Кредиторы не выдают деньги из доброты. Они ведут бизнес с целью получения прибыли и используют несколько хитрых способов, чтобы гарантировать получение выплат в первую очередь. Основная часть этого дохода, получаемого на начальном этапе, приходится на сборы за оформление (origination fees).
Это не просто административные расходы. Это процент от общей суммы вашего кредита. Обычно вы платите от половины процента до одного процента, когда подписываете договор. Но здесь есть подвох.
Может показаться, что вы просто платите комиссию за начало кредитования. На самом деле эти сборы незаметно повышают вашу эффективную процентную ставку на весь срок действия кредита.
Математика наценки
Рассмотрим конкретный пример. Представьте, что вы берете ипотечный кредит на 100 000 долларов. Объявленная процентная ставка составляет семь процентов. На первый взгляд, ваш ежемесячный платеж выглядит простым.
665,30 доллара в месяц.
Но именно здесь начинается иллюзия.
Если вы платите три процента в виде сбора за оформление, вы платите 3 000 долларов из собственных средств. Добавьте другие расходы при закрытии сделки, такие как комиссии за обработку, и допустим, вы тратите еще 820 долларов. Общая сумма первоначальных расходов: 3 820 долларов.
Вот в чем проблема. Ваш ежемесячный платеж все еще рассчитывается на основе полной суммы кредита в 100 000 долларов. Но ваш фактический остаток по кредиту теперь ниже, потому что вы заплатили эти деньги из своего кармана.
Вы должны 96 180 долларов.
Вы платите 665,30 доллара в месяц по остатку, который примерно на 4 000 долларов меньше, чем сумма, с которой начисляется процент. Это расхождение означает, что ваша годовая процентная ставка (APR) составляет не семь процентов.
На самом деле она составляет 7,39 процента.
Кредитор сохраняет разницу. Они получают наличные деньги заранее, а вы получаете более высокую эффективную процентную ставку. Проценты — это то, где заключается реальная прибыль банков. Именно поэтому они структурируют кредиты таким образом.
«Результатом сбора за оформление и других первоначальных сборов является то, что вы платите больше процентов в течение срока действия кредита, чем можете подумать».
Этот механизм оказывает более сильное влияние, если вы планируете продать недвижимость или рефинансировать кредит в ближайшее время. Чем выше ваши первоначальные расходы, тем выше становится ваша эффективная ставка, если вы не удерживаете кредит до его погашения. Однако масштаб имеет значение. Чем больше ваш кредит, тем меньше процентное влияние этих сборов на вашу общую годовую процентную ставку.
Обслуживание и дисконтные баллы
Сборы за оформление — не единственный способ, с помощью которого кредиторы извлекают ценность.
Некоторые кредиторы взимают дисконтные баллы. Один балл равен одному проценту от суммы кредита. Вы платите это авансом, чтобы снизить свою процентную ставку. Это компромисс. Вы платите больше сейчас, чтобы платить меньше позже.
Затем есть комиссии за обслуживание. Это текущие сборы, которые выплачиваются заемщиками за управление кредитом. Кредитор может продать ваш кредит сервисной компании или обрабатывать его внутри компании, но они все равно извлекают доход за административную нагрузку по отслеживанию ваших платежей.
Снижение первоначальных расходов по ипотеке
Вы не полностью бессильны перед этими сборами.
Переговоры все еще являются жизнеспособным инструментом. Вы можете попросить своего кредитора отменить или снизить сборы за оформление. Это потребует некоторых усилий, но может значительно снизить ваши первоначальные расходы.
Поиск программ кредитования, поддерживаемых государством, также может помочь. Они часто имеют иную структуру комиссий. Некоторые кредиторы проводят акции или предлагают стимулы, чтобы завоевать ваш бизнес. Сравнивайте предложения. Кредитор, предлагающий самую низкую ставку, может иметь самые высокие комиссии.
Включение расходов в ваш кредит
Другой вариант — финансирование ваших расходов при закрытии сделки. Вы можете включить эти первоначальные расходы в общую сумму кредита.
Это кажется привлекательным, если у вас нет наличных денег. Но тщательно рассмотрите компромиссы.
- Ваша общая сумма кредита увеличивается.
- Ваши ежемесячные платежи возрастают.
- Вы платите проценты по самим комиссиям в течение всего срока действия кредита.
Эта стратегия может не соответствовать вашим долгосрочным финансовым целям. Она увеличивает общую стоимость заимствования. Прежде чем выбрать этот путь, взвесьте плюсы и минусы. Проконсультируйтесь с финансовым советником, если вы не уверены.
Главный вывод заключается в том, что заявленная цена по ипотеке — это не вся картина. Смотрите на годовую процентную ставку (APR). Смотрите на комиссии. Кредитор зарабатывает свои деньги, обеспечивая то, что вы платите больше, чем подразумевает объявленная ставка.
