Amerykańskie marzenie o posiadaniu domu nie jest już takie, jak kiedyś. Oczywiście każdy chce mieć biały płot i własny kącik. Ale rynek nieruchomości pierwszej dekady XXI wieku pokazał, że marzenie może dość szybko zamienić się w koszmar. Byliśmy świadkami ogromnego boomu, po którym nastąpił jeszcze większy krach. Co to spowodowało? Kompleksowe programy kredytowe. W szczególności kredyty hipoteczne typu subprime.
Takie pożyczki umożliwiły wejście na rynek osobom z nierzetelną historią kredytową. Brzmi jak pomoc. Ale pomogło to także w osłabieniu gospodarki.
Co to jest kredyt hipoteczny subprime?
Najpierw wyjaśnijmy powszechne błędne przekonanie. „Subprime” nie odnosi się do stopy procentowej. Odnosi się do zdolności kredytowej pożyczkobiorcy.
Jeśli Twoja ocena kredytowa wynosi poniżej 620 w skali od 300 do 850, prawdopodobnie jesteś kredytobiorcą subprime. Większość ludzi ma wyniki w okolicach sześciuset lub siedmiuset. Jednak w okresie boomu wiele osób, które mogły kwalifikować się do standardowej pożyczki, zdecydowało się zamiast tego na kredyt subprime. Dlaczego? Agresywni brokerzy kredytów hipotecznych. Zbyt łatwo zatwierdzają pożyczki. Nie wyjaśnili bardziej rygorystycznych warunków spłaty. Interesowała ich tylko prowizja.
Kredyty subprime zaczęły gwałtownie rosnąć w połowie lat 90-tych. Do 2006 roku tego typu kredyty stanowiły około 20 procent wszystkich kredytów hipotecznych. To ogromny udział w rynku.
Plus? Osoby ze złym kredytem w końcu mają możliwość uzyskania pożyczki. Minus? Takie pożyczki częściej prowadzą do niewypłacalności. Kiedy pożyczkobiorcy nie są w stanie zapłacić, dom zostaje przejęty w drodze egzekucji. Te konfiskaty dotknęły wszystkich. Kredytodawcy zbankrutowali. Gospodarka ucierpiała.
Istnieje również problem drapieżnego pożyczania. To wtedy pożyczkodawcy celują w mniejszości. Wykorzystują brak doświadczenia. Mogą zawyżać wartość Twojej nieruchomości. Mogą kłamać na temat Twoich dochodów lub zdolności kredytowej, aby uzyskać wygórowaną stawkę. Nalegają także na częste refinansowanie. Obejmują one koszty zamknięcia w kwocie pożyczki, dzięki czemu w przyszłości będziesz winien więcej. To pułapka.
Struktura kredytów subprime
Kredyty hipoteczne subprime występują w różnych typach. Jedyna stała? Stopa procentowa jest wyższa niż podstawowa stopa Rezerwy Federalnej. Stopa bazowa to kwota, którą otrzymują kredytobiorcy z dobrą historią kredytową.
Najpopularniejszym typem jest kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM, hipoteczny o regulowanej stopie procentowej). W okresie boomu były ogromne. Dlaczego? Niskie miesięczne raty na początek. Niskie stawki początkowe.
Stawki wprowadzające zazwyczaj obowiązują przez dwa lub trzy lata. Stawka jest następnie dostosowywana co sześć do dwunastu miesięcy. Płatności mogą wzrosnąć o 50 procent lub więcej. Możesz usłyszeć terminy takie jak „2/28” lub „3/27”. Pierwsza liczba to liczba lat według stawki początkowej. Drugim jest liczba lat ze zmienną stopą procentową.
Niektóre kredyty subprime o zmiennym oprocentowaniu mają okresy wyłącznie odsetkowe. Oznacza to, że Twoje wcześniejsze płatności zostaną przeznaczone jedynie na pokrycie odsetek. Nie spłacać długu głównego. Spójrzmy na pożyczkę oprocentowaną 2/28.
Płacisz odsetki tylko przez pierwsze dwa lata. Stawka jest niższa. Następnie pełna kwota kredytu zostaje przeliczona na pozostałe 28 lat według nowej, wyższej stawki.
Matematyka ryzyka
Investopedia podaje kilka jaskrawych przykładów. Załóżmy, że kupujesz dom za 350 000 dolarów. Wpłacasz 50 000 dolarów jako zaliczkę. Potrzebujesz pożyczki na 300 000 dolarów.
Jeśli zaciągniesz pożyczkę 2/28 z oprocentowaniem 5 procent:
– Miesięczne płatności zaczynają się od około 1900 USD.
– W tym podatki (~230 USD) i ubezpieczenie (~66 USD).
– Całkowity miesięczny koszt wynosi około 2196 USD.
Jeśli stopa pozostanie na poziomie 5 procent przez dwa lata, a następnie wzrośnie do 5,3 procent, Twoja płatność wzrośnie do 1961 dolarów. Następnie dostosowuje się co sześć miesięcy. Zwykle w kierunku wzrostu.
Teraz porównaj to z 30-letnim kredytem hipotecznym o stałym oprocentowaniu. Ta sama kwota kredytu. To samo oprocentowanie wynosi 5 proc. Płacisz 1906 USD miesięcznie na czas nieokreślony.
Stawka ryczałtowa jest tańsza od pierwszego dnia i tak pozostanie. Pożyczka o zmiennym oprocentowaniu na początku jest nieco droższa, jeśli uwzględni się opłaty, ale wydaje się atrakcyjna ze względu na początkową strukturę. Ale ta stabilność zanika po początkowym okresie.
Czy jest możliwość refinansowania, żeby się z tego wydostać?
Może Ci się wydawać, że po dwóch latach możesz po prostu refinansować pożyczkę. W czasie krachu na rynku nieruchomości było to prawie niemożliwe. Wartości domów spadły. Nie możesz refinansować, jeśli jesteś winien więcej niż wartość domu.
Nawet jeśli możesz refinansować, płacisz nowe koszty zamknięcia. Za każdym razem, gdy refinansujesz, pożyczkodawca otrzymuje zapłatę. Zostajesz z ogromnym długiem.
Inne ukryte koszty
Kredyty subprime często obejmują kary przedpłaty. Jeśli spłacisz pożyczkę wcześniej, będziesz musiał uiścić dodatkowe opłaty. Nie chcą, żebyś odchodził.
Mogą one również obejmować „płatność balonem”. Jest to duża płatność końcowa należna na koniec okresu kredytowania. Jest celowo większa niż poprzednie płatności. Musisz być przygotowany na taki cios.
Kto kwalifikuje się do tej pożyczki?
Ocena zdolności kredytowej nie jest jedynym czynnikiem. Kredytodawcy patrzą na wszystko.
- Dowód dochodów i majątku.
- Stosunek zadłużenia do dochodów.
- Pożyczaj znaczną część swoich dochodów.
Jeśli nie możesz udowodnić, że jesteś w stanie zapłacić, jesteś ryzykownym pożyczkobiorcą. Nawet przy dobrej historii kredytowej. Pożyczkodawca widzi czerwoną flagę.
To dopiero początek. Poniżej przyjrzymy się konkretnym przykładom, które pomogą Ci zdecydować, czy kredyt hipoteczny subprime jest dla Ciebie odpowiedni. A może warto z tego zrezygnować? Ponieważ odejście od umowy może być mądrzejszym posunięciem.
„Subprime zazwyczaj odnosi się do ratingu kredytowego pożyczkobiorcy, a nie do stopy procentowej.”
Najważniejsze to wiedzieć, co się podpisuje. Liczby na papierze opowiadają historię. Przeczytaj uważnie.
Jak NeighborWorks pomaga pożyczkobiorcom uniknąć wykluczenia
Nie wszystkie skutki upadku subprime były całkowitą stratą. Jedna organizacja, NeighborWorks America, pracuje nad naprawieniem szkód. Posiada dział ds. ulg hipotecznych i przejęć, który szkoli konsultantów. Eksperci ci pomagają kredytobiorcom zrozumieć dostępne opcje, zanim będzie za późno.
Interweniowali, bo komunikacja została zerwana. Kiedy kredytobiorcom skończyły się pieniądze, przestali komunikować się ze swoimi pożyczkodawcami. Wstyd lub strach zmusiły ich do milczenia. Kredytodawcy też nie mogli ich znaleźć. Obie strony były bierne. Istniały działania zapobiegające przejmowaniu mieszkań. Nikt ich nie wziął.
Liczby stojące za katastrofą
W 2006 r. liczba niewypłacalności gwałtownie wzrosła. Kryzys kredytów hipotecznych subprime nie był już ostrzeżeniem; to była rzeczywistość. Do lipca 2008 r. dane były ponure. Co piąty kredyt hipoteczny subprime był niespłacany. Jeszcze gorzej wypadły kredyty hipoteczne o regulowanej stopie procentowej (ARM). 29% z nich było poważnie zadłużonych.
Straty finansowe były ogromne. Straty papieru na giełdzie sięgnęły 7,4 biliona dolarów. Majątek na rynku nieruchomości spadł o około 3,4 miliarda dolarów. Ludzie stracili domy. Inwestorzy stracili swoje portfele.
Kto ponosi winę?
Nie można zrzucać winy tylko na jedną stronę. Wpłynęło na to kilka czynników.
Dużą rolę odegrali brokerzy kredytów hipotecznych. Wcześniej kontaktowałeś się bezpośrednio z bankiem. Brokerzy stali się wówczas pośrednikami. Nie byli bezpośrednio odpowiedzialni, gdy pożyczki stały się problematyczne. Był to przemysł oparty na prowizji. W przypadku niespłacenia pożyczki pośrednik nie zapłacił kary. Nie było motywacji, żeby powiedzieć „nie”. Kierowali klientów na pożyczki, na które nie było ich stać.
Bezrobocie pogorszyło sytuację. W środkowo-zachodnich stanach dotkniętych zwolnieniami w przemyśle samochodowym występuje wysoki wskaźnik przejęć domów. Ludzie liczyli na refinansowanie. Wzrost cen domów spowolnił. Refinansowanie stało się niemożliwe. Kiedy wygasł okres karencji w kredytach subprime, płatności gwałtownie wzrosły. Wielu nie było w stanie udźwignąć nowych wydatków.
Kredytobiorcy również dzielą się odpowiedzialnością. Uzyskanie pożyczki było łatwe. Wielu nie przeczytało drobnego druku. Podejmowali ryzyko, na które nie było ich stać. Podpisali dokumenty, zrzekając się bezpieczeństwa, nie zagłębiając się szczegółowo w warunki.
Różnice rasowe w udzielaniu kredytów
Kolejną ciemną stroną kryzysu była sytuacja mniejszości. Kredytodawcy wykorzystywali społeczności, aby się wzbogacić. Ustawa Home Mortgage Disclosure Act (HMDA) z 1975 r. wymagała od pożyczkodawców śledzenia i ujawniania danych dotyczących kredytów. Liczby wykazały wyraźne dysproporcje pod względem rasowym.
Czarni i latynoscy kredytobiorcy otrzymywali kredyty subprime po znacznie wyższych stopach procentowych. W 2006 roku różnica była ogromna. 53% czarnych kredytobiorców miało kredyty hipoteczne subprime. Tylko 17% to ludzie biali. To różnica 36 punktów procentowych.
Badanie przeprowadzone w 2006 roku przez Centrum Odpowiedzialnego Kredytowania (CRL) zawierało bardziej szczegółowe informacje. Uznali, że ryzyko kredytowe jest równe. Nawet gdy ryzyko było równe, prawdopodobieństwo otrzymania wyższej stopy procentowej przez czarnoskórych pożyczkobiorców było od 31 do 34 procent większe niż w przypadku białych pożyczkobiorców. System został sfałszowany.
Często zadawane pytania dotyczące kredytów hipotecznych subprime
Co to jest kryzys kredytów hipotecznych subprime?
Banki musiały zaspokoić popyt na papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS). Oferowali niebezpieczne kredyty hipoteczne osobom, które nie były w stanie nadążać za spłatami. Ceny domów spadły. Liczba przejęć domów gwałtownie wzrosła. Papiery wartościowe stały się bezwartościowe.
Czy kredyty hipoteczne subprime powrócą?
Częściowo. Nazywa się je obecnie kredytami hipotecznymi „non-prime”. Znowu zyskują na popularności. Ale zasady stały się bardziej rygorystyczne. Wymagany jest lepszy dowód wypłacalności.
Czy kredyty subprime wpływają negatywnie na Twoją zdolność kredytową?
Tak. Każda pożyczka może zaszkodzić Twojej ocenie. Dzieje się tak, jeśli stosunek kredytu do dochodu jest zbyt wysoki. Dzieje się tak również w przypadku braku płatności.
Kto spowodował kryzys kredytów hipotecznych subprime?
Kilku pozbawionych skrupułów uczestników. Predatory lenders offered mortgages to people who couldn’t repay them. Organizacje ratingowe zignorowały ryzyko. The mortgage-backed securities industry has failed to self-regulate.
Dlaczego kredyty subprime są uważane za złe?
- These loans are given to people who are less likely to make payments.
Lenders charge higher interest rates to offset this risk.
Higher rates make repaying your loan even more difficult. - Tworzy to cykl zadłużenia.
