Psal se rok 2007. Akciový trh rostl. Nezaměstnanost byla nízká. Ceny bydlení raketově vzrostly. Nejoblíbenějším trendem byl nákup a prodej domů („flipping“). Investoři koupili nemovitosti a po několika měsících je prodali, což přineslo obrovské zisky. Nezastavily je ani vysoké sazby hypoték. Logika se v tu chvíli zdála bezchybná. Proč se obávat dvojnásobných sazeb za dva roky, když svůj dům prodáte v jednom? Byl to zlatý opar. Neviděli jsme blížící se kolaps.
V roce 2008 se pak vše zhroutilo. Trh s nemovitostmi se zhroutil. Náklady prudce klesly. Dům koupený na vrcholu za 500 000 dolarů měl najednou hodnotu 250 000 dolarů. Stále jsi dlužil bance 250 000 dolarů. Tomu se říká být pod vodou, známý také jako v záporném vlastním kapitálu (vzhůru nohama). Zůstatek hypotéky převyšuje tržní hodnotu domu. Nejběžnějším výsledkem je výchozí nastavení. Jen v roce 2009 čelilo exekučnímu řízení 2,8 milionu domů. Ve srovnání s rokem 2007 to byl nárůst o 120 procent.
Odebrání zničí váš úvěrový rating. Programy jako Home Affordable Refinance Program (HARP) existovaly, ale kvalifikovalo se pro ně jen málo lidí. Pro mnoho majitelů domů se záporným vlastním kapitálem byl jedinou skutečnou možností krátký prodej.
Co je krátký prodej?
Krátký prodej nastane, když se dům prodá za méně, než je zbývající zůstatek na hypotéce. Prodávající musí přesvědčit věřitele, aby odpustil nesplacený dluh. Není to jednoduché. Ale pokud bude schválen, existují určité výhody.
- Kupující dostávají spravedlivou tržní hodnotu.
- Prodejci se vyhýbají stigmatu konfiskace.
- Věřitelé získají zpět část jistiny a vyhnou se nákladnému procesu uzavření trhu.
Zní to jednoduše. Ale to není pravda. Transakce při prodeji nakrátko jsou složité. Schválení trvá měsíce. Věřitelé mohou odmítnout z mnoha důvodů. Zde je návod, jak proces ve skutečnosti funguje.
Postup krok za krokem
Podívejme se na to z pohledu kupujícího. Nejprve vyhledejte výprodejové nabídky. Takto jsou označeni jen zřídka. Banky nechtějí inzerovat problémy. Prodejci používají eufemismy. Hledejte výrazy jako „před exekucí“, „vyžadována kontrola třetí stranou“ nebo „vyžadován souhlas banky“.
Začněte s hledáním v sekci stránek, jako je RealtyTrac, v sekci před držením. Tyto reklamy existují ve všech 50 státech. Jakmile budete mít několik kandidátů, porovnejte ceny. Podívejte se na podobné domy v okolí. Zaměřte se na nedávno prodané nemovitosti. Tím se stanoví spravedlivá tržní hodnota.
Dále si nechte předschválit hypotéku. Tím se zablokuje vaše úroková sazba. A co je důležitější, ukazuje to bance prodávajícího, že to myslíte vážně. Jste kvalifikovaný kupující.
Až najdete ten správný domov, udělejte nabídku. Podepíšete kupní a prodejní smlouvu. Cena musí odrážet reálnou tržní hodnotu. Provedete také skutečný peněžní vklad. Jedná se o vratnou hotovostní zálohu, která potvrzuje váš závazek k transakci.
Běžným nákupem jednání končí. To neplatí pro krátký prodej. Síla spočívá v hypotečním věřiteli prodávajícího. Musí schválit cenu.
Důkaz nesnáze
Ke schválení musí prodávající prokázat, že si nemůže dovolit splátky hypotéky. Krátký prodej je jediný způsob, jak se vyhnout exekuci. Věřitel vyžaduje určité dokumenty.
- Dopis o nesnázích.
- Evidence příjmů a měsíčních výdajů.
- Jakákoli oznámení o propadnutí zboží přijatá prodávajícím.
- Důkaz, že jiné úpravy úvěru byly zamítnuty.
Tento balík dokumentů je odeslán do banky. Pak čekáte. Týdny se mění v měsíce. Věřitel žádost posuzuje. Získají souhlas od investorů, kteří vlastní hypoteční dluh. Provádějí si vlastní oceňování nemovitostí.
Banka může nabídnout protinabídku. Nebo může žádost odmítnout. Důvody odmítnutí jsou různé. Mohou si myslet, že prodejce může stále platit. Je možné, že vaše pojištění hypotéky pokryje více, než jste očekávali. Nebo je možná nabídka jednoduše nižší než tržní hodnota.
V případě schválení se transakce uzavře jako tradiční prodej. Pozor ale na druhé hypotéky. Pokud má nemovitost úvěr na vlastní bydlení nebo jiná břemena, proces se opakuje pro každého věřitele. Je to vyčerpávající.
Alternativy ke konfiskaci
Krátký prodej není jediný způsob. Existuje ještě jedna možnost: převod vlastnického práva na věřitele k úhradě dluhu (exekuční listina). Tím přechází vlastnictví domu přímo na věřitele. Věřitel promine nesplacený dluh. Často také pokrývají náklady na stěhování.
Dopad na vaše kreditní skóre je méně závažný než zpětné držení. Stále způsobuje škody. Ale je to lepší než alternativa.
Jaká trasa je pro vaši situaci nejlepší? Odpověď závisí na vaší finanční situaci. A z vaší kreditní historie. A to podle toho, kolik času vám zbývá. Hodiny tikají. Banky sledují. Musíte jednat rychle.
Proč je krátký prodej lepší než exekuce (ale ne pro vaši úvěrovou historii)
Matematika je krutá, ale jednoznačná. Jste-li prodejcem, je krátký prodej to jediné, co stojí mezi vámi a úplným finančním krachem. Exekuce zůstává ve vaší úvěrové historii po dobu sedmi let. Krátký prodej? Dva roky. To je hlavní výhoda.
Ale tady začíná boření mýtů. Mnoho lidí věří, že vyhýbat se exekuci šetří jejich úvěrový rating. To je špatně. FICO data ukazují, že obě události snižují skóre 780 o 140 až 160 bodů. Poškození je totožné. Rozdíl je pouze v tom, jak dlouho musíte čekat, než požádáte o novou hypotéku.
Dilema kupujícího: nižší cena, vyšší stres
Pro kupujícího je pokušení zřejmé. Získáte dům pod tržní hodnotou. Vyhnete se chaotické noční můře plné soudních sporů o koupi zkrachovalé nemovitosti. Žádné hádky s bývalými majiteli, kteří se odmítají vystěhovat. Neexistují žádná skrytá břemena, která se objeví po uzavření obchodu. Prostě čistý nákup.
Ale ve skutečnosti to tak čisté není. Je to pomalé.
Krátké prodeje se zpožďují, protože klíče od domu drží banka prodávajícího. Každý krok musí schvalovat. Pokud existují druhé hypotéky nebo věcné břemeno, proces se zastaví, dokud se všechny strany nedohodnou. A i tak může banka odmítnout. Můžete se zamilovat do domu, složit zálohu a sledovat, jak se dohoda rozpadá, protože věřitel usoudil, že nabídka není dostatečně nízká.
Pak je tu otázka nákladů. Při běžném prodeji hradí kontrolu a opravy prodejce. Při krátkém prodeji nemá banka motivaci smlouvat. Už teď trpí ztrátami. Přenese tyto náklady na kontrolu na vás. Platíte za domovní prohlídku. Můžete dokonce zaplatit za opravy, které po vás vyžadují, než dají souhlas.
Proč banky umožňují takový vývoj?
Zdá se, že banka jen vytváří potíže. To je špatně. O peníze stejně přijde. Exekuce jsou drahá aktiva na držení. Prázdné domy jsou ničeny. Věřitelé hradí péči o trávník, odklízení sněhu, zabezpečení a velké stavební opravy. Pokrývají také dlužné daně a aukční poplatky.
Krátký prodej, i když bolestivý, je levnější než umožnění znehodnocení nemovitosti před exekucí. Obě strany doufají, že banka pochopí logiku. Prodejce dostane rychlý odchod. Kupující dostane dohodu. Banka se vyhne chaotickému a drahému procesu exekuce.
Jak tento proces přežít: rady odborníků
Pokud se ocitnete v této situaci, potřebujete strategii. Emoce nepomohou. Pomůže dokumentace.
Pro prodejce: buďte transparentní a asertivní
-
Nejprve získejte předběžné schválení pro krátký prodej
Neuvádějte svůj dům na trh, dokud věřiteli nepošlete dopis o tíživé situaci a finanční dokumenty a neobdržíte dopis „před schválením“. To říká realitním makléřům a kupujícím, že banka alespoň naslouchá. Bez toho ztrácíte čas. -
Nastavte cenu správně, ne vysokou
Banky mají automatizované modely oceňování (AVM). Pokud svou cenu nastavíte na základě citové vazby nebo nedávných prodejů tři míle daleko, banka ji okamžitě odmítne. Nastavte cenu na nebo pod odhadovanou tržní hodnotou banky. Ať banka dále jedná. -
Dokumentujte každou interakci
Veďte si deník. komu jsi volal? Když? co řekli? Banky mění majitele. Hodnotitelé jsou povýšeni. Pokud ztratíte svůj styčný bod, ztratíte dynamiku. Mít záložní kontakt. -
Buďte připraveni na požadavky Net Sheet
Banka si vyžádá detailní rozpis, kolik dlužíte v porovnání s tím, za co se dům prodá. Chtějí vidět každé zástavní právo, každou nezaplacenou daň, každý dluh na kreditní kartě. Pokud něco skryjete, dohoda selže.
Pro kupující: trpělivost je váš jediný nástroj
- Předběžně zkontrolujte vlastnictví
Před předložením nabídky zkontrolujte okresní záznamy. Ujistěte se, že neexistují žádná sekundární břemena, daňová břemena nebo poplatky HOA, které by mohly obchod vykolejit. Krátký prodej
Spolupráce se specialistou na krátký prodej
Nenechte se při krátkém prodeji dohadovat. Nejedná se o standardní „tak jak jsou“ obchody nebo rychlé uzavírání obchodů. To jsou byrokratické labyrinty. Vaším prvním krokem by mělo být najmutí realitního makléře, který oboru skutečně rozumí. Mluvím o někom, kdo již prošel schvalovacím procesem věřitele. Musí důkladně rozumět výpočtům spravedlivé tržní hodnoty. Musí vědět, co přesně oddělení pro zmírňování ztrát banky ve stohu dokumentů hledá. Pokud váš agent nikdy neřešil krátké prodeje, jednoduše přidáváte šum do signálu.
Problém zástavních práv a věřitelů
Vyhněte se nemovitostem s více hypotékami. Je to jednoduché. Pokud je na domě druhá hypotéka, úvěrová linka vlastního kapitálu nebo jakékoli jiné zástavní právo (břemeno), běžte. Každý další věřitel znamená ještě jeden podpis, další přezkoumání a další zpoždění. Mluvíme o měsících. A každý nový účastník procesu snižuje pravděpodobnost úspěšného uzavření transakce. Udržujte počet poskytovatelů hypotečních úvěrů roven jednomu. Tím se snižuje duševní utrpení. Díky tomu je rozvrh lépe ovladatelný.
Ceny: žádné nízké nabídky
Nesnažte se nabízet cenu výrazně pod tržní cenou. Věřitel již utrpěl ztráty. Není dobročinný. Chce vrátit co nejvíc. Vaše nabídka by měla být mírně pod uvedenou tržní hodnotou. Tohle je strop. Podívejte se na podobné prodeje v okolí. Udržujte svá čísla v tomto rozsahu. Pokud nabídnete příliš málo, banka vaši nabídku jednoduše odmítne a přejde k dalšímu zájemci.
Důkaz vážnosti úmyslů
Banka musí vidět, že jste oddáni obchodu. Přistupte s vaším dopisem před schválením hypotéky. Poskytněte významný seriózní vklad peněz. Součástí balíčku je kupní a prodejní smlouva. Ukažte jim srovnávací údaje (kompenzace), které jste použili k odůvodnění své ceny. To ukazuje, že váš návrh je realistický. Plně oddaný kupující s „kůží ve hře“ (finanční úrok) má přednost. Banky mají rády jistotu. Dejte jim to.
Pravidlo délky paže
Nesnažte se ošidit systém. Koupit dům na krátký prodej od přítele nebo příbuzného a poté jim jej pronajmout je nezákonné. To porušuje pravidla pro transakce za podmínek „vzdálených příbuzných“ (nezávislá osoba ). Prodejní cena musí odrážet reálnou tržní hodnotu. To nemůže být „přátelská“ dohoda. Pokud má věřitel podezření, že se vy a prodejce domlouváte za účelem navýšení ceny nebo obcházení tržních kontrol, obchod skončí. Tečka. Žádné výjimky pro rodinné vazby nebo blízká přátelství.
Dokumentace: Včasnost je klíčová
Poskytněte okamžitě veškerou dokumentaci. Vy i prodejce musíte být na stejné stránce. V typické realitní transakci je již dost byrokracie – vaše čárka vás pravděpodobně stále bolí z podepisování papírů. Krátký prodej přidává další vrstvy. Musíte dokázat těžkosti. Potřebujete potvrzení o příjmu. Potřebujete daňové přiznání. Zmeškáte termín a soubor bude odsunut do zadní části fronty. Při krátkém prodeji, když jste na konci řady, často znamená, že se obchod rozpadne.
Daňové důsledky pro prodejce
Prodejci, poslouchejte. Daňové důsledky jsou reálné. Ve většině případů IRS považuje odpuštěný dluh za příjem. Pokud věřitel odpustí 100 000 USD z vašeho hypotečního zůstatku, těchto 100 000 USD jde do vašeho daňového přiznání jako zdanitelný příjem. Existují výjimky. Pokud byl domov vaším hlavním bydlištěm, můžete být podle určitých zákonů osvobozeni od placení daní. Pokud jste byli před odpuštěním dluhu finančně insolventní, je to další potenciální výhoda. Ale nehádejte. Zavolejte svému účetnímu. Nepředpokládejte, že jste v bezpečí.
Často kladené otázky týkající se krátkých prodejů
Co je to krátký prodej?
Jedná se o nákup nebo prodej domu za méně než zbývající zůstatek hypotéky. Prodávající musí přesvědčit věřitele, aby odpustil nesplacený dluh. K tomu obvykle dochází, když vlastník zaostává s platbami a chce se vyhnout exekučnímu řízení.
Jak dlouho proces trvá?
Je to těžké. měsíce. I když se všichni na ceně dohodnou, může věřitel nabídku odmítnout. Po schválení trvá uzavření transakce 60 až 90 dní. Celkový průměr? Asi čtyři měsíce.
Jaké jsou nevýhody?
Pro prodejce: vyhnete se konfiskaci, ale odejdete s nulovým zůstatkem. Pro kupující: proces je dlouhý a nejistý. Dohody mohou padnout. Náklady na uzavření mohou být vyšší, protože věřitel cítí menší tlak na vyjednávání rekonstrukcí nebo půjček.
Proč by se někdo rozhodl prodávat nakrátko?
Prodejci: Poškodí to vaši bonitu méně než zpětné držení. Na seznamu nepůjčujících můžete být pouze dva roky, na rozdíl od sedmi let, pokud propadnete. Kupující: ušetříte peníze. Cena je o něco nižší než tržní cena. Vyhnete se riziku odebrání domu, který může být poškozen nebo mít právní problémy.
Lze vyjednat krátký prodej?
Ano, ale přidává to čas. Vaše protinabídka musí být schválena věřitelem. Pokud chcete zvýšit své šance, nenabízejte výrazně pod tržní cenou. Věřitelé utrpí ztráty. Jsou méně flexibilní. Nabídka mírně pod tržní hodnotou. To je maximum, na které se můžete spolehnout.
