIC. Es zwingt Sie, alle Kosten aufzulisten. Entstehungsgebühren. Abschlusskosten. Punkte. Es organisiert das Chaos. Es zeigt den tatsächlichen effektiven Jahreszins (APR) an.
Verhandeln. Ernsthaft. Kreditgeber erwarten es. Sagen Sie ihnen, dass Sie Angebote vergleichen. Bitten Sie sie, die Gebühren zu senken. Fragen Sie nach besseren Preisen. Lassen Sie sie konkurrieren. Es ist wie ein Autokauf. Der Aufkleberpreis ist ein Ausgangspunkt, kein endgültiges Urteil.
Die Schätzung nach Treu und Glauben
Wenn Sie sich für einen Kreditgeber entschieden haben, fordern Sie einen Gutgläubigen Kostenvoranschlag (GFE) an. Laut Gesetz müssen sie es innerhalb von drei Tagen nach Ihrem Antrag vorlegen.
Lesen Sie es. Jede Zeile.
Rufen Sie eine Woche vor Schließung noch einmal an. Fragen Sie, ob sich etwas geändert hat. Sind die Gebühren gestiegen? Hat sich der Tarif verschoben? Wenn die Zahlen anders aussehen, hören Sie auf. Fragen Sie warum.
Holen Sie sich eine zweite Meinung ein. Ein Buchhalter oder Steueranwalt kann Warnsignale erkennen, die Sie möglicherweise übersehen. Unterschreiben Sie nicht, wenn Sie verwirrt sind. Unterschreiben Sie nicht, wenn Sie in Eile sind.
Achten Sie auf leere Felder. Wenn ein Formular Leerzeichen enthält, streichen Sie diese durch und markieren Sie sie. Ihr Kreditgeber könnte sagen, dass es Standard ist. Das ist es nicht. Es ist ein Risiko. Lassen Sie einen Vertrag niemals Interpretationsspielraum.
Warum das Verhältnis von Beleihung zu Wert wichtig ist
Das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) ist die Mathematik hinter Ihrem Risiko. Dabei handelt es sich um den Betrag, den Sie schulden, geteilt durch den Wert Ihres Hauses.
Kreditgeber bevorzugen einen LTV unter 80 %. Warum? Es ist sicherer für sie. Das bedeutet, dass Sie Skin im Spiel haben.
Hier ist die Mathematik:
Sie schulden 250.000 $ für ein Haus im Wert von 500.000 $. Ihr LTV beträgt 50 %. Sicher.
Sie erhalten eine zweite Hypothek über 150.000 $.
Gesamtschulden: 400.000 US-Dollar.
Neuer LTV: 80 %.
Das ist die Linie. Gehen Sie darüber hinweg und die Rückzahlung wird schwieriger. Ihr Wohneigentum ist gefährdet.
Leihen Sie sich nicht mehr aus, als Sie brauchen. Akzeptieren Sie keine Bedingungen, die Sie nicht durchhalten können. Auch wenn der Kreditgeber günstige Konditionen verspricht, kann ein hoher LTV Sie später in die Knie zwingen.
Halten Sie Ihr Verhältnis niedrig. Halten Sie Ihre Zahlungen überschaubar. Das Ziel besteht nicht nur darin, das Geld zu bekommen. Es geht darum, das Haus zu behalten.
Und wenn die Zahlen nicht stimmen, gehen Sie weg. Es gibt immer einen anderen Weg. Oder an einem anderen Tag.
Halten Sie das Beleihungsverhältnis unter 80 Prozent
Die Vermeidung übermäßiger Hypothekenschulden ist nicht nur eine Finanzberatung, sondern eine Überlebensstrategie. Die goldene Regel für die Aufnahme von Eigenheimkrediten ist einfach: Halten Sie Ihr Beleihungsverhältnis (LTV) unter 80 Prozent.
Einige Kreditgeber werden diese Schwelle überschreiten. Möglicherweise bieten sie Ihnen sogar einen Kredit über den aktuellen Wert Ihres Hauses an. Nimm es nicht. Diese räuberischen Strukturen sind mit hohen Preisen verbunden. Höhere Zinssätze. Obligatorische Hypothekenversicherung. Und das Albtraumszenario, dass Sie Ihr Haus nicht verkaufen können, weil Sie mehr Schulden haben, als die Immobilie verkauft.
Wenn Sie Kredite gegen Ihr Eigenkapital aufnehmen, nutzen Sie Ihr größtes Kapital. Machen Sie daraus keine Falle.
Wie Eigenheimkredite tatsächlich funktionieren
Ein Eigenheimdarlehen ist praktisch eine Zweithypothek. Sie leihen einen Pauschalbetrag gegen das Eigenkapital Ihres Eigenheims und zahlen ihn über eine feste Laufzeit zu einem bestimmten Zinssatz zurück. Es ist vorhersehbar. Es ist starr.
Doch wie viel kann man tatsächlich leihen?
Kreditgeber ermöglichen Ihnen in der Regel, 80 bis 90 Prozent Ihres verfügbaren Eigenkapitals zu nutzen. Die genaue Zahl hängt von Ihrer Kreditwürdigkeit, Ihrem Einkommen und der Risikobereitschaft des Kreditgebers ab. Schauen wir uns die Mathematik an.
Angenommen, Sie haben ein Haus für 350.000 US-Dollar gekauft. Sie haben 175.000 $ einer Hypothek in Höhe von 300.000 $ zurückgezahlt. Sie schulden immer noch 125.000 US-Dollar. Ein aktuelles Gutachten schätzt das Haus auf 500.000 US-Dollar. Ihr Eigenkapital beträgt 375.000 US-Dollar (500.000 US-Dollar abzüglich der Schulden von 125.000 US-Dollar). Ein Kreditgeber könnte Ihnen 85 Prozent dieser 375.000 US-Dollar leihen. Das sind 318.750 US-Dollar. Gib nicht alles aus. Halten Sie einen Puffer bereit.
Eigenheimdarlehen vs. Kreditlinie: Welche passt zu Ihrem Projekt?
Sie wägen Ihre Optionen für eine Renovierung oder eine größere Ausgabe ab. Welches Werkzeug wählen Sie?
Eigenheimkredite
Am besten für feste monatliche Rückzahlungen. Sie wissen genau, was Sie brauchen. Sie wissen genau, was Sie bezahlen werden. Wenn Sie ein Dach ersetzen oder ein Badezimmer hinzufügen, handelt es sich wahrscheinlich um einmalige Kosten. Ein Kapitalkredit passt hierfür perfekt.
Home Equity Lines of Credit (HELOCs)
Am besten für laufende Kosten. Stellen Sie sich das wie eine von Ihnen zu Hause gesicherte Kreditkarte vor. Sie beziehen Gelder so, wie Sie sie benötigen. Dies ist besser, wenn sich Ihr Projektumfang ändern könnte. Es bietet flexiblen Zugang. Aber denken Sie daran: Variable Zinssätze können schleichend steigen.
Die Bedingungen variieren stark. Lesen Sie das Kleingedruckte. Finden Sie die Struktur, die Ihrem Cashflow entspricht, nicht nur Ihrer Kreditkapazität.
Können Sie ein Eigenheimdarlehen für alles nutzen?
Rechtlich ja. Sie können die Mittel für alles verwenden.
In der Praxis nutzen die meisten Hausbesitzer sie für:
– Große Kosten
– Hausrenovierungen
– Arztrechnungen
– Bildungskosten
Es gibt keine Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung. Es gibt nur Konsequenzen, wenn Sie die Schulden schlecht verwalten. Nutzen Sie es, um den Wert Ihres Hauses zu steigern oder Ihr Leben zu stabilisieren. Benutzen Sie es nicht, um einen Urlaub zu finanzieren.
Wie hoch ist der durchschnittliche Zinssatz?
Es gibt keinen einheitlichen Durchschnitt. Der Zinssatz, den Sie erhalten, hängt von Ihrem persönlichen Finanzprofil und den aktuellen Marktbedingungen ab. Eine gute Bonität und ein stabiles Einkommen sichern Ihnen ein besseres Angebot. Eine schwache Bonitätshistorie führt zu einem höheren Zinssatz.
Überprüfen Sie aktuelle Markttrends. Kreditgeber vergleichen. Nehmen Sie nicht das erste Angebot an, das Sie erhalten.
Weitere Ressourcen zum Thema Eigenheimkapital
Wenn Sie tiefer in die Frage eintauchen möchten, wie diese Finanzinstrumente in Ihr Gesamtbild passen, schauen Sie sich die folgenden Leitfäden an:
- Wie Hypotheken funktionieren
- Wie die Fed funktioniert
- Wie Banken funktionieren
- So funktioniert der Hausbau
- Wie Kreditauskünfte funktionieren
- Wie REITs funktionieren
- Wie Kredit-Scores funktionieren
- Wie Mietwohnungen funktionieren
- Wie Kreditkarten funktionieren
Nützliche Tools und Rechner
- GetSmart Hypothekendarlehensrechner
- Leitzins – Zinssatz, Definition und historisches Diagramm
Quellen
- „Ein Darlehen mit steigenden Schulden.“ AARP.
- „Eine neue Art von Darlehen: in umgekehrter Reihenfolge.“ AARP.
- „Über umgekehrte Hypotheken für Senioren (HECM).“ US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung.
- „FDIC: Ihr Haus aufs Spiel zu setzen ist ein riskantes Geschäft.“ Federal Deposit Insurance Corporation.
- „Eine weitere Option: Eigenheimkredite.“ Bunter Narr.
- „Kredit für Ihr Haus aufnehmen.“ Bunter Narr.
- „Home Equity-Grundlagen.“ Bankrate.com.
- „Häufig gestellte Fragen zu umgekehrten Hypotheken.“ Nationales Zentrum für Eigenheimkonvertierung.
- „Definition des US-Finanzgesetzes.“ investorwords.com.
- „Der Unterschied zwischen Eigenheimdarlehen und Kreditlinien.“ Wells Fargo.
- „Was ist ein Verhältnis von Beleihung zu Wert?“ DoItYourself.com.
- „Home Equity-Produktleitfaden.“ GetSmart.
