Był rok 2007. Giełda rosła. Bezrobocie było niskie. Ceny mieszkań poszybowały w górę. Najbardziej popularnym trendem było kupno i odsprzedaż domów („flipowanie”). Inwestorzy kupowali nieruchomości i sprzedawali je po kilku miesiącach, osiągając ogromne zyski. Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych ich nie powstrzymało. Logika wydawała się wówczas bez zarzutu. Po co martwić się podwójną stawką w ciągu dwóch lat, jeśli sprzedajesz dom w ciągu jednego roku? To była złota mgła. Nie widzieliśmy nadchodzącego upadku.
Potem w 2008 roku wszystko się zawaliło. Rynek nieruchomości się załamał. Koszt gwałtownie spadł. Dom kupiony w szczytowym okresie za 500 000 dolarów stał się nagle wart 250 000 dolarów. Nadal jesteś winien bankowi 250 000 dolarów. Nazywa się to byciem pod wodą, znanym również jako bycie z ujemnym kapitałem własnym (do góry nogami). Saldo kredytu hipotecznego przekracza wartość rynkową domu. Najczęstszym rezultatem jest wynik domyślny. Tylko w 2009 r. postępowanie egzekucyjne dotyczyło 2,8 miliona domów. Oznacza to wzrost o 120 procent w porównaniu z 2007 rokiem.
Przejęcie niszczy Twoją zdolność kredytową. Programy takie jak Program niedrogiego refinansowania domu (HARP) istniały, ale niewiele osób kwalifikowało się do nich. Dla wielu właścicieli domów z ujemnym kapitałem własnym jedyną realną opcją była krótka sprzedaż.
Co to jest krótka sprzedaż?
Krótka sprzedaż ma miejsce, gdy dom zostaje sprzedany za kwotę niższą niż pozostałe saldo kredytu hipotecznego. Sprzedawca musi przekonać pożyczkodawcę do umorzenia zaległego długu. To nie jest łatwe. Ale jeśli zostanie zatwierdzony, istnieją pewne korzyści.
- Kupujący otrzymują godziwą wartość rynkową.
- Sprzedawcy unikają piętna konfiskaty.
- Kredytodawcy odzyskują część kwoty głównej i unikają kosztownego procesu wykluczenia.
Brzmi prosto. Ale to nieprawda. Transakcje krótkiej sprzedaży są złożone. Uzyskanie zgody zajmuje miesiące. Kredytodawcy mogą odmówić z wielu powodów. Oto jak faktycznie działa ten proces.
Proces krok po kroku
Spójrzmy na to z perspektywy kupującego. Najpierw poszukaj ofert krótkiej sprzedaży. Rzadko są one oznaczone w ten sposób. Banki nie chcą reklamować problemów. Sprzedawcy używają eufemizmów. Poszukaj terminów takich jak „przed wykluczeniem”, „wymagana weryfikacja przez stronę trzecią” lub „wymagana zgoda banku”.
Rozpocznij wyszukiwanie w sekcji poprzedzającej przejęcie na stronach takich jak RealtyTrac. Te reklamy istnieją we wszystkich 50 stanach. Gdy będziesz mieć kilku kandydatów, porównaj ceny. Spójrz na podobne domy w okolicy. Skoncentruj się na niedawno sprzedanych nieruchomościach. To ustali godziwą wartość rynkową.
Następnie uzyskaj wstępną zgodę na kredyt hipoteczny. To blokuje Twoją stopę procentową. Co ważniejsze, pokazuje bankowi sprzedającego, że mówisz poważnie. Jesteś kwalifikowanym nabywcą.
Gdy znajdziesz odpowiedni dom, złóż ofertę. Podpiszesz umowę kupna-sprzedaży. Cena musi odzwierciedlać godziwą wartość rynkową. Dokonasz także poważnego depozytu pieniężnego. Jest to zwrotna kaucja gotówkowa potwierdzająca Twoje zaangażowanie w transakcję.
Przy normalnym zakupie negocjacje kończą się na tym. Nie ma to miejsca w przypadku krótkiej sprzedaży. Władza leży po stronie pożyczkodawcy hipotecznego sprzedającego. Muszą zatwierdzić cenę.
Dowód na tę sytuację
Aby uzyskać zgodę, sprzedający musi udowodnić, że nie stać go na spłatę kredytu hipotecznego. Krótka sprzedaż to jedyny sposób na uniknięcie wykluczenia. Pożyczkodawca wymaga określonych dokumentów.
- List z kłopotliwą sytuacją.
- Księga przychodów i miesięcznych wydatków.
- Wszelkie powiadomienia o przepadku otrzymane przez sprzedającego.
- Dowód odrzucenia innych modyfikacji kredytu.
Ta paczka dokumentów jest wysyłana do banku. Potem czekasz. Tygodnie zamieniają się w miesiące. Pożyczkodawca analizuje wniosek. Otrzymują zgodę od inwestorów będących właścicielami zadłużenia hipotecznego. Dokonują własnych wycen nieruchomości.
Bank może zaproponować kontrofertę. Może też odrzucić prośbę. Powody odmowy są różne. Mogą myśleć, że sprzedawca nadal może zapłacić. Możliwe, że Twoje ubezpieczenie kredytu hipotecznego pokryje więcej, niż oczekiwano. A może oferta jest po prostu poniżej wartości rynkowej.
Jeśli zostanie zatwierdzona, transakcja zostanie zamknięta w formie tradycyjnej sprzedaży. Ale bądź ostrożny z drugimi kredytami hipotecznymi. Jeśli nieruchomość jest obciążona pożyczką pod zastaw domu lub innymi obciążeniami, proces jest powtarzany dla każdego pożyczkodawcy. To wyczerpujące.
Alternatywy dla konfiskaty
Krótka sprzedaż nie jest jedyną metodą. Istnieje inna możliwość: przeniesienie własności na wierzyciela w celu spłaty długu (akt zamiast egzekucji). Powoduje to przeniesienie własności domu bezpośrednio na pożyczkodawcę. Wierzyciel umorzył zaległy dług. Często pokrywają również koszty przeprowadzki.
Wpływ na Twoją zdolność kredytową jest mniej dotkliwy niż przejęcie. Nadal powoduje szkody. Ale to lepsze niż alternatywa.
Która trasa jest najlepsza w Twojej sytuacji? Odpowiedź zależy od Twojej sytuacji finansowej. Oraz z Twojej historii kredytowej. I w zależności od tego, ile czasu Ci zostało. Zegar tyka. Banki patrzą. Musisz działać szybko.
Dlaczego krótka sprzedaż jest lepsza niż wykluczenie (ale nie dla Twojej historii kredytowej)
Matematyka jest okrutna, ale jednoznaczna. Jeśli jesteś sprzedawcą, krótka sprzedaż jest jedyną rzeczą, która stoi między Tobą a całkowitą ruiną finansową. Wykluczenie pozostaje w historii kredytowej przez siedem lat. Krótka sprzedaż? Dwa lata. To jest główna zaleta.
Ale tu zaczyna się obalanie mitów. Wiele osób uważa, że unikanie wykluczenia oszczędza ich zdolność kredytową. To jest błędne. Z danych FICO wynika, że oba zdarzenia obniżają wynik 780 o 140 do 160 punktów. Uszkodzenia są identyczne. Jedyną różnicą jest to, jak długo trzeba czekać przed złożeniem wniosku o nowy kredyt hipoteczny.
Dylemat kupującego: niższa cena, większy stres
Dla kupującego pokusa jest oczywista. Dostajesz dom poniżej wartości rynkowej. Unikasz chaotycznego, pełnego sporów koszmaru zakupu upadłej nieruchomości. Żadnych kłótni z byłymi właścicielami, którzy odmawiają wyprowadzki. Nie ma żadnych ukrytych obciążeń, które pojawiają się po zamknięciu transakcji. Po prostu czysty zakup.
Ale w rzeczywistości nie jest to takie czyste. To jest powolne.
Krótka sprzedaż jest opóźniona, ponieważ bank sprzedającego posiada klucze do domu. Musi zatwierdzać każdy krok. Jeżeli istnieją drugie hipoteki lub obciążenia, proces utknął w martwym punkcie, dopóki wszystkie strony nie zgodzą się. I nawet wtedy bank może odmówić. Można zakochać się w domu, wpłacić depozyt i patrzeć, jak transakcja się rozpada, ponieważ pożyczkodawca uznał, że oferta nie jest wystarczająco niska.
Do tego dochodzi kwestia kosztów. W przypadku regularnej sprzedaży sprzedawca płaci za przegląd i naprawy. W przypadku krótkiej sprzedaży bank nie ma motywacji do targowania się. Już ponosi straty. Przerzuca te koszty kontroli na Ciebie. Płacisz za inspekcję domu. Możesz nawet zapłacić za naprawy, których wymagają, zanim wyrażą zgodę.
Dlaczego banki pozwalają na takie zmiany?
Wydaje się, że bank po prostu stwarza trudności. To jest błędne. I tak traci pieniądze. Foreclosures to drogie aktywa w utrzymaniu. Puste domy są niszczone. Kredytodawcy płacą za pielęgnację trawników, odśnieżanie, ochronę i główne naprawy strukturalne. Pokrywają także zaległe podatki i opłaty aukcyjne.
Krótka sprzedaż, choć bolesna, jest tańsza niż pozwolenie na zniszczenie nieruchomości przed wykluczeniem. Obie strony mają nadzieję, że bank dostrzeże logikę. Sprzedawca szybko ucieka. Kupujący otrzymuje ofertę. Bank unika chaotycznego i kosztownego procesu egzekucji.
Jak przetrwać ten proces: porady ekspertów
Jeśli znajdziesz się w takiej sytuacji, potrzebujesz strategii. Emocje nie pomogą. Dokumentacja będzie pomocna.
Dla sprzedawców: bądź przejrzysty i asertywny
-
Najpierw uzyskaj wstępną zgodę na krótką sprzedaż
Nie wystawiaj swojego domu na sprzedaż, dopóki nie wyślesz do pożyczkodawcy pisma dotyczącego trudności i dokumentów finansowych oraz nie otrzymasz listu „wstępnego zatwierdzenia”. To mówi agentom nieruchomości i kupującym, że bank przynajmniej słucha. Bez tego marnujesz czas. -
Ustal odpowiednią cenę, a nie wysoką
Banki posiadają zautomatyzowane modele wyceny (AVM). Jeśli ustalisz cenę na podstawie przywiązania emocjonalnego lub ostatnich sprzedaży oddalonych o trzy mile, bank natychmiast ją odrzuci. Ustaw cenę na poziomie lub poniżej szacunkowej wartości rynkowej banku. Niech bank negocjuje dalej. -
Dokumentuj każdą interakcję
Prowadź dziennik. Do kogo zadzwoniłeś? Gdy? Co powiedzieli? Banki zmieniają właścicieli. Asesorzy awansują. Jeśli stracisz punkt kontaktowy, stracisz dynamikę. Miej kontakt zapasowy. -
Bądź przygotowany na wymagania arkusza netto
Bank poprosi o szczegółowe zestawienie kwoty zadłużenia w porównaniu z ceną, za jaką sprzedany zostanie dom. Chcą zobaczyć każde zastaw, każdy niezapłacony podatek, każde zadłużenie na karcie kredytowej. Jeśli coś ukryjesz, transakcja zakończy się niepowodzeniem.
Dla kupujących: cierpliwość to Twoje jedyne narzędzie
- Sprawdź wcześniej własność
Przed złożeniem oferty sprawdź dane hrabstwa. Upewnij się, że nie ma żadnych dodatkowych obciążeń, obciążeń podatkowych ani opłat HOA, które mogłyby wykoleić transakcję. Krótka sprzedaż
Praca ze specjalistą od krótkiej sprzedaży
Dokonując krótkiej sprzedaży, nie kieruj się żadnymi domysłami. Nie są to standardowe oferty „takie, jakie są” ani oferty z możliwością szybkiego zamknięcia. To są biurokratyczne labirynty. Pierwszym krokiem powinno być zatrudnienie agenta nieruchomości, który naprawdę rozumie tę dziedzinę. Mówię o kimś, kto przeszedł już proces zatwierdzania przez pożyczkodawcę. Musi dokładnie zrozumieć obliczenia wartości rynkowej. Musi wiedzieć, czego dokładnie dział eliminowania strat banku szuka w stosie dokumentów. Jeśli Twój agent nigdy nie zajmował się krótką sprzedażą, po prostu zaszumiasz sygnał.
Problem zastawów i wierzycieli
Unikaj nieruchomości obciążonych wieloma hipotekami. To proste. Jeśli na domu jest drugi kredyt hipoteczny, linia kredytowa pod zastaw domu lub jakikolwiek inny zastaw (obciążenie), uciekaj. Każdy dodatkowy wierzyciel to jeszcze jeden podpis, jeszcze jedna recenzja i jeszcze jedno opóźnienie. Mówimy o miesiącach. A każdy nowy uczestnik procesu zmniejsza prawdopodobieństwo pomyślnego zamknięcia transakcji. Zachowaj liczbę kredytodawców hipotecznych na poziomie jednego. Zmniejsza to cierpienie psychiczne. Dzięki temu harmonogram jest łatwiejszy w zarządzaniu.
Ceny: brak niskich ofert
Nie próbuj oferować ceny znacznie niższej niż rynkowa. Pożyczkodawca już ponosi straty. Nie jest miłosierny. Chce dać z siebie jak najwięcej. Twoja oferta powinna być nieco niższa od podanej godziwej wartości rynkowej. To jest sufit. Spójrz na podobne wyprzedaże w okolicy. Trzymaj liczby w tym zakresie. Jeśli zaoferujesz za mało, bank po prostu odrzuci Twoją ofertę i przejdzie do kolejnego zainteresowanego.
Dowód powagi intencji
Bank musi sprawdzić, czy jesteś zaangażowany w transakcję. Podejdź z listem poprzedzającym zatwierdzenie kredytu hipotecznego. Zapewnij znaczący depozyt pieniężny. Do paczki dołącz umowę kupna-sprzedaży. Pokaż im dane porównawcze (kompilacje), których użyłeś do uzasadnienia swojej ceny. To pokazuje, że Twoja propozycja jest realistyczna. W pełni zaangażowany kupujący, mający „skórę w grze” (interes finansowy) ma pierwszeństwo. Banki lubią pewność. Daj im to.
Zasada długości ramienia
Nie próbuj oszukiwać systemu. Kupno domu w krótkiej sprzedaży od przyjaciela lub krewnego, a następnie wynajmowanie mu go jest nielegalne. Narusza to zasady transakcji na zasadach „dalekich krewnych” (na wyciągnięcie ręki ). Cena sprzedaży musi odzwierciedlać godziwą wartość rynkową. To nie może być umowa „przyjazna”. Jeśli pożyczkodawca podejrzewa, że Ty i sprzedawca zmawiacie się w celu zawyżenia ceny lub obejścia kontroli rynkowych, transakcja zakończy się. Kropka. Żadnych wyjątków dla więzi rodzinnych i bliskich przyjaźni.
Dokumentacja: terminowość jest kluczem
Natychmiast dostarcz całą dokumentację. Zarówno Ty, jak i sprzedawca musicie być na tej samej stronie. W typowej transakcji dotyczącej nieruchomości jest już wystarczająco dużo biurokracji – prawdopodobnie nadal boli cię przecinek po podpisaniu dokumentów. Krótka sprzedaż dodaje warstw. Musisz udowodnić trudności. Potrzebujesz zaświadczenia o dochodach. Potrzebujesz zeznań podatkowych. Jeśli nie dotrzymasz terminu, plik zostanie przesunięty na koniec kolejki. W przypadku krótkiej sprzedaży znalezienie się na końcu stawki często oznacza, że transakcja się rozpada.
Konsekwencje podatkowe dla sprzedawców
Sprzedawcy, słuchajcie. Konsekwencje podatkowe są realne. W większości przypadków IRS traktuje umorzony dług jako dochód. Jeśli pożyczkodawca umorzył 100 000 dolarów salda kredytu hipotecznego, 100 000 dolarów zostanie ujęte w zeznaniu podatkowym jako dochód podlegający opodatkowaniu. Są wyjątki. Jeżeli dom był Twoim głównym miejscem zamieszkania, zgodnie z pewnymi przepisami możesz być zwolniony z płacenia podatków. Jeśli przed umorzeniem długów byłeś niewypłacalny finansowo, jest to kolejna potencjalna korzyść. Ale nie zgaduj. Zadzwoń do swojego księgowego. Nie zakładaj, że jesteś bezpieczny.
Często zadawane pytania dotyczące krótkiej sprzedaży
Co to jest krótka sprzedaż?
Jest to zakup lub sprzedaż domu za kwotę niższą niż pozostałe saldo kredytu hipotecznego. Sprzedawca musi przekonać pożyczkodawcę do umorzenia zaległego długu. Zwykle ma to miejsce, gdy właściciel zalega z płatnościami i chce uniknąć postępowania egzekucyjnego.
Jak długo trwa proces?
To trudne. Miesiące. Nawet jeśli wszyscy zgodzą się co do ceny, pożyczkodawca może odrzucić ofertę. Po zatwierdzeniu zamknięcie transakcji trwa od 60 do 90 dni. Ogólnie średnia? Około czterech miesięcy.
Jakie są wady?
Dla sprzedawców: unikasz konfiskaty, ale wychodzisz z zerowym saldem. Dla kupujących: proces jest długi i niepewny. Oferty mogą nie dojść do skutku. Koszty zamknięcia mogą być wyższe, ponieważ pożyczkodawca odczuwa mniejszą presję w zakresie negocjowania remontów lub pożyczek.
Dlaczego ktoś miałby zdecydować się na krótką sprzedaż?
Sprzedawcy: Mniej szkodzi Twojej zdolności kredytowej niż przejęcie. Możesz znajdować się na liście osób nie udzielających pożyczek tylko przez dwa lata, w przeciwieństwie do siedmiu lat w przypadku utraty. Kupujący: oszczędzasz pieniądze. Cena jest nieco niższa od ceny rynkowej. Unikasz ryzyka przejęcia domu, który może zostać uszkodzony lub mieć problemy prawne.
Czy można negocjować krótką sprzedaż?
Tak, ale to dodaje czasu. Twoja kontroferta musi zostać zatwierdzona przez pożyczkodawcę. Jeśli chcesz zwiększyć swoje szanse, nie licytuj znacznie poniżej rynku. Wierzyciele ponoszą straty. Są mniej elastyczne. Oferta nieco poniżej wartości rynkowej. To maksimum na jakie możesz liczyć.
