Был 2007 год. Фондовый рынок рос. Безработица была низкой. Цены на жилье стремительно взлетали. Покупка и перепродажа домов («флиппинг») была самым популярным трендом. Инвесторы покупали недвижимость и продавали её через несколько месяцев, получая огромную прибыль. Высокие ипотечные ставки их не останавливали. Логика в то время казалась безупречной. Зачем беспокоиться о двойных ставках через два года, если вы продадите дом через один? Это была золотая дымка. Мы не видели приближающегося краха.
Затем в 2008 году всё рухнуло. Рынок недвижимости рухнул. Стоимость резко упала. Дом, купленный на пике за 500 000 долларов, внезапно стал стоить 250 000 долларов. Вы всё ещё должны были банку 250 000 долларов. Это называется быть «под водой» (underwater), также известное как быть в отрицательном капитале (upside down). Баланс по ипотеке превышает рыночную стоимость дома. Наиболее частым результатом является дефолт. Только в 2009 году 2,8 миллиона домов столкнулись с процедурой конфискации. Это был рост на 120 процентов по сравнению с 2007 годом.
Конфискуция разрушает кредитный рейтинг. Такие программы, как Программа рефинансирования жилья по доступной цене (HARP), существовали, но мало кто под них подходил. Для многих домовладельцев с отрицательным капиталом единственным реальным вариантом была короткая продажа.
Что такое короткая продажа?
Короткая продажа происходит, когда дом продается за сумму, меньшую, чем остаток долга по ипотеке. Продавец должен убедить кредитора простить непогашенный долг. Это непросто. Но если одобрено, это дает определенные преимущества.
- Покупатели получают цену по справедливой рыночной стоимости.
- Продавцы избегают клейма конфискации.
- Кредиторы возвращают часть основного долга и избегают дорогостоящего процесса конфискации.
Звучит просто. Но это не так. Сделки с короткой продажей сложны. На получение одобрения уходят месяцы. Кредиторы могут отказать по многим причинам. Вот как на самом деле работает этот процесс.
Пошаговый процесс
Давайте рассмотрим это с точки зрения покупателя. Сначала найдите объявления о коротких продажах. Они редко помечаются таким образом. Банки не хотят афишировать проблемы. Продавцы используют эвфемизмы. Ищите такие термины, как «предварительная конфискация» (pre-foreclosure), «требуется рассмотрение третьей стороной» или «требуется одобрение банка».
Начните поиск в разделе предварительной конфискации на сайтах вроде RealtyTrac. Эти объявления существуют во всех 50 штатах. Как только у вас будет несколько кандидатов, сравните цены. Посмотрите на похожие дома в районе. Сосредоточьтесь на недавно проданных объектах. Это установит справедливую рыночную стоимость.
Далее получите предварительное одобрение на ипотеку. Это фиксирует вашу процентную ставку. Что еще важнее, это показывает банку продавца, что вы серьезны. Вы квалифицированный покупатель.
Когда вы найдете подходящий дом, сделайте предложение. Вы подпишете договор купли-продажи. Цена должна отражать справедливую рыночную стоимость. Вы также внесете депозит задатка (earnest money). Это возвратный денежный депозит, который подтверждает вашу приверженность сделке.
При обычной покупке переговоры на этом заканчиваются. Не в случае с короткой продажей. Власть находится у ипотечного кредитора продавца. Они должны одобрить цену.
Доказательство затруднительного положения
Для одобрения продавец должен доказать, что не может позволить себе выплату ипотеки. Короткая продажа — единственный способ избежать конфискации. Кредитор требует определенные документы.
- Письмо о затруднительном положении.
- Доходы и записи о ежемесячных расходах.
- Любые уведомления о конфискации, полученные продавцом.
- Доказательства того, что другие изменения условий кредита были отклонены.
Этот пакет документов отправляется в банк. Затем вы ждете. Недели превращаются в месяцы. Кредитор рассматривает запрос. Они получают одобрение от инвесторов, владеющих долгом по ипотеке. Они проводят собственную оценку недвижимости.
Банк может предложить встречное предложение. Или может отказать в запросе. Причины отказа различаются. Возможно, они считают, что продавец все еще может платить. Возможно, страхование ипотечного покрытия покрывает больше, чем ожидалось. Или, возможно, предложение просто ниже справедливой рыночной стоимости.
Если одобрено, сделка закрывается как традиционная продажа. Но будьте осторожны со вторыми ипотеками. Если у недвижимости есть кредит под залог дома или другие обременения, процесс повторяется для каждого кредитора. Это изматывает.
Альтернативы конфискации
Короткая продажа — не единственный путь. Есть другой вариант: передача права собственности кредитору в счет погашения долга (deed in lieu of foreclosure). Это передает право собственности на дом напрямую кредитору. Кредитор прощает непогашенный долг. Они часто покрывают и расходы на переезд.
Влияние на ваш кредитный рейтинг менее серьезное, чем при конфискации. Это все равно наносит ущерб. Но это лучше, чем альтернатива.
Какой маршрут лучше для вашей ситуации? Ответ зависит от вашего финансового положения. И от вашей кредитной истории. И от того, сколько у вас осталось времени. Часы тикают. Банки наблюдают. Вам нужно действовать быстро.
Почему короткая продажа выгоднее foreclosure (но не для вашей кредитной истории)
Математика жестока, но однозначна. Если вы продавец, короткая продажа — это единственное, что стоит между вами и полным финансовым крахом. Foreclosure остается в вашей кредитной истории на семь лет. Короткая продажа? Два года. Это главное преимущество.
Но именно здесь начинается развенчание мифов. Многие считают, что отказ от foreclosure спасает их кредитный рейтинг. Это не так. Данные FICO показывают, что оба события снижают рейтинг 780 на 140–160 баллов. Ущерб идентичен. Единственная разница заключается в том, как долго вам придется ждать, прежде чем подавать заявку на новую ипотеку.
Дилемма покупателя: более низкая цена, более высокий уровень стресса
Для покупателя соблазн очевиден. Вы получаете дом ниже рыночной стоимости. Вы избегаете хаотичного и полного судебных разбирательств кошмара покупки обанкроченной недвижимости. Никаких споров с бывшими владельцами, которые отказываются съезжать. Никаких скрытых обременений, всплывающих после закрытия сделки. Просто чистая покупка.
Но на деле это не так чисто. Это медленно.
Короткие продажи затягиваются, потому что ключи от дома держит банк продавца. Он должен одобрить каждый шаг. Если есть вторые ипотечные кредиты или обременения, процесс замирает до тех пор, пока все стороны не согласятся. И даже тогда банк может отказать. Вы можете влюбиться в дом, внести задаток и наблюдать, как сделка рушится, потому что кредитор решил, что предложение недостаточно низкое.
Затем есть вопрос стоимости. При обычной продаже продавец оплачивает инспекцию и ремонт. При короткой продаже у банка нет стимула торговаться. Он уже несет убытки. Он перекладывает эти расходы на инспекцию на вас. Вы оплачиваете проверку дома. Вы можете даже оплатить ремонт, который они требуют от вас выполнить до того, как они дадут свое согласие.
Почему банки допускают такое развитие событий
Кажется, что банк просто создает трудности. Это не так. Он теряет деньги в любом случае. Foreclosure — это дорогостоящие активы для удержания. Пустые дома разрушаются. Кредиторы оплачивают уход за газоном, уборку снега, охрану и крупный структурный ремонт. Они также покрывают просроченные налоги и аукционные сборы.
Короткая продажа, хотя и болезненна, обходится дешевле, чем позволять недвижимости deteriorate (приходить в упадок) до foreclosure. Обе стороны надеются, что банк увидит логику. Продавец получает быстрый выход. Покупатель получает сделку. Банк избегает грязного и дорогостоящего процесса foreclosure.
Как выжить в этом процессе: советы экспертов
Если вы оказались в такой ситуации, вам нужна стратегия. Эмоции не помогут. Поможет документация.
Для продавцов: будьте прозрачны и настойчивы
-
Сначала получите предварительное одобрение на короткую продажу
Не выставляйте дом на продажу, пока не отправите письмо о трудностях и финансовые документы кредитору и не получите письмо с «предварительным одобрением». Это сообщает агентам по недвижимости и покупателям, что банк хотя бы прислушивается. Без этого вы тратите время впустую. -
Установите правильную цену, а не высокую
У банков есть автоматизированные модели оценки (AVM). Если вы установите цену на основе эмоциональной привязанности или недавних продаж за три мили, банк мгновенно отклонит ее. Установите цену на уровне или ниже оценочной рыночной стоимости банка. Позвольте банку торговаться дальше. -
Документируйте каждое взаимодействие
Ведите журнал. Кого вы вызывали? Когда? Что они сказали? Банки меняют владельцев. Асессоры получают повышение. Если вы потеряете своего контактного лица, вы потеряете импульс. Имейте запасного контактного лица. -
Будьте готовы к требованиям «Листа чистой прибыли» (Net Sheet)
Банк запросит подробную разбивку того, сколько вы должны, по сравнению с тем, за сколько дом будет продан. Они хотят видеть каждое обременение, каждый неоплаченный налог, каждый долг по кредитной карте. Если вы что-то скроете, сделка провалится.
Для покупателей: терпение — ваш единственный инструмент
- Проверяйте право собственности заранее
Перед тем как сделать предложение, проверьте записи в округе. Убедитесь, что нет вторичных обременений, налоговых обременений или членских взносов в ТСЖ, которые могут сорвать сделку. Короткая продажа
Работа со специалистом по коротким продажам
Не пытайтесь действовать наугад при совершении короткой продажи. Это не стандартные сделки «как есть» (as-is) и не быстрые закрытия сделок. Это бюрократические лабиринты. Ваш первый шаг должен заключаться в найме агента по недвижимости, который действительно разбирается в этой сфере. Я имею в виду человека, который уже проходил процесс одобрения со стороны кредитора. Он должен досконально понимать расчеты справедливой рыночной стоимости. Он должен знать, что именно ищет отдел по минимизации убытков банка в стопке документов. Если ваш агент никогда не работал с короткими продажами, вы просто добавляете шум к сигналу.
Проблема lienов и кредиторов
Избегайте объектов недвижимости с несколькими ипотечными кредитами. Всё просто. Если на доме есть второй ипотечный кредит, кредитная линия под залог недвижимости или любой другой lien (обременение), бегите. Каждый дополнительный кредитор означает еще одну подпись, еще одну проверку и еще одну задержку. Речь идет о месяцах. И каждый новый участник процесса снижает вероятность успешного закрытия сделки. Держите количество ипотечных кредиторов равным одному. Это уменьшает душевные страдания. Это делает график более управляемым.
Ценообразование: никаких заниженных предложений
Не пытайтесь предложить цену значительно ниже рынка. Кредитор уже несет убытки. Он не настроен благотворительно. Он хочет вернуть как можно больше. Ваше предложение должно быть немного ниже установленной справедливой рыночной стоимости. Это потолок. Посмотрите на аналогичные продажи в районе. Держите свои цифры в этом диапазоне. Если вы предложите слишком мало, банк просто отклонит ваше предложение и перейдет к следующему заинтересованному лицу.
Доказательство серьезности намерений
Банку нужно видеть, что вы привержены сделке. Подойдите с письмом о предварительном одобрении ипотеки. Предоставьте значительный депозит задатка. Включите в пакет договор купли-продажи. Покажите им сравнительные данные (comps), которые вы использовали для обоснования вашей цены. Это демонстрирует, что ваше предложение реалистично. Полностью приверженный покупатель, имеющий «кожу в игре» (финансовую заинтересованность), получает приоритет. Банкам нравится определенность. Дайте им ее.
Правило «дальних родственников» (Arm’s Length)
Не пытайтесь обмануть систему. Покупка дома с короткой продажей у друга или родственника с последующей сдачей его им же в аренду незаконна. Это нарушает правила сделок на условиях «дальних родственников» (arm’s length ). Цена продажи должна отражать справедливую рыночную стоимость. Это не может быть «дружественная» сделка. Если кредитор заподозрит, что вы и продавец сговариваетесь, чтобы завысить стоимость или обойти рыночные проверки, сделка прекратится. Точка. Никаких исключений для семейных связей или близких дружеских отношений.
Документация: своевременность имеет ключевое значение
Предоставляйте всю документацию немедленно. И вы, и продавец должны быть на одной воле. В обычной сделке с недвижимостью и так достаточно бюрократии — ваша запятая, вероятно, еще болит от подписания бумаг. Короткие продажи добавляют слои. Вам нужно доказать наличие трудностей (hardship). Вам нужны подтверждения дохода. Вам нужны налоговые декларации. Пропустите срок, и файл будет отодвинут в конец очереди. В коротких продажах нахождение в конце очереди часто означает распад сделки.
Налоговые последствия для продавцов
Продавцы, прислушайтесь. Налоговые последствия реальны. В большинстве случаев IRS рассматривает списанный долг как доход. Если кредитор прощает 100 000 долларов от вашего ипотечного баланса, эти 100 000 долларов попадают в вашу налоговую декларацию как налогооблагаемый доход. Есть исключения. Если дом был вашим основным местом жительства, вы можете быть освобождены от уплаты налогов в соответствии с определенными законами. Если вы были финансово несостоятельны до списания долга, это еще одна потенциальная льгота. Но не гадайте. Позвоните своему бухгалтеру. Не предполагайте, что вы в безопасности.
Часто задаваемые вопросы о коротких продажах
Что такое короткая продажа?
Это покупка или продажа дома по цене ниже остатка по ипотеке. Продавец должен убедить кредитора простить непогашенный долг. Это обычно происходит, когда владелец отстает от платежей и хочет избежать процедуры конфискации (foreclosure).
Сколько времени занимает процесс?
Сложно. Месяцы. Даже если все согласны с ценой, кредитор может отклонить предложение. После одобрения закрытие сделки занимает от 60 до 90 дней. Общий средний срок? Около четырех месяцев.
Каковы недостатки?
Для продавцов: вы избегаете конфискации, но уходите с нулевой суммой. Для покупателей: процесс долгий и неопределенный. Сделки могут сорваться. Расходы на закрытие сделки могут быть выше, поскольку кредитор чувствует меньшее давление для переговоров по ремонту или кредитам.
Почему кто-то выберет короткую продажу?
Продавцы: это меньше вредит вашему кредитному рейтингу, чем конфискация. Возможно, вы будете находиться в списке на запрет кредитования всего два года, в отличие от семи лет при конфискации. Покупатели: вы экономите деньги. Цена немного ниже рыночной. Вы избегаете рисков дома после конфискации, который может быть поврежден или иметь юридические проблемы.
Можно ли торговаться при короткой продаже?
Да, но это добавляет времени. Ваше встречное предложение должно быть одобрено кредитором. Если вы хотите повысить свои шансы, не предлагайте цену значительно ниже рынка. Кредиторы несут убытки. Они менее гибки. Предлагайте цену немного ниже справедливой рыночной стоимости. Это максимум, на который вы можете рассчитывать.
