Это болезненно. Отказные письма от советов кооперативов ранят глубоко, потому что они кажутся личными. Вы, вероятно, вложили свои сбережения в первоначальный взнос. Вы преодолели финансовые барьеры, установленные советом. Однако они говорят «нет».
Тишина после такого отказа часто бывает громче самого решения. Большинство советов не объясняют причин отказа. И эта тишина защищает их. Если вы не можете доказать дискриминацию, отказ редко подлежит оспариванию в суде. Закон предоставляет советам широкие права на «бизнес-суждение». Им нужно лишь действовать добросовестно, в рамках своих полномочий и в интересах выполнения целей кооператива.
Это высокая планка для вас. И еще более высокая — для победы.
Но понимание того, когда совет превысит свои полномочия, является ключевым для любого потенциального покупателя или текущего акционера. Вот как отличить трудный выбор от нарушения закона.
Высокая цена субъективности
Почему так сложно подать в суд на совет кооператива за отказ? Потому что доказать намерения сложно. Советам не требуется предоставлять причины отказа покупателю. Однако в суде они обязаны предоставить их, чтобы доказать отсутствие дискриминации.
Подумайте об этом. Если совет отказывает вам, он может позже сослаться на субъективные причины. Возможно, ваше поведение на собеседовании показалось «странным». Возможно, оттенок помады, который вы носили, сигнализировал о недостатке серьезности. Это звучит абсурдно, но это юридическая лазейка. Советы знают об этом. Они избегают предоставления причин, чтобы избежать публичного позора. Кто захочет оказаться в официальном протоколе с утверждением, что они отказали финансово надежному покупателю из-за его одежды?
Этот страх разоблачения является серьезным сдерживающим фактором для обеих сторон. Он предотвращает начало многих судебных исков.
Где на самом деле происходит дискриминация
Дискриминация незаконна. Точка. Но она также бывает тонкой. Вы не можете отказать заявителю на основании:
- Расы или цвета кожи
- Вероисповедания или религии
- Возраста
- Национального происхождения или статуса гражданства
- Пола или сексуальной ориентации
- Инвалидности
- Семейного или брачного положения
- Законного источника дохода
Это красные линии. Но доказать их соблюдение сложно. Возьмем, к примеру, семейное положение. Отказ покупателю только потому, что у него есть дети, является незаконным. Тем не менее, советы могут ссылаться на «часы тишины» или «детские удобства» как на законные причины. Грань размыта.
Дела, которые действительно доходят до суда и выигрываются? Обычно это происходит до этапа собеседования. Без этого личного взаимодействия остается меньше места для субъективной предвзятости. Если совет последовательно отказывает покупателям с фамилией Кац или Эрнандес, которые в остальном финансово состоятельны, это закономерность. Это данные. Это основание для дела.
Брокеры также подпадают под это правило. Если агент по недвижимости отговаривает вас от покупки квартиры в здании на основании вашей расы или размера семьи, он действует незаконно. Он не просто оказывается полезным. Он нарушает закон.
Судьба от внутреннего положения: дилемма текущего акционера
Попасть в здание — это первый шаг. Остаться там, не борясь с советом, — второй шаг. Но советы обладают властью. И иногда злоупотребляют ею.
Как только вы становитесь акционером, совет несет фидуциарную обязанность. Он должен ответственно управлять вашими деньгами. Он должен обеспечивать безопасность помещений. Он должен соблюдать устав. Если он не выполняет ни одну из этих обязанностей, у вас есть основания для судебного разбирательства.
Распространенные точки трения включают:
- Незаконный отказ в продаже: Совет блокирует вашу возможность продать квартиру квалифицированному покупателю без причины.
- Споры о ремонте: Они произвольно отклоняют ваши предлагаемые ремонты или навязывают обязательные для совета ремонты, которые не являются необходимыми.
- Проблемы в районе: Конфликты, возникающие из-за тесного соседства, где совет не применяет правила единообразно.
«Если совет превышает границы установленных правил или не выполняет свои фидуциарные обязанности, у вас может быть законное основание для судебного иска».
Прежде чем нанимать юриста, попробуйте решить вопрос мирным путем. Документируйте все. Электронные письма, протоколы собраний, фотографии проблем с техническим обслуживанием. Если это не поможет, проконсультируйтесь с адвокатом, специализирующимся на праве кооперативов. Эти правила сложны и запутаны. Вам нужен эксперт, чтобы ориентироваться в них.
Стоит ли борьба того?
Судебные разбирательства дороги. Они медленны. Они разделяют общество. Ваши соседи узнают об этом. Ваше социальное положение в здании может пострадать.
Спросите себя, стоит ли оно того. Действительно ли стоит. Вы платите тремя ценами: судебные издержки, время и мир в сообществе. Знайте ответ, прежде чем подавать жалобу.
Закон на вашей стороне, если вы подвергаетесь дискриминации. Но система устроена так, что борьба с ней утомительна. Действуйте осторожно. Действуйте, опираясь на доказательства. И всегда, всегда читайте мелкий шрифт.
