Американская мечта о владении домом уже не та, что раньше. Конечно, все хотят белый забор и свой уголок. Но рынок недвижимости 2000-х годов показал, что мечта может превратиться в кошмар довольно быстро. Мы стали свидетелями огромного бума, за которым последовал еще более масштабный крах. Что его вызвало? Сложные программы кредитования. В частности, ипотека субстандартного класса (субпрайм).
Такие кредиты позволяли людям с ненадежной кредитной историей выйти на рынок. Звучит как помощь. Но это также помогло обрушить экономику.
Что такое ипотека субстандартного класса?
Сначала развеем распространенное заблуждение. «Субстандартный» (subprime) не относится к процентной ставке. Он относится к кредитному рейтингу заемщика.
Если ваш кредитный балл ниже 620 по шкале от 300 до 850, вы, вероятно, относитесь к категории субстандартных заемщиков. Большинство людей имеют баллы в середине шестисоток или в семисотках. Однако во время бума многие люди, которые могли бы qualify на стандартный кредит, вместо этого брали субстандартные. Почему? Агрессивные ипотечные брокеры. Они одобрять кредиты слишком легко. Они не объясняли более строгие условия погашения. Их интересовала только комиссия.
Кредитование субстандартного класса начало активно расти в середине 1990-х годов. К 2006 году такие кредиты составляли около 20 процентов от всех ипотечных кредитов. Это огромная доля рынка.
Плюс? Люди с плохой кредитной историей наконец получили возможность получить кредит. Минус? Такие кредиты чаще приводят к дефолту. Когда заемщики не могут платить, дом изымается через процедуру конфискации (фореклоуз). Эти конфискации бьют по всем. Кредиторы обанкротились. Экономика получила удар.
Существует также проблема хищнического кредитования. Это когда кредиторы нацеливаются на меньшинства. Они пользуются неопытностью. Они могут завысить стоимость вашего имущества. Они могут солгать о вашем доходе или кредитном рейтинге, чтобы навязать заоблачную ставку. Они также толкают к частой рефинансированию. Они включают расходы на закрытие сделки в сумму кредита, так что в будущем вы будете должны больше. Это ловушка.
Как структурированы кредиты субстандартного класса
Ипотечные кредиты субстандартного класса бывают разных видов. Единственная постоянная величина? Процентная ставка выше, чем базовая ставка (prime rate) Федеральной резервной системы. Базовая ставка — это то, что получают заемщики с хорошей кредитной историей.
Самый распространенный тип — ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой (ARM, Adjustable-Rate Mortgage). Они были огромны во время бума. Почему? Низкие ежемесячные платежи на старте. Низкие начальные ставки.
Начальные ставки обычно действуют два или три года. Затем ставка корректируется каждые шесть–двенадцать месяцев. Платежи могут вырасти на 50 процентов и более. Вы можете услышать такие термины, как «2/28» или «3/27». Первое число — это количество лет по начальной ставке. Второе — количество лет с плавающей ставкой.
Некоторые субстандартные кредиты с плавающей ставкой имеют периоды только по оплате процентов. Это означает, что ваши ранние платежи идут только на покрытие процентов. Не на погашение основного долга. Давайте рассмотрим кредит 2/28 с оплатой только процентов.
Вы платите только проценты в течение первых двух лет. Ставка ниже. После этого полная сумма кредита пересчитывается на оставшиеся 28 лет по новой, более высокой ставке.
Математика риска
Investopedia приводит несколько резких примеров. Допустим, вы покупаете дом за $350 000. Вы вносите $50 000 в качестве первоначального взноса. Вам нужен кредит на $300 000.
Если вы берете кредит 2/28 с процентной ставкой 5 процентов:
— Ежемесячный платеж начинается примерно с $1 900.
— Включая налоги (~$230) и страхование (~$66).
— Общая ежемесячная стоимость составляет примерно $2 196.
Если ставка остается на уровне 5 процентов в течение двух лет, а затем повышается до 5,3 процента, ваш платеж возрастает до $1 961. Затем он корректируется каждые шесть месяцев. Обычно в сторону увеличения.
Теперь сравните это с ипотечным кредитом с фиксированной ставкой на 30 лет. Та же сумма кредита. Та же процентная ставка 5 процентов. Вы платите $1 906 в месяц бессрочно.
Фиксированная ставка дешевле с первого дня и остается такой. Кредит с плавающей ставкой начинается немного дороже с учетом комиссий, но кажется привлекательным из-за начальной структуры. Но эта стабильность исчезает после начального периода.
Можно ли рефинансировать, чтобы выбраться из этого?
Вы можете подумать, что можете просто рефинансировать кредит после двух лет. Во время обвала рынка недвижимости это было почти невозможно. Стоимость домов упала. Вы не могли рефинансировать, если должны были больше, чем стоил дом.
Даже если бы вы могли рефинансировать, вы платите новые расходы на закрытие сделки. Каждый раз, когда вы рефинансируете, кредитор получает оплату. Вы остаетесь с большим долгом.
Другие скрытые расходы
Кредиты субстандартного класса часто включают штрафы за досрочное погашение. Если вы погашаете кредит досрочно, вы должны заплатить дополнительные комиссии. Они не хотят, чтобы вы уходили.
Они также могут включать «шариковый платеж» (balloon payment). Это крупный финальный платеж, подлежащий уплате в конце срока кредита. Он намеренно больше предыдущих платежей. Вы должны быть готовы к такому удару.
Кто подходит для такого кредита?
Кредитный балл — не единственный фактор. Кредиторы смотрят на все.
- Доказательство дохода и активов.
- Соотношение долга к доходу.
- Заем значительной части вашего дохода.
Если вы не можете доказать, что можете платить, вы являетесь рискованным заемщиком. Даже с хорошей кредитной историей. Кредитор видит красный флаг.
Это только начало. Далее мы рассмотрим конкретные примеры, чтобы помочь вам решить, подходит ли вам ипотека субстандартного класса. Или стоит ли отказаться от нее. Потому что отказ от сделки может быть более разумным шагом.
«Субстандартный класс (subprime) обычно относится к кредитному рейтингу заемщика, а не к процентной ставке.»
Главное — знать, что вы подписываете. Цифры на бумаге рассказывают историю. Читайте ее внимательно.
Как NeighborWorks помогает заёмщикам избежать изъятия жилья
Не все последствия краха рынка субстандартного кредитования стали полной потерей. Одна из организаций, NeighborWorks America, работает над устранением ущерба. У неё есть отдел Mortgage Relief & Foreclosure, который обучает консультантов. Эти специалисты помогают заёмщикам разобраться в своих вариантах действий, пока не стало слишком поздно.
Они вмешались, потому что коммуникация была нарушена. Когда у заёмщиков заканвались деньги, они прекращали общаться со своими кредиторами. Стыд или страх заставляли их молчать. Кредиторы тоже не могли их найти. Обе стороны бездействовали. Действия по предотвращению изъятия жилья существовали. Никто не предпринимал их.
Цифры, стоящие за крахом
Дефолты взлетели в 2006 году. Кризис субстандартной ипотеки больше не был предупреждением; это была реальность. К июлю 2008 года данные были мрачными. Каждая пятая субстандартная ипотека была просрочена. Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM) оказались ещё хуже. 29% из них были в серьёзной задолженности.
Финансовые потери были огромными. Бумажные убытки на фондовом рынке достигли 7,4 триллиона долларов. Реальное состояние в сфере недвижимости сократилось примерно на 3,4 миллиарда долларов. Люди потеряли свои дома. Инвесторы потеряли свои портфели.
Кто несёт вину?
Вину нельзя возложить только на одну сторону. Столкнулось несколько факторов.
Ипотечные брокеры сыграли большую роль. Раньше вы обращались напрямую в банк. Затем брокеры стали посредниками. Они не несли прямой ответственности, когда кредиты становились проблемными. Это была отрасль, основанная на комиссионных выплатах. Если кредит переходил в дефолт, брокер не платил штраф. Не было стимула говорить «нет». Они направляли клиентов к кредитам, которые те не могли себе позволить.
Безработица усугубила ситуацию. В штатах Среднего Запада, пострадавших от увольнений в автомобильной промышленности, наблюдался высокий уровень изъятий жилья. Люди надеялись на рефинансирование. Рост стоимости жилья замедлился. Рефинансирование стало невозможным. Когда истекал льготный период по субстандартным кредитам, платежи резко возрастали. Многие не могли справиться с новыми расходами.
Заёмщики также разделяют ответственность. Кредиты было легко получить. Многие не читали мелкий шрифт. Они шли на риски, которые не могли себе позволить. Они подписывали документы, отказываясь от своей безопасности, не вникая внимательно в условия.
Расовое неравенство в кредитовании
Ещё одной тёмной стороной кризиса стало положение меньшинств. Кредиторы эксплуатировали сообщества, чтобы разбогатеть. Закон о раскрытии информации по ипотечным кредитам (HMDA) 1975 года требовал от кредиторов отслеживать и раскрывать данные по кредитам. Цифры показали резкие различия по расовому признаку.
Чёрные и латиноамериканские заёмщики получали субстандартные кредиты гораздо чаще. В 2006 году разрыв был огромным. 53% чёрных заёмщиков имели субстандартные ипотеки. Только 17% белых. Это разница в 36 процентных пунктов.
Исследование 2006 года, проведённое Центром ответственного кредитования (CRL), углубилось в детали. Они рассмотрели равный кредитный риск. Даже когда риск был одинаковым, чёрные заёмщики имели на 31–34% больше шансов получить более высокую процентную ставку, чем белые. Система была подтасована.
Часто задаваемые вопросы о субстандартных ипотеках
Что такое кризис субстандартной ипотеки?
Банкам нужно было удовлетворить спрос на ипотечные ценные бумаги (MBS). Они предлагали небезопасные ипотеки людям, которые не могли продолжать платежи. Цены на дома упали. Изъятия жилья взлетели. Ценные бумаги обесценились.
Вернулись ли субстандартные ипотеки?
Отчасти. Теперь они называются «неосновными» (non-prime) ипотеками. Они снова набирают популярность. Но правила стали строже. Требуется лучшее подтверждение платёжеспособности.
Вредят ли субстандартные кредиты вашей кредитной истории?
Да. Любой кредит может повредить вашему рейтингу. Это происходит, если ваше соотношение кредита к доходу слишком высоко. Это также происходит, если вы пропускаете платежи.
Кто вызвал кризис субстандартной ипотеки?
Несколько недобросовестных участников. Хищные кредиторы предлагали ипотеки людям, которые не могли их погасить. Организации по кредитным рейтингам игнорировали риски. Индустрия ипотечных ценных бумаг не смогла саморегулироваться.
Почему субстандартное кредитование считается плохим?
- Эти кредиты выдаются людям, которые с меньшей вероятностью будут делать платежи.
- Кредиторы взимают более высокие процентные ставки, чтобы компенсировать этот риск.
- Более высокие ставки делают погашение кредита ещё более сложным.
- Это создаёт цикл задолженности.
