Věřitelé nedávají peníze z laskavosti. Podnikají za účelem zisku a používají některé chytré taktiky, aby zajistili, že dostanou zaplaceno jako první. Většina těchto příjmů v rané fázi pochází z poplatků za vytvoření.
Nejde jen o administrativní náklady. Jedná se o procento z celkové částky úvěru. Při podpisu smlouvy obvykle zaplatíte půl až jedno procento. Má to ale háček.
Může se zdát, že jen zaplatíte poplatek, abyste mohli začít půjčovat. Ve skutečnosti tyto poplatky tiše zvyšují vaši efektivní úrokovou sazbu po dobu trvání půjčky.
Matematika značek
Podívejme se na konkrétní příklad. Představte si, že si vezmete hypotéku ve výši 100 000 USD. Inzerovaná úroková sazba je sedm procent. Vaše měsíční splátka vypadá na první pohled jednoduše.
665,30 $ měsíčně.
Ale tady začíná iluze.
Pokud zaplatíte tři procenta za počáteční poplatky, zaplatíte 3 000 $ z vlastní kapsy. Přidejte další náklady na uzavření, jako jsou poplatky za zpracování, a řekněme, že utratíte dalších 820 USD. Celkové počáteční náklady: 3 820 USD.
To je ten problém. Vaše měsíční splátka se stále počítá na základě celkové výše půjčky 100 000 $. Ale váš skutečný zůstatek půjčky je nyní nižší, protože jste tyto peníze zaplatili z vlastní kapsy.
Dlužíte 96 180 $.
Na zůstatku platíte 665,30 $ měsíčně, což je asi o 4 000 $ méně, než je částka, ze které se načítají úroky. Tento rozdíl znamená, že vaše roční procentní sazba (RPSN) není sedm procent.
Ve skutečnosti je to 7,39 procenta.
Věřitel si rozdíl ponechá. Dostanou peníze předem a vy získáte vyšší efektivní úrokovou sazbu. Úrok je tam, kde leží skutečný zisk bank. Proto strukturují půjčky tímto způsobem.
„Výsledkem počátečních poplatků a dalších poplatků předem je, že během trvání půjčky zaplatíte více úroků, než byste si mysleli.“
Tento mechanismus má silnější dopad, pokud plánujete v blízké budoucnosti nemovitost prodat nebo refinancovat úvěr. Čím vyšší je vaše záloha, tím vyšší bude vaše efektivní sazba, pokud půjčku nepodržíte, dokud nebude splacena. Na měřítku však záleží. Čím větší je vaše půjčka, tím menší procentuální dopad mají tyto poplatky na vaši celkovou RPSN.
Servisní a slevové body
Původní poplatky nejsou jediným způsobem, jak věřitelé získávají hodnotu.
Někteří poskytovatelé půjček účtují slevové body. Jeden bod se rovná jednomu procentu z výše úvěru. Tuto částku zaplatíte předem, abyste snížili svou úrokovou sazbu. Je to kompromis. Nyní platíte více, abyste později platili méně.
Pak jsou tu poplatky za služby. Jedná se o průběžné poplatky, které platí dlužníci za správu půjčky. Věřitel může vaši půjčku prodat servisní společnosti nebo ji zpracovat interně, ale stále vydělává na administrativní zátěži spojené se sledováním vašich plateb.
Snížení počátečních nákladů na hypotéku
Nad těmito poplatky nejste úplně bezmocní.
Vyjednávání je stále životaschopným nástrojem. Můžete požádat svého věřitele, aby se vzdal nebo snížil původní poplatky. To bude vyžadovat určité úsilí, ale může výrazně snížit vaše počáteční náklady.
Pomoci může také vyhledání vládou podporovaných úvěrových programů. Často mají jinou strukturu provizí. Někteří poskytovatelé půjček provádějí propagační akce nebo nabízejí pobídky, aby vyhráli vaše podnikání. Porovnejte nabídky. Věřitel nabízející nejnižší sazbu může mít nejvyšší poplatky.
Včetně výdajů ve vaší půjčce
Další možností je financování vašich nákladů na uzavření. Tyto počáteční náklady můžete zahrnout do celkové výše půjčky.
To se zdá atraktivní, pokud nemáte hotovost. Ale pečlivě zvažte kompromisy.
- Celková výše půjčky se zvyšuje.
- Vaše měsíční platby se zvyšují.
- Úroky ze samotných poplatků platíte po celou dobu trvání půjčky.
Tato strategie nemusí vyhovovat vašim dlouhodobým finančním cílům. Zvyšuje celkové náklady na půjčku. Než zvolíte tuto cestu, zvažte pro a proti. Pokud si nejste jisti, poraďte se s finančním poradcem.
Hlavním přínosem je, že katalogová cena hypotéky není úplný obrázek. Podívejte se na roční procentní sazbu (RPSN). Podívejte se na provize. Věřitel vydělává peníze tím, že zajistí, že zaplatíte více, než je inzerovaná sazba.
