Kredytodawcy nie dają pieniędzy z życzliwości. Prowadzą firmę dla zysku i stosują sprytne taktyki, aby mieć pewność, że jako pierwsi otrzymają zapłatę. Większość przychodów na wczesnym etapie pochodzi z opłat początkowych.
To nie tylko koszty administracyjne. Jest to procent całkowitej kwoty pożyczki. Zazwyczaj przy podpisywaniu umowy płacisz od pół procenta do jednego procenta. Ale jest pewien haczyk.
Może się wydawać, że płacisz opłatę za rozpoczęcie udzielania pożyczek. W rzeczywistości opłaty te po cichu zwiększają efektywną stopę procentową przez cały okres trwania pożyczki.
Matematyka znaczników
Spójrzmy na konkretny przykład. Wyobraź sobie, że zaciągasz kredyt hipoteczny na kwotę 100 000 dolarów. Reklamowana stopa procentowa wynosi siedem procent. Na pierwszy rzut oka Twoja miesięczna płatność wygląda prosto.
665,30 dolarów miesięcznie.
Ale tu zaczyna się iluzja.
Jeśli zapłacisz trzy procent opłaty początkowej, zapłacisz 3000 dolarów z własnej kieszeni. Dodaj inne koszty zamknięcia, takie jak opłaty manipulacyjne, i powiedzmy, że wydajesz kolejne 820 USD. Całkowite koszty początkowe: 3820 USD.
To jest problem. Twoja miesięczna płatność jest nadal obliczana na podstawie pełnej kwoty pożyczki wynoszącej 100 000 USD. Ale Twoje rzeczywiste saldo kredytu jest teraz niższe, ponieważ zapłaciłeś te pieniądze z własnej kieszeni.
Jesteś winien 96 180 dolarów.
Saldo płacisz 665,30 USD miesięcznie, czyli o około 4000 USD mniej niż kwota, od której naliczane są odsetki. Ta rozbieżność oznacza, że roczna stopa procentowa (APR) nie wynosi siedmiu procent.
Faktycznie jest to 7,39 proc.
Pożyczkodawca zatrzymuje różnicę. Otrzymują gotówkę z góry, a Ty otrzymujesz wyższą efektywną stopę procentową. Odsetki są tam, gdzie leży prawdziwy zysk banków. Dlatego tak konstruują pożyczki.
„W wyniku opłat początkowych i innych opłat początkowych płacisz więcej odsetek przez cały okres trwania pożyczki, niż mogłoby się wydawać.”
Mechanizm ten działa silniej, jeśli w najbliższej przyszłości planujemy sprzedaż nieruchomości lub refinansowanie kredytu. Im wyższa zaliczka, tym wyższa będzie efektywna stopa procentowa, jeśli nie utrzymasz pożyczki do czasu jej spłaty. Jednak skala ma znaczenie. Im większa pożyczka, tym mniejszy procentowy wpływ tych opłat na ogólną RRSO.
Punkty serwisowe i rabatowe
Opłaty początkowe nie są jedynym sposobem, w jaki pożyczkodawcy wydobywają wartość.
Niektórzy pożyczkodawcy pobierają punkty rabatowe. Jeden punkt to jeden procent kwoty pożyczki. Płacisz tę kwotę z góry, aby obniżyć stopę procentową. To kompromis. Płacisz więcej teraz, aby później zapłacić mniej.
Do tego dochodzą opłaty za usługi. Są to opłaty bieżące płacone przez kredytobiorców za zarządzanie pożyczką. Pożyczkodawca może sprzedać Twoją pożyczkę firmie obsługującej lub przetworzyć ją we własnym zakresie, ale nadal zarabia na obciążeniach administracyjnych związanych ze śledzeniem Twoich płatności.
Obniżenie początkowych kosztów kredytu hipotecznego
Nie jesteś całkowicie bezsilny wobec tych opłat.
Negocjacje są nadal skutecznym narzędziem. Możesz poprosić pożyczkodawcę o zniesienie lub zmniejszenie opłat początkowych. Będzie to wymagało pewnego wysiłku, ale może znacznie obniżyć koszty początkowe.
Pomocne może być również znalezienie programów pożyczkowych wspieranych przez rząd. Często mają inną strukturę prowizji. Niektórzy pożyczkodawcy organizują promocje lub oferują zachęty, aby wygrać Twój biznes. Porównaj oferty. Pożyczkodawca oferujący najniższą stawkę może mieć najwyższe opłaty.
Uwzględnij wydatki związane z pożyczką
Inną opcją jest finansowanie kosztów zamknięcia. Możesz uwzględnić te koszty początkowe w całkowitej kwocie pożyczki.
Wydaje się to atrakcyjne, jeśli nie masz gotówki. Ale rozważ uważnie kompromisy.
- Zwiększa się całkowita kwota kredytu.
- Twoje miesięczne płatności rosną.
- Płacisz odsetki od samych opłat przez cały okres trwania pożyczki.
Strategia ta może nie odpowiadać Twoim długoterminowym celom finansowym. Zwiększa to całkowity koszt kredytu. Zanim wybierzesz tę ścieżkę, rozważ zalety i wady. Jeśli nie jesteś pewien, skonsultuj się z doradcą finansowym.
Najważniejszym wnioskiem jest to, że cena katalogowa kredytu hipotecznego nie stanowi pełnego obrazu. Spójrz na roczną stopę procentową (APR). Spójrz na prowizje. Pożyczkodawca zarabia, upewniając się, że zapłacisz więcej niż reklamowana stawka.
