Детский монитор приходит раньше, чем кроватка. Еще вчера вы были парой, живущей в стартовом бунгало, а на следующий день вы уже семья из трех человек, вглядывающаяся в план дома, который внезапно начинает казаться клеткой. Вам нравится дом. Район хороший. Участок достаточно большой, чтобы оправдать пристройку. Но на банковском счету не хватает средств.
Вы можете снести стену в свободной спальне. Вы можете расширить кухню. Вы можете пристроить полуванны и полноценную детскую. Это звучит как мечта о ремонте. Это также звучит как финансовый кошмар. Так откуда же взяться деньгам?
Домовладельцы часто обращаются к кредитам под залог недвижимости (home equity loans), чтобы преодолеть разрыв между их текущими активами и будущими потребностями. Это не волшебные деньги. Это заем средств под стоимость, которую вы уже накопили в своем имуществе. Понимание того, как работают такие кредиты, — единственный способ избежать долговой ямы, пытаясь создать безопасное пространство для новорожденного.
Что такое equity (собственный капитал)?
Прежде чем подписывать какие-либо документы, вам нужно понять обеспечение. Equity — это разница между текущей рыночной стоимостью вашего дома и суммой, которую вы еще должны по ипотеке. Если ваш дом стоит 400 000 долларов, а вы должны 250 000 долларов, у вас есть 150 000 долларов equity.
Кредиторы не дают вам всю эту сумму. Обычно они позволяют занимать до 80% или 85% от стоимости вашего дома за вычетом того, что вы уже должны. Это создает лимит заимствования. Это также создает риск. Поскольку ваш дом является обеспечением, неуплата может привести к конфискации имущества (foreclosure). Это не кредитная карта. Ставки здесь выше.
Механика заимствования
У вас есть варианты. Рынок предлагает несколько способов использовать этот капитал. Традиционный кредит под залог недвижимости (home equity loan) дает вам единовременную сумму с фиксированной процентной ставкой. Вы точно знаете, сколько будете платить каждый месяц. Это хорошо подходит для одного крупного расхода, такого как замена крыши или масштабная пристройка.
Кредитная линия под залог недвижимости (HELOC) работает иначе. Это больше похоже на кредитную карту. У вас есть кредитный лимит. Вы снимаете деньги по мере необходимости. Проценты начисляются только на то, что вы используете. HELOC часто имеют плавающие (переменные) ставки. Это может быть дешевле на начальном этапе, но также может резко вырасти, если Федеральная резервная система повысит ставки. Вам нужно понять, какой путь подходит вашему денежному потоку.
Почему стоит выбрать финансирование за счет equity?
Почему бы просто не использовать сбережения? Возможно, у вас их нет. Возможно, вы формируете фонд на случай чрезвычайных ситуаций. Почему бы не взять личный кредит? Личные кредиты обычно имеют более высокие процентные ставки и более короткие сроки. Кредиты под залог недвижимости часто предлагают более низкие ставки, поскольку они обеспечены недвижимостью. Они также позволяют занимать большие суммы.
Еще одним фактором являются налоговые последствия. Проценты, уплаченные по кредитам под залог недвижимости, использованным для покупки, строительства или существенного улучшения вашего дома, могут быть вычтены из налогооблагаемой базы. Проконсультируйтесь с налоговым специалистом. Правила меняются. То, что было верно пять лет назад, может не применяться сегодня.
Точка принятия решения
Ремонт для добавления детской — это практический шаг. Он решает проблему нехватки места. Он увеличивает стоимость вашего дома. Но для этого требуется капитал. Заем под залог вашего дома — это мощный инструмент. Он может профинансировать ремонт мечты. Он также может надолго, на десятилетия, посадить вас в долговую яму.
Вам нужно рассчитать
Структура второго ипотечного кредита
Если вам нужна конкретная сумма денег на ремонт, кредит под залог недвижимости (часто называемый вторым ипотечным кредитом) может стать лучшим решением. Вы получаете единовременную выплату. Банк устанавливает фиксированную процентную ставку и четкий график погашения. Вы возвращаете долг ежемесячно, пока баланс не достигнет нуля.
Эта структура идеально подходит, если у вас уже есть смета от подрядчика. Вы знаете точную сумму. Вы знаете сроки. Никаких догадок.
Понимание вашей доли в собственности (эквити)
Прежде чем подавать заявку, вам нужно знать, какая у вас фактически есть доля в собственности. Это не просто стоимость вашего дома. Это разница между этой стоимостью и тем, что вы еще должны.
Представьте долю в собственности как сберегательный счет, который растет по мере увеличения стоимости вашего дома и снижения остатка по ипотеке.
Давайте посмотрим на математику.
Допустим, вы купили дом за $350 000. Изначально вы взяли ипотеку на $300 000. Вы погасили $175 000 основного долга. Оставшийся баланс составляет $125 000.
Теперь приходит оценка. Стоимость вашего дома составляет $500 000.
Ваш расчет доли в собственности прост:
$500 000 (текущая стоимость) — $125 000 (остаток долга) = $375 000 (общая доля в собственности)
Ваша доля в собственности выросла, потому что рынок подорожал. Это похоже на владение ценным антиквариатом, цена которого только что достигла пика на аукционе.
Залоговое кредитование под актив
Эта доля в собственности является вашим залогом.
Когда вы берете второй ипотечный кредит, вы занимаете деньги под эти $375 000. Банк использует ваш дом в качестве гарантии. Если вы перестанете платить, они заберут не просто машину или украшения. Они заберут дом. Вам, возможно, придется продать его.
Срок действия большинства вторых ипотечных кредитов составляет от пяти до тридцати лет. Они часто короче основной ипотеки. Также они обычно выдаются на меньшие суммы.
Люди используют их для:
— Консолидации долгов с высокой процентной ставкой
— Финансирования крупного расширения дома
— Оплаты обучения в колледже
Но иногда вам просто нужна финансовая гибкость. Вы видите, как растет стоимость вашего дома. Вы решаете занять под него деньги, чтобы держать наличные для других возможностей.
HELOC и обратные ипотеки
Кредиты под залог недвижимости — не единственный способ получить доступ к этой стоимости.
Линия кредитования под залог недвижимости (HELOC) работает иначе. Вместо единовременной выплаты вы получаете кредитный лимит. Вы занимаете столько, сколько нужно, и когда нужно. Проценты начисляются только на фактически использованную сумму. Это может быть лучше дляongoщихся проектов, где затраты могут колебаться.
Затем есть обратная ипотека. Она предназначена для пожилых домовладельцев. Она позволяет конвертировать долю в собственности в наличные без ежемесячных платежей. Кредит погашается, когда вы продаете дом, переезжаете или умираете.
Каждый вариант служит своей цели. Для разового ремонта с фиксированной сметой второй ипотечный кредит обеспечивает предсказуемость. Для проекта с плавающим бюджетом HELOC обеспечивает гибкость. Знайте свои цифры, прежде чем что-либо подписывать. Ваш дом находится под угрозой.
Если у вас есть конкретная сумма, необходимая для ремонта — скажем, $20 000 на новую кухню, — вам нужен инструмент, соответствующий этой фиксированной потребности. Здесь на сцену выходит кредит под залог недвижимости (home equity loan). Представьте его как второй ипотечный кредит. Вы получаете единовременную сумму сразу. Процентная ставка обычно фиксированная. Ваши ежемесячные платежи одинаковы в течение установленного срока, как правило, от 5 до 15 лет. Это предсказуемо. Просто. Вы точно знаете, сколько должны и когда станете должниками.
Здесь есть налоговый аспект, который стоит проверить. Проценты, уплаченные по кредитам под залог недвижимости, могут быть вычтены из налогооблагаемой базы, если общая сумма займа составляет $100 000 или меньше, и если вы используете средства на покупку, строительство или существенную модернизацию дома, который служит обеспечением по кредиту. Однако всегда консультируйтесь с налоговым специалистом. Правила меняются.
Гибкость кредитной линии под залог недвижимости (HELOC)
HELOC работает иначе. Это не единовременная сумма. Это возобновляемая кредитная линия, обеспеченная капиталом вашего дома. Кредиторы оценивают ваш доход, кредитный рейтинг и существующие долги. Они устанавливают лимит на основе процента от стоимости вашего дома.
Представьте это как кредитную карту, обеспеченную вашим домом.
У большинства HELOC есть две четкие фазы. Сначала идет период заимствования (draw period). Он может длиться от пяти до десяти лет. В это время вы можете снимать деньги по мере необходимости. Некоторые кредиторы выдают вам чековую книжку. Другие предлагают специальную карту. В январе вы можете снять $2 000 на ремонт сантехники, затем ничего не снимать шесть месяцев, а в августе — $5 000 на замену окон. Вы платите проценты только на ту сумму, которую фактически взяли в долг. Это полезно, если вы занимаетесь несколькими проектами в течение длительного времени. Вы не связываете деньги, которые вам пока не нужны.
Но есть и обратная сторона. В период заимствования ваши платежи могут состоять только из процентов. Это держит ежемесячные расходы на низком уровне, но не уменьшает основную сумму долга. Если вас соблазняет использовать эту линию для расходов, не связанных с ремонтом, будьте осторожны. Гибкость — это обоюдоострый меч. Легко потратить больше, когда деньги кажутся просто «доступными».
После окончания периода заимствования начинается период погашения. Теперь вы больше не можете брать в долг. Вы должны погасить остаток долга, обычно в течение фиксированного срока, например, от 10 до 20 лет. Платежи значительно возрастают, потому что теперь вы платите и основную сумму, и проценты. Некоторые кредиторы позволяют продлить линию. Другие требуют единовременного платежа в конце срока. В некоторых случаях вы можете рефинансировать остаток долга в традиционный кредит. Внимательно читайте мелкий шрифт. Переход от периода заимствования к периоду погашения может сильно ударить по вашему бюджету, если вы не готовы.
Стоимость и скрытые комиссии
Условия HELOC сильно различаются у разных кредиторов. Не смотрите только на ставку. Смотрите на комиссии. Вы можете столкнуться с:
- Комиссиями за обработку заявки
- Годовыми членскими взносами или комиссиями за обслуживание
- Расходами на оценку недвижимости
- Поиском прав собственности и страхованием титула
- Юридическими комиссиями
- Пунктами (которые могут снизить ваш кредитный лимит)
- Комиссиями за транзакции при каждой выдаче денег
Некоторые кредиторы отменяют определенные сборы. Другие, наоборот, начисляют их все. Рассчитайте годовую процентную ставку (APR), которая включает проценты и эти комиссии. Низкая процентная ставка ничего не стоит, если расходы при закрытии сделки съедят ваш капитал.
Спросите себя: слишком ли короткий период погашения для моего денежного потока? Смогу ли я управлять платежами только по процентам сейчас, зная, что они резко вырастут позже? Если ответ «нет», кредит под залог недвижимости с единовременной выплатой может быть безопаснее. Он требует дисциплины. Вы берете только то, что нужно. Вы придерживаетесь плана.
Обратные ипотеки для пожилых владельцев недвижимости
Обратная ипотека звучит противоречиво. Банк платит вам. Вы не возвращаете его. Не сразу. Вам даже не нужен доход, чтобы qualify. Но это все еще кредит. И он сопровождается строгими условиями.
Чтобы получить обратную ипотеку, вам должно быть не менее 62 лет. Вы должны владеть своим домом без обременений или иметь небольшой остаток долга, который можно погасить за счет средств обратной ипотеки. Вы должны проживать в доме не менее половины года.
Этот продукт предназначен для пенсионеров, которые «богаты домом, но бедны наличными». Вы конвертируете свой капитал в наличные. Вы можете получить их единовременной суммой, в виде кредитной линии или ежемесячных платежей. Вы продолжаете жить в доме. Вы не платите ежемесячные ипотечные платежи. Сумма долга растет со временем по мере начисления процентов.
Не поддавайтесь идее, что вам никогда не придется его возвращать. Придется. Но вы возвращаете его только тогда, когда продаете дом, постоянно переезжаете или умираете. Если вы остаетесь до конца, кредит погашается за счет средств от продажи дома.
Если ваши наследники хотят сохранить дом, они должны погасить обратную ипотеку. Если они не могут сделать этого, кредитор забирает имущество. Если стоимость дома превышает сумму долга, наследники получают разницу. Если дом стоит меньше, чем долг, кредитор покрывает убыток (в большинстве случаев благодаря страховке FHA для HECM). Ваши наследники не несут личной ответственности за недостачу.
Это долг без права регресса. Кредитор не может претендовать на ваши другие активы. Но ваш капитал исчезает. По мере того как вы снимаете деньги, ваш долг растет. Ваш капитал уменьшается. Это противоположность традиционной ипотеке. Вы занимаете у своего будущего «я». Используйте этот инструмент осторожно. Он решает проблему денежного потока, но постепенно разрушает актив, который вы строили десятилетиями.
Ипотеки с конвертацией домашнего капитала (HECM) занимают уникальное место в мире кредитования. Это единственные ипотечные кредиты с обратным выкупом, застрахованные на федеральном уровне. Этот федеральный знак одобрения предназначен не только для галочки. Он ограничивает размер ваших комиссионных расходов и строго регулирует сумму, которую кредитор может вам предоставить. Во многих случаях эта страховка делает HECM более доступным вариантом по сравнению с частными необеспеченными кредитами с обратным выкупом.
Конечно, ипотечные кредиты с обратным выкупом, поддерживаемые государством через государственные или местные агентства, иногда предлагают ставки ниже, чем у HECM. Но есть нюанс. Эти программы обычно имеют ряд ограничений. Они часто предназначены для конкретных целей или ориентированы на заемщиков с низким уровнем дохода. Для среднего домовладельца HECM остается наиболее доступным федеральным вариантом.
Если вы пытаетесь разобраться в цифрах, инструменты имеют значение. Ипотечный калькулятор поможет вам оценить потенциальную сумму выплат. Сравните стандартную HECM с более старыми вариантами, такими как ипотека Home Keeper от Fannie Mae. Сравнение проекций может изменить ваше отношение к долгу.
Скрытая математика сохранения жилья
Прежде чем что-либо подписывать, остановитесь и посмотрите на общую картину.
Многие домовладельцы сталкиваются с трудным выбором, когда выход на пенсию сопровождается непредвиденными расходами или растущим долгом. Продажа кажется потерей части вашей истории. Или, возможно, вы просто устали от физических трудностей переезда. Это человеческое нежелание понятно. Но оно также обходится дорого.
Вам необходимо просчитать реальные цифры.
Рассчитайте чистую выручку от продажи вашего текущего жилья. Затем сравните эту сумму со стоимостью аренды или покупки меньшего по размеру жилья. Включите в стоимость нового жилья расходы на техническое обслуживание, страхование и имущественные налоги. Часто математика выявляет нечто неприятное.
Сохранение дома с помощью ипотечного кредита с обратным выкупом может в долгосрочной перспективе обойтись дороже, чем уменьшение размера жилья.
Если вы продадите дом и переедете в более простое и меньшее по размеру жилье, вы высвободите капитал. Эти деньги могут дополнить ваш пенсионный доход. Они также могут защитить ваших наследников от необходимости погашать огромный остаток долга. Вы избежите накопления процентов, которое характерно для ипотечных кредитов с обратным выкупом.
Существуют и другие варианты жилья, о которых вы, возможно, не задумывались. Сообщества для пожилых людей. Кооперативы. Меньшие по размеру квартиры с низкими расходами на обслуживание. Изучение этих вариантов через такие ресурсы, как AARP, может прояснить ситуацию. Вы можете обнаружить, что продажа — это не потеря, а стратегический финансовый ход.
Внимательно читайте мелкий шрифт
Детали имеют значение. Ипотечный кредит с обратным выкупом — это не подарок. Это кредит, который со временем увеличивается. Проценты начисляются на остаток долга, уменьшая вашу долю в капитале. Убедитесь, что вы понимаете, как рассчитывается сумма задолженности по кредиту. Знайте, когда наступает срок погашения. Это не всегда происходит после вашей смерти. Это может произойти, если вы проживаете вне дома более шести месяцев в году. Или если дом перестает быть вашим основным местом жительства.
Не торопитесь. Потратьте время на чтение каждого пункта. Задавайте вопросы. Если кредитор давит на вас, требуя быстро подписать документы, отступите. Эти решения имеют долгосрочные последствия для вашего наследства и вашего ежедневного денежного потока.
Правовая защита заемщиков по кредитам под залог недвижимости
Закон о защите прав потребителей в сфере кредитования (Закон о правдивом раскрытии информации о кредитовании) призван предотвратить недобросовестное кредитование на рынке жилья. Принятый Конгрессом в 1968 году, этот федеральный закон обязывает кредиторов раскрывать полную стоимость планов кредитования под залог недвижимости. Включая годовую процентную ставку (APR), графики платежей, детали о ставках с плавающим значением и любые скрытые комиссии. Закон предоставляет вам трехдневный (в рабочих днях) период охлаждения. Этот срок начинает течь с момента открытия счета. Вы можете отменить кредит в течение этого окна, уведомив кредитора в письменной форме. После этого кредитор обязан снять обеспечительный интерес к вашему дому. Он также должен вернуть все комиссии за подачу заявки и выдачу кредита.
Почему это важно? Вторичные ипотеки часто привлекают отчаянных заемщиков. Некоторые недобросовестные кредиторы используют эту уязвимость. Они предлагают неподъемные условия или хитро меняют соглашения. Закон служит вашей защитой от таких тактик.
Если трехдневный период истек, и вы поняли, что стали жертвой мошенничества, действуйте быстро. Сообщите о кредиторе в Федеральную торговую комиссию. Вы также можете обратиться в агентства по защите прав потребителей, к консультантам по жилищным вопросам или в адвокатскую палату вашего штата для получения юридических рекомендаций. Эти шаги помогут защитить вашу недвижимость и ваше будущее.
Фиксированные и плавающие ставки по кредитам под залог недвижимости
Выбор между кредитом под залог недвижимости и кредитной линией (HELOC) сводится к одному: как вы относитесь к процентным ставкам.
Традиционный кредит под залог недвижимости предлагает фиксированную процентную ставку. Ваш ежемесячный платеж остается неизменным. Вы точно знаете, сколько должны. Предсказуемость — главное преимущество.
HELOC обычно имеют плавающую процентную ставку. Эта ставка привязана к публичному индексу, например, к базовой ставке (prime rate) или ставке по казначейским векселям США (T-Bill). Эти ставки меняются, когда Федеральная резервная система корректирует свои ставки. Это вносит неопределенность. Ваш ежемесячный платеж может вырасти или упасть. Однако есть гибкость. Многие HELOC позволяют платить только проценты. Некоторые позволяют гасить и основную сумму долга. Вы можете выбрать в зависимости от вашего денежного потока.
Математика плавающей ставки включает в себя маржу. Кредиторы добавляют эту маржу к ставке индекса. Маржа измеряется в процентных пунктах. Если базовая ставка составляет 4,5 процента, а ваш кредитор добавляет маржу в один процентный пункт, ваша фактическая ставка составит 5,5 процента.
Существуют ограничения на плавающие ставки. Ограничение (cap) определяет, насколько высоко может подняться ставка в течение срока действия плана. Некоторые планы также ограничивают, насколько сильно может упасть ставка. Если ваша ставка достигнет предела, некоторые кредиторы могут заморозить снятие средств. Другие позволяют конвертацию. Вы можете переключиться с плавающей ставки на фиксированную. Некоторые кредиторы позволяют конвертировать часть или весь долг в фиксированный срок аннуитетного плана. Не все кредиторы предлагают эту опцию. Внимательно читайте мелкий шрифт перед подписанием.
Кредиты под залог недвижимости и кредитные линии под залог недвижимости не просто выдают вам деньги и исчезают. Они имеют свои условия, касающиеся того, как и когда вы должны их погашать. Условия диктуют вашу реальность. Некоторые структуры просты. Другие являются ловушками.
Большинство планов требуют выплаты только процентов в течение периода заимствования. Вы платите за стоимость займа, но основная сумма долга остается неизменной. Это нормально до тех пор, пока не истечет срок. Затем наступает крупный окончательный платеж.
Ловушка крупного окончательного платежа
Крупный окончательный платеж — это единовременная сумма, подлежащая выплате в конце срока кредита, если основная сумма долга не была полностью погашена. Это не опечатка. Это огромный чек.
У вас есть три варианта на эту дату:
1. Оплатить его из сбережений.
2. Рефинансировать в новый ипотечный кредит.
3. Взять другой заем у другого кредитора.
Если вы не сделаете ничего из этого, вы рискуете потерять дом в результате судебной продажи. Ваш дом снова становится залогом.
Гибкость здесь — ваш щит. Многие кредиторы позволяют вносить дополнительные платежи в счет основной суммы долга. Используйте эту возможность. Погашение основной части долга предотвращает тот страшный финальный момент. Если вы продадите дом до истечения срока действия кредита, его необходимо погасить полностью. Вы не можете просто уйти от него, потому что переехали.
Как распознать хищнического кредитора
Прежде чем что-либо подписывать, спросите себя, сможете ли вы реально оплатить этот долг. Стабильна ли ваша работа? Сможете ли вы справиться с более высокими ежемесячными расходами, если ставки вырастут?
Если с деньгами туго, поговорите с кредитным консультантом. Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) публикует список утвержденных агентств. Они помогают людям, испытывающим трудности с выплатами по ипотеке. Не пропускайте этот шаг.
Берите кредит под залог недвижимости только по конкретной причине. Ремонт? Консолидация долгов? Образование? Не «просто так». Кредитная линия под залог недвижимости (HELOC) ощущается как кредитная карта. Но это не она. Отношение к ней как к кредитной карте может истощить ваш капитал и разрушить ваше финансовое положение.
Сравнение предложений обязательно. Хищнические кредиторы нацелены на пожилых людей, заемщиков с низким доходом и тех, у кого плохая кредитная история. Они предлагают условия, которые кажутся хорошими, пока они не перестают ими быть.
Спросите друзей. Проверьте отзывы. Убедитесь в репутации кредитора. Вы не хотите акулу. Вы хотите партнера в своей финансовой структуре.
Сравнение предложений о кредитах как профессионал
Процентные ставки колеблются. Комиссии накапливаются. Переменные ставки добавляют неопределенность. Как сравнить несравнимое?
Используйте рабочий лист для сравнения кредитов от FDIC. Он заставляет вас перечислить все расходы. Комиссия за оформление. Закрытые расходы. Пункты (скидки за процентную ставку). Он организует хаос. Он выделяет истинную годовую процентную ставку (APR).
Торгуйтесь. Серьезно. Кредиторы этого ожидают. Скажите им, что вы сравниваете предложения. Попросите их снизить комиссии. Попросите лучшие ставки. Заставьте их конкурировать. Это похоже на покупку автомобиля. Цена на ценнике — это отправная точка, а не окончательный вердикт.
Оценка добросовестности
Как только вы выберете кредитора, потребуйте оценку добросовестности (GFE). По закону они должны предоставить ее в течение трех дней после вашего заявления.
Прочитайте ее. Каждую строку.
За неделю до закрытия сделки позвоните им снова. Спросите, ничего ли не изменилось. Увеличились ли комиссии? Сдвинулась ли ставка? Если цифры выглядят иначе, остановитесь. Спросите почему.
Получите второе мнение. Бухгалтер или налоговый юрист могут заметить красные флаги, которые вы могли пропустить. Не подписывайте, если вы запутались. Не подписывайте, если вас торопят.
Следите за пустыми полями. Если в форме есть пустые места, зачеркните их и поставьте свою подпись. Ваш кредитор может сказать, что это стандартно. Это не так. Это риск. Никогда не оставляйте договор открытым для интерпретации.
Почему важно соотношение кредита к стоимости
Соотношение кредита к стоимости (LTV) — это математика вашего риска. Это сумма, которую вы должны, деленная на стоимость вашего дома.
Кредиторы предпочитают соотношение LTV ниже 80%. Почему? Это безопаснее для них. Это означает, что у вас есть собственная доля в игре.
Вот математика:
Вы должны 250 000 долларов за дом стоимостью 500 000 долларов. Ваше LTV составляет 50%. Безопасно.
Вы берете второй ипотечный кредит на 150 000 долларов.
Общий долг: 400 000 долларов.
Новое LTV: 80%.
Это граница. Перейдите ее, и погашение станет сложнее. Ваше право собственности на дом окажется под угрозой.
Не занимайте больше, чем вам нужно. Не принимайте условия, которые вы не можете поддерживать. Даже если кредитор обещает благоприятные условия, высокое LTV может погубить вас позже.
Держите свой коэффициент низким. Держите свои платежи управляемыми. Цель — не просто получить деньги. Цель — сохранить дом.
И если цифры не сходятся, уходите. Всегда есть другой путь. Или другой день.
Держите коэффициент Loan-to-Value (LTV) ниже 80 процентов
Избегание чрезмерной ипотечной задолженности — это не просто финансовый совет, это стратегия выживания. Золотое правило заимствования под залог недвижимости звучит просто: держите коэффициент Loan-to-Value (LTV) ниже 80 процентов.
Некоторые кредиторы будут настаивать на преодолении этого порога. Они могут даже предложить вам кредит на сумму, превышающую текущую стоимость вашего дома. Не соглашайтесь на это. Эти хищнические финансовые структуры имеют высокую цену. Более высокие процентные ставки. Обязательное страхование ипотеки. И кошмарный сценарий, когда вы не можете продать свой дом, потому что должны больше, чем он стоит на рынке.
Когда вы занимаете под залог своего капитала, вы используете в качестве залога свой самый крупный актив. Не превращайте его в ловушку.
Как на самом деле работают кредиты под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости по сути является вторичной ипотекой. Вы берете сумму единовременным платежом под залог вашего капитала в недвижимости и погашаете ее в течение фиксированного срока по конкретной процентной ставке. Это предсказуемо. Это жестко.
Но сколько вы на самом деле можете занять?
Кредиторы обычно позволяют использовать от 80 до 90 процентов вашего доступного капитала. Точная цифра зависит от вашего кредитного рейтинга, дохода и аппетита кредитора к риску. Давайте посмотрим на математику.
Допустим, вы купили дом за $350 000. Вы погасили $175 000 из ипотечного кредита в размере $300 000. Вы все еще должны $125 000. Недавняя оценка оценивает дом в $500 000. Ваш капитал составляет $375 000 ($500 000 минус долг в $125 000). Кредитор может разрешить вам занять 85 процентов от этих $375 000. Это $318 750. Не тратьте всю сумму сразу. Оставьте запас.
Кредит под залог недвижимости против кредитной линии: что подходит для вашего проекта?
Вы взвешиваете варианты для ремонта или крупной покупки. Какой инструмент выбрать?
Кредиты под залог недвижимости
Лучше всего подходят для фиксированных ежемесячных платежей. Вы точно знаете, сколько вам нужно. Вы точно знаете, сколько будете платить. Если вы заменяете крышу или добавляете ванную комнату, стоимость, скорее всего, будет единовременной. Кредит единовременной суммой идеально подходит для этого.
Кредитные линии под залог недвижимости (HELOC)
Лучше всего подходят для текущих расходов. Представьте себе кредитную карту, обеспеченную вашим домом. Вы снимаете средства по мере необходимости. Это лучше, если объем вашего проекта может измениться. Это обеспечивает гибкий доступ. Но помните — переменные ставки могут расти.
Условия сильно различаются. Внимательно читайте мелкий шрифт. Найдите структуру, которая соответствует вашему денежному потоку, а не только вашей способности занимать.
Можно ли использовать кредит под залог недвижимости на любые цели?
Юридически — да. Вы можете использовать средства на любые цели.
На практике большинство домовладельцев используют их для:
— Крупных расходов
— Ремонта дома
— Медицинских счетов
— Образовательных расходов
Нет ограничений на использование. Есть только последствия, если вы неправильно управляете долгом. Используйте его для увеличения стоимости вашего дома или стабилизации вашей жизни. Не используйте его для финансирования отпуска.
Какая средняя процентная ставка?
Единой средней ставки не существует. Ставка, которую вы получите, зависит от вашего личного финансового профиля и текущих рыночных условий. Высокий кредитный рейтинг и стабильный доход обеспечат вам лучшие условия. Слабая кредитная история приведет к более высокой ставке.
Изучите текущие рыночные тенденции. Сравните предложения кредиторов. Не принимайте первое полученное предложение.
Дополнительные ресурсы о капитале недвижимости
Если вы хотите глубже разобраться в том, как эти финансовые инструменты вписываются в вашу общую картину, ознакомьтесь с этими руководствами:
- Как работают ипотеки
- Как работает Федеральная резервная система
- Как работают банки
- Как строится дом
- Как работают кредитные отчеты
- Как работают REITs (фонды недвижимости)
- Как работают кредитные рейтинги
- Как работает аренда с правом выкупа
- Как работают кредитные карты
Полезные инструменты и калькуляторы
- GetSmart Mortgage Loan Calculator
- Prime Rate — Rate, Definition & Historical Graph
Источники
- «A Rising Debt Loan.» AARP.
- «A New Kind of Loan: In Reverse.» AARP.
- «About Reverse Mortgages for Seniors (HECM).» U.S. Department of Housing and Urban Development.
- «FDIC: Putting Your Home on the Line is a Risky Business.» Federal Deposit Insurance Corporation.
- «Another Option: Home Equity Loans.» Motley Fool.
- «Borrowing Against Your Home.» Motley Fool.
- «Home Equity Basics.» Bankrate.com.
- «Reverse Mortgage FAQs.» National Center for Home Equity Conversion.
- «U.S. Treasury Bill Definition.» investorwords.com.
- «The Difference Between Home Equity Loans and Lines of Credit.» Wells Fargo.
- «What is a Loan to Value Ratio?» DoItYourself.com.
- «Home Equity Product Guide.» GetSmart.
