Os credores não emprestam dinheiro pela bondade de seus corações. Eles estão no negócio para ganhar dinheiro e têm algumas maneiras inteligentes de garantir que serão pagos primeiro. A maior parte dessa receita inicial vem das taxas de originação.
Estes não são apenas custos administrativos. Eles representam uma porcentagem do valor total do empréstimo. Normalmente, você pagará entre meio por cento e um por cento ao assinar na linha pontilhada. Mas aqui está o problema.
Você pode pensar que está apenas pagando uma taxa para iniciar o empréstimo. Na realidade, essas taxas aumentam silenciosamente sua taxa de juros efetiva durante toda a vida do empréstimo.
A matemática por trás da marcação
Vejamos um exemplo concreto. Imagine que você faça uma hipoteca de $ 100.000. A taxa de juros anunciada é de sete por cento. À primeira vista, seu pagamento mensal parece simples.
$ 665,30 por mês.
Mas é aí que começa a ilusão.
Se você pagar uma taxa de originação de três por cento, estará pagando US$ 3.000 do próprio bolso. Adicione outros custos de fechamento, como taxas de processamento, e digamos que você perdeu mais US$ 820. Custo inicial total: $ 3.820.
Aqui está o problema. Seu pagamento mensal ainda é calculado com base no valor total do empréstimo de US$ 100.000. Mas o saldo real do seu empréstimo agora é menor porque você pagou o dinheiro do próprio bolso.
Você deve $ 96.180.
Você está pagando $ 665,30 por mês sobre um saldo que é aproximadamente $ 4.000 menor do que o valor sobre o qual estão sendo cobrados juros. Essa discrepância significa que sua taxa percentual anual (APR) não é de sete por cento.
Na verdade, é 7,39 por cento.
O credor fica com a diferença. Eles recebem seu dinheiro adiantado e você obtém uma taxa de juros efetiva mais alta. Os juros são onde reside o lucro real para os bancos. É por isso que estruturam os empréstimos desta forma.
“O resultado da taxa de originação e de outras taxas iniciais é que você está pagando mais juros ao longo da vida do empréstimo do que imagina.”
Essa dinâmica é mais difícil se você planeja vender ou refinanciar em breve. Quanto mais altos forem os custos iniciais, mais acentuada se tornará a taxa efetiva se você não mantiver o empréstimo até o vencimento. No entanto, a escala é importante. Quanto maior for o seu empréstimo, menor será o impacto percentual que essas taxas terão na sua TAEG geral.
Pontos de serviço e desconto
As taxas de originação não são a única maneira pela qual os credores extraem valor.
Alguns credores cobram pontos de desconto. Um ponto equivale a um por cento do valor do empréstimo. Você paga adiantado para reduzir sua taxa de juros. É uma troca. Você paga mais agora para pagar menos depois.
Depois, há taxas de serviço. Trata-se de encargos correntes pagos pelos mutuários pela gestão do empréstimo. O credor pode vender seu empréstimo a um gestor ou administrá-lo internamente, mas ainda assim extrai receita para a carga administrativa de rastrear seus pagamentos.
Reduzindo custos iniciais de hipoteca
Você não está totalmente impotente contra essas taxas.
A negociação ainda é uma ferramenta viável. Você pode pedir ao seu credor que renuncie ou reduza as taxas de originação. Requer algum esforço, mas pode reduzir significativamente suas despesas iniciais.
Procurar programas de empréstimos apoiados pelo governo também pode ajudar. Muitas vezes, eles têm estruturas de taxas diferentes. Alguns credores realizam promoções ou oferecem incentivos para conquistar seu negócio. Faça compras. O credor que oferece a taxa mais baixa pode ter as taxas mais altas.
Custos acumulados em seu empréstimo
Outra opção é financiar seus custos de fechamento. Você pode acumular essas despesas iniciais no valor total do empréstimo.
Isso parece atraente se você não tiver dinheiro em mãos. Mas considere cuidadosamente as compensações.
- O saldo total do seu empréstimo aumenta.
- Seus pagamentos mensais aumentam.
- Você paga juros sobre as próprias taxas ao longo da vida do empréstimo.
Esta estratégia pode não estar alinhada com seus objetivos financeiros de longo prazo. Aumenta o custo total do empréstimo. Antes de escolher esse caminho, pese os prós e os contras. Consulte um consultor financeiro se não tiver certeza.
O resultado final é que o preço de tabela de uma hipoteca não é tudo. Veja a abril. Veja as taxas. O credor ganha dinheiro garantindo que você pague mais do que a taxa anunciada implica.
