Elektroniczna niania pojawia się przed łóżeczkiem. Jeszcze wczoraj byliście parą mieszkającą w bungalowie na początek, a następnego dnia jesteście trzyosobową rodziną wpatrującą się w rzut domu, który nagle zaczyna przypominać klatkę. Podoba ci się ten dom. Obszar jest dobry. Witryna jest wystarczająco duża, aby uzasadnić rozbudowę. Ale na koncie bankowym nie ma wystarczających środków.
Możesz wyburzyć ścianę w dodatkowej sypialni. Możesz powiększyć kuchnię. Można dodać półwannę i pełny pokój dziecinny. To brzmi jak marzenie o remoncie. To także brzmi jak finansowy koszmar. Skąd więc pochodzą pieniądze?
Właściciele domów często zwracają się do pożyczek pod zastaw domu, aby wypełnić lukę między bieżącymi aktywami a przyszłymi potrzebami. To nie są magiczne pieniądze. Jest to pożyczanie pieniędzy w zamian za wartość, którą już zgromadziłeś w swojej nieruchomości. Zrozumienie, jak działają te pożyczki, to jedyny sposób na uniknięcie pułapki zadłużenia, próbując stworzyć bezpieczną przestrzeń dla noworodka.
Co to jest kapitał własny?
Zanim podpiszesz jakiekolwiek dokumenty, musisz zrozumieć zabezpieczenie. Kapitał własny to różnica między aktualną wartością rynkową Twojego domu a kwotą, którą nadal jesteś winien z tytułu kredytu hipotecznego. Jeśli twój dom jest wart 400 000 dolarów, a ty jesteś winien 250 000 dolarów, masz 150 000 dolarów w kapitale własnym.
Pożyczkodawcy nie oddają Ci całej tej kwoty. Zazwyczaj pozwalają pożyczyć do 80% lub 85% wartości domu, pomniejszonej o to, co już jesteś winien. Tworzy to limit zadłużenia. To również stwarza ryzyko. Ponieważ Twój dom jest zabezpieczeniem, brak płatności może skutkować wykluczeniem. To nie jest karta kredytowa. Tutaj stawka jest wyższa.
Mechanika wypożyczania
Masz opcje. Rynek oferuje kilka sposobów wykorzystania tego kapitału. Tradycyjna pożyczka pod zastaw domu zapewnia jednorazową kwotę ze stałą stopą procentową. Wiesz dokładnie, ile będziesz płacić co miesiąc. Działa to dobrze w przypadku jednego dużego wydatku, takiego jak wymiana dachu lub duża dobudowa.
Linia kredytowa pod zastaw domu (HELOC) działa inaczej. To bardziej przypomina kartę kredytową. Masz limit kredytowy. Wypłacasz pieniądze według potrzeb. Odsetki naliczane są tylko od tego, z czego korzystasz. HELOC często mają stawki zmienne. Początkowo może to być tańsze, ale może również gwałtownie wzrosnąć, jeśli Rezerwa Federalna podniesie stopy procentowe. Musisz zrozumieć, która ścieżka odpowiada Twojemu przepływowi pieniężnemu.
Dlaczego warto wybrać finansowanie kapitałowe?
Dlaczego nie wykorzystać po prostu swoich oszczędności? Być może ich nie masz. Być może tworzysz fundusz awaryjny. Dlaczego nie zaciągnąć pożyczki osobistej? Pożyczki osobiste mają zazwyczaj wyższe oprocentowanie i krótsze okresy. Kredyty pod zastaw domu często oferują niższe oprocentowanie, ponieważ są zabezpieczone nieruchomościami. Umożliwiają także pożyczenie dużych kwot.
Kolejnym czynnikiem są skutki podatkowe. Odsetki zapłacone od pożyczek pod zastaw domu wykorzystanych na zakup, budowę lub znaczną poprawę domu mogą podlegać odliczeniu od podatku. Skonsultuj się z doradcą podatkowym. Zasady się zmieniają. To, co było prawdą pięć lat temu, może nie mieć zastosowania dzisiaj.
Punkt decyzji
Remont w celu dodania pokoju dziecięcego to praktyczny krok. Rozwiązuje problem braku miejsca. Zwiększa wartość Twojego domu. Ale to wymaga kapitału. Pożyczka pod zastaw domu to potężne narzędzie. Może sfinansować Twój wymarzony remont. Może też wpędzić Cię w długi, na dziesięciolecia.
Musisz obliczyć
Struktura drugiego kredytu hipotecznego
Jeśli potrzebujesz określonej kwoty pieniędzy na remont, najlepszym rozwiązaniem może być pożyczka pod zastaw domu (często nazywana drugim kredytem hipotecznym). Otrzymujesz płatność ryczałtową. Bank ustala stałe oprocentowanie i przejrzysty harmonogram spłat. Spłacasz dług co miesiąc, aż saldo osiągnie zero.
Taka konstrukcja jest idealna, jeśli masz już wycenę od wykonawcy. Znasz dokładną kwotę. Znasz termin. Żadnych domysłów.
Zrozumienie swojego udziału we własności (kapitału)
Zanim złożysz wniosek, musisz wiedzieć, ile faktycznie masz kapitału własnego w nieruchomości. Nie chodzi tylko o wartość Twojego domu. Jest to różnica między tym kosztem a kwotą, którą nadal jesteś winien.
Pomyśl o kapitale własnym jako o koncie oszczędnościowym, które rośnie wraz ze wzrostem wartości domu i spadkiem salda kredytu hipotecznego.
Spójrzmy na matematykę.
Załóżmy, że kupiłeś dom za 350 000 dolarów. Pierwotnie zaciągnąłeś kredyt hipoteczny na 300 000 dolarów. Spłaciłeś kwotę główną wynoszącą 175 000 dolarów. Pozostała kwota to 125 000 dolarów.
Teraz następuje ocena. Twój dom jest wart 500 000 dolarów.
Obliczenie Twojego udziału we własności jest proste:
500 000 USD (wartość bieżąca) – 125 000 USD (saldo zadłużenia) = 375 000 USD (całkowity kapitał własny)
Twój kapitał własny w nieruchomości wzrósł, ponieważ wartość rynku wzrosła. To tak, jakby posiadać cenny antyk, którego cena właśnie osiągnęła najwyższy poziom na aukcji.
Zabezpieczone pożyczki pod aktywa
Ta część nieruchomości jest Twoim zabezpieczeniem.
Kiedy zaciągasz drugi kredyt hipoteczny, pożyczasz pieniądze w zamian za te 375 000 dolarów. Bank wykorzystuje Twój dom jako zabezpieczenie. Jeśli przestaniesz płacić, zabiorą nie tylko Twój samochód i biżuterię. Zabiorą dom. Być może będziesz musiał go sprzedać.
Większość drugich kredytów hipotecznych obowiązuje od pięciu do trzydziestu lat. Często są krótsze niż bazowy kredyt hipoteczny. Zwykle wydawane są także na mniejsze kwoty.
Ludzie używają ich do:
– Konsolidacja długów o wysokim oprocentowaniu
– Finansowanie dużej rozbudowy domu
– Opłaty za studia
Ale czasami potrzebujesz po prostu elastyczności finansowej. Widzisz, że wartość Twojego domu rośnie. Decydujesz się pożyczyć pieniądze pod zastaw, aby móc zachować gotówkę na inne możliwości.
HELOC i odwrócona hipoteka
Kredyty pod zastaw domu nie są jedynym sposobem na uzyskanie dostępu do tej wartości.
Linia kredytowa pod zastaw domu (HELOC) działa inaczej. Zamiast jednorazowej płatności otrzymujesz limit kredytowy. Pożyczasz tyle, ile potrzebujesz i kiedy tego potrzebujesz. Odsetki naliczane są wyłącznie od faktycznie wykorzystanej kwoty. Może to być lepsze w przypadku trwających projektów, w których koszty mogą się zmieniać.
Następnie mamy odwróconą hipotekę. Jest przeznaczony dla starszych właścicieli domów. Umożliwia konwersję kapitału własnego w nieruchomości na gotówkę bez miesięcznych opłat. Pożyczka zostanie spłacona w przypadku sprzedaży domu, przeprowadzki lub śmierci.
Każda opcja służy innemu celowi. W przypadku jednorazowych remontów o stałym koszcie drugi kredyt hipoteczny zapewnia przewidywalność. W przypadku projektu o zmiennym budżecie HELOC zapewnia elastyczność. Zanim cokolwiek podpiszesz, poznaj swoje numery. Twój dom jest zagrożony.
Jeśli masz określoną kwotę potrzebną na remont – powiedzmy 20 000 dolarów na nową kuchnię – potrzebujesz narzędzia, które zaspokoi te stałe potrzeby. W tym miejscu wchodzi w grę pożyczka pod zastaw domu. Pomyśl o tym jak o drugim kredycie hipotecznym. Natychmiast otrzymujesz kwotę ryczałtową. Oprocentowanie jest zwykle stałe. Twoje miesięczne płatności są takie same przez ustalony okres, zwykle od 5 do 15 lat. To przewidywalne. Tylko. Wiesz dokładnie, ile jesteś winien i kiedy staniesz się dłużnikiem.
Warto sprawdzić aspekt podatkowy. Odsetki zapłacone od pożyczek pod zastaw domu można odliczyć od podatku, jeśli całkowita kwota pożyczki wynosi 100 000 USD lub mniej i jeśli środki zostaną wykorzystane na zakup, budowę lub znaczne ulepszenie domu będącego zabezpieczeniem pożyczki. Zawsze jednak skonsultuj się z doradcą podatkowym. Zasady się zmieniają.
Elastyczność linii kredytowej pod zastaw domu (HELOC)
HELOC działa inaczej. To nie jest kwota ryczałtowa. Jest to odnawialna linia kredytowa zabezpieczona kapitałem własnym w domu. Kredytodawcy oceniają Twoje dochody, zdolność kredytową i istniejące długi. Ustalają limit na podstawie procentu wartości Twojego domu.
Pomyśl o tym jak o karcie kredytowej zabezpieczonej w domu.
Większość HELOC ma dwie odrębne fazy. Najpierw nadchodzi okres losowania. Może trwać od pięciu do dziesięciu lat. W tym czasie możesz wypłacić pieniądze w razie potrzeby. Niektórzy pożyczkodawcy wystawią Ci książeczkę czekową. Inni oferują specjalną kartę. Możesz wypłacić 2000 dolarów w styczniu na naprawę hydrauliki, następnie zostawić nic przez sześć miesięcy, a następnie wypłacić 5000 dolarów w sierpniu na wymianę okien. Płacisz odsetki tylko od kwoty, którą faktycznie pożyczyłeś. Jest to przydatne, jeśli pracujesz nad wieloma projektami przez dłuższy czas. Nie wiążesz pieniędzy, których jeszcze nie potrzebujesz.
Ale jest też minus. W okresie kredytowania Twoje płatności mogą składać się wyłącznie z odsetek. Dzięki temu miesięczne wydatki są niskie, ale nie zmniejsza kwoty głównej zadłużenia. Jeśli masz ochotę skorzystać z tej linii w przypadku wydatków niezwiązanych z naprawą, zachowaj ostrożność. Elastyczność to miecz obosieczny. Łatwo jest wydać więcej, gdy pieniądze wydają się po prostu „dostępne”.
Po zakończeniu okresu kredytowania rozpoczyna się okres spłaty. Teraz nie możesz już pożyczać. Musisz spłacić pozostałą część długu, zwykle w ustalonym terminie, na przykład od 10 do 20 lat. Płatności znacznie rosną, ponieważ teraz płacisz zarówno kwotę główną, jak i odsetki. Niektórzy pożyczkodawcy umożliwiają przedłużenie linii. Inne wymagają płatności ryczałtowej na koniec okresu. W niektórych przypadkach istnieje możliwość refinansowania pozostałego zadłużenia w formie tradycyjnej pożyczki. Przeczytaj uważnie drobny druk. Przejście z okresu zaciągania pożyczki do okresu spłaty może spowodować duże uszczerbek w budżecie, jeśli nie jesteś przygotowany.
Koszty i ukryte opłaty
Warunki HELOC różnią się znacznie w zależności od pożyczkodawcy. Nie patrz tylko na stawkę. Spójrz na prowizje. Możesz spotkać się z:
- Opłaty za rozpatrzenie wniosku
- Roczne opłaty członkowskie lub opłaty za usługi
- Koszty wyceny nieruchomości
- Wyszukiwanie tytułu i ubezpieczenie tytułu
- Komisje prawne
- Punkty (które mogą obniżyć Twój limit kredytowy)
- Opłaty transakcyjne za każdą wypłatę pieniędzy
Niektórzy pożyczkodawcy rezygnują z niektórych opłat. Inni wręcz przeciwnie, obciążają ich wszystkich. Oblicz swoją roczną stopę procentową (APR), która obejmuje odsetki i te opłaty. Niska stopa procentowa jest nic nie warta, jeśli koszty zamknięcia pochłoną Twój kapitał.
Zadaj sobie pytanie: Czy okres spłaty nie jest zbyt krótki w stosunku do moich przepływów pieniężnych? Czy będę teraz w stanie zarządzać płatnościami obejmującymi wyłącznie odsetki, wiedząc, że później ich wysokość gwałtownie wzrośnie? Jeśli odpowiedź brzmi nie, ryczałtowa pożyczka pod zastaw domu może być bezpieczniejsza. Wymaga dyscypliny. Bierzesz tylko to, czego potrzebujesz. Trzymasz się planu.
Odwrócona hipoteka dla starszych właścicieli nieruchomości
Odwrócona hipoteka brzmi sprzecznie. Bank Ci płaci. Nie zwrócisz tego. Nie od razu. Aby się zakwalifikować, nie potrzebujesz nawet dochodów. Ale to nadal pożyczka. I wiąże się to z rygorystycznymi warunkami.
Aby kwalifikować się do odwróconej hipoteki, musisz mieć co najmniej 62 lata. Musisz posiadać dom wolny od obciążeń lub posiadać niewielkie saldo zadłużenia, które można spłacić wpływami z odwróconej hipoteki. Musisz mieszkać w domu przez co najmniej pół roku.
Ten produkt jest przeznaczony dla emerytów, którzy „bogają w dom, ale ubodzy w gotówkę”. Zamieniasz swój kapitał na gotówkę. Możesz je otrzymać jednorazowo, w ramach linii kredytowej lub w formie płatności miesięcznych. Nadal mieszkasz w tym domu. Nie płacisz miesięcznych rat kredytu hipotecznego. Kwota zadłużenia rośnie wraz z narastaniem odsetek.
Nie poddawaj się myśli, że nigdy nie będziesz musiał tego spłacać. Będziemy musieli. Ale odzyskasz je tylko wtedy, gdy sprzedasz dom, przeprowadzisz się na stałe lub umrzesz. Jeśli pozostaniesz do końca, pożyczka zostanie spłacona z wpływów ze sprzedaży domu.
Jeśli Twoi spadkobiercy chcą zatrzymać dom, muszą spłacić odwróconą hipotekę. Jeśli nie mogą tego zrobić, pożyczkodawca przejmuje nieruchomość. Jeżeli wartość domu przekracza kwotę zadłużenia, spadkobiercy otrzymują różnicę. Jeśli dom jest wart mniej niż dług, pożyczkodawca pokrywa stratę (w większości przypadków dzięki ubezpieczeniu FHA dla HECM). Twoi spadkobiercy nie ponoszą osobistej odpowiedzialności za jakiekolwiek niedobory.
Jest to dług bez możliwości regresu. Wierzyciel nie może rościć sobie prawa do innych Twoich aktywów. Ale twój kapitał znika. W miarę wypłacania pieniędzy Twój dług rośnie. Twój kapitał maleje. Jest to przeciwieństwo tradycyjnego kredytu hipotecznego. Pożyczasz od swojego przyszłego ja. Używaj tego narzędzia ostrożnie. Rozwiązuje problem przepływu środków pieniężnych, ale stopniowo niszczy aktywa, które budowałeś przez dziesięciolecia.
Kredyty hipoteczne z konwersją na kapitał własny (HECM) zajmują wyjątkowe miejsce w świecie kredytów. Są to jedyne ubezpieczone na szczeblu federalnym kredyty hipoteczne z wykupem. Ta federalna pieczęć zatwierdzenia nie jest tylko na pokaz. Ogranicza wysokość opłat i ściśle reguluje kwotę, jaką pożyczkodawca może Ci pożyczyć. W wielu przypadkach to ubezpieczenie sprawia, że HECM jest tańszą opcją w porównaniu z prywatnymi niezabezpieczonymi pożyczkami na wykup.
Oczywiście kredyty hipoteczne z wykupem wspierane przez rząd za pośrednictwem agencji stanowych lub lokalnych czasami oferują stawki niższe niż HECM. Ale jest niuans. Programy te zwykle mają wiele ograniczeń. Często są one przeznaczone do konkretnych celów lub skierowane do pożyczkobiorców o niskich dochodach. Dla przeciętnego właściciela domu HECM pozostaje najtańszą opcją federalną.
Jeśli próbujesz zrozumieć liczby, narzędzia mają znaczenie. Kalkulator kredytu hipotecznego może pomóc Ci oszacować potencjalną kwotę spłaty. Porównaj standardowy HECM ze starszymi opcjami, takimi jak kredyt hipoteczny Home Keeper od Fannie Mae. Porównanie prognoz może zmienić sposób, w jaki myślisz o zadłużeniu.
Ukryta matematyka ochrony mieszkań
Zanim cokolwiek podpiszesz, zatrzymaj się i spójrz na szerszy obraz.
Wielu właścicieli domów staje przed trudnymi wyborami, gdy emerytura wiąże się z nieoczekiwanymi wydatkami lub rosnącym zadłużeniem. Sprzedawanie to jak utrata części swojej historii. A może po prostu jesteś zmęczony fizycznymi wyzwaniami związanymi z przeprowadzką. Ta ludzka niechęć jest zrozumiała. Ale to też ma swoją cenę.
Musisz obliczyć liczby rzeczywiste.
Oblicz wpływy netto ze sprzedaży Twojego obecnego domu. Następnie porównaj tę kwotę z kosztem wynajmu lub zakupu mniejszego domu. Uwzględnij koszty utrzymania, ubezpieczenia i podatki od nieruchomości w cenie nowego domu. Często matematyka odkrywa coś nieprzyjemnego.
Utrzymanie domu z kredytem hipotecznym z wykupem może w dłuższej perspektywie kosztować więcej niż zmniejszenie rozmiaru.
Jeśli sprzedasz swój dom i przeprowadzisz się do prostszego, mniejszego domu, uwolnisz kapitał. Pieniądze te mogą uzupełnić Twoje dochody emerytalne. Mogą także chronić Twoich spadkobierców przed koniecznością spłacania ogromnego salda zadłużenia. Unikniesz naliczania odsetek związanych z kredytami hipotecznymi z wykupem.
Istnieją inne opcje mieszkaniowe, o których mogłeś nie pomyśleć. Społeczności seniorów. Spółdzielnie. Mniejsze mieszkania z niskimi kosztami utrzymania. Zbadanie tych opcji za pomocą zasobów takich jak AARP może pomóc w wyjaśnieniu sytuacji. Może się okazać, że sprzedaż nie jest stratą, ale strategicznym posunięciem finansowym.
Przeczytaj uważnie drobny druk
Szczegóły mają znaczenie. Kredyt hipoteczny z wykupem nie jest prezentem. Jest to pożyczka, która z czasem rośnie. Od pozostałego zadłużenia naliczane są odsetki, co zmniejsza kapitał własny. Upewnij się, że rozumiesz, w jaki sposób obliczana jest należna kwota pożyczki. Wiedz, kiedy przypada termin spłaty. Nie zawsze dzieje się to po śmierci. Może się to zdarzyć, jeśli mieszkasz z dala od domu przez ponad sześć miesięcy w roku. Lub jeśli dom nie jest już Twoim głównym miejscem zamieszkania.
Nie spiesz się. Poświęć trochę czasu na przeczytanie każdego punktu. Zadawaj pytania. Jeśli pożyczkodawca wywiera na Ciebie presję, abyś szybko podpisał dokumenty, wycofaj się. Decyzje te mają długoterminowe konsekwencje dla Twojego dziedzictwa i codziennych przepływów pieniężnych.
Ochrona prawna kredytobiorców kredytów zabezpieczonych nieruchomością
Ustawa o ochronie kredytów konsumenckich (Ustawa o uczciwym ujawnianiu informacji o pożyczkach) ma na celu zapobieganie nieuczciwemu udzielaniu kredytów na rynku mieszkaniowym. To prawo federalne, przyjęte przez Kongres w 1968 r., wymaga od pożyczkodawców ujawnienia pełnych kosztów planów kredytów pod zastaw domu. Obejmuje roczną stopę procentową (APR), harmonogramy płatności, szczegóły dotyczące zmiennej stopy procentowej i wszelkie ukryte opłaty. Prawo przewiduje trzydniowy (w dniach roboczych) okres na odstąpienie od umowy. Termin ten rozpoczyna się z chwilą założenia konta. W tym oknie możesz anulować pożyczkę, powiadamiając o tym pożyczkodawcę na piśmie. Pożyczkodawca jest następnie zobowiązany do usunięcia zabezpieczeń z Twojego domu. Musi także zwrócić wszystkie opłaty za wniosek o pożyczkę i opłaty początkowe.
Dlaczego to jest ważne? Wtórne kredyty hipoteczne często przyciągają zdesperowanych kredytobiorców. Niektórzy pozbawieni skrupułów pożyczkodawcy wykorzystują tę lukę. Oferują zaporowe warunki lub sprytnie zmieniają umowy. Prawo służy jako ochrona przed taką taktyką.
Jeżeli po upływie trzech dni zorientujesz się, że padłeś ofiarą oszustwa, działaj szybko. Zgłoś pożyczkodawcę do Federalnej Komisji Handlu. Możesz także skontaktować się z agencjami ochrony konsumentów, doradcami mieszkaniowymi lub adwokaturą stanową w celu uzyskania porady prawnej. Te kroki pomogą chronić Twoją własność i Twoją przyszłość.
Stałe i zmienne oprocentowanie kredytów zabezpieczonych nieruchomościami
Wybór pomiędzy pożyczką pod zastaw domu a linią kredytową pod zastaw domu (HELOC) sprowadza się do jednej rzeczy: tego, co myślisz o stopach procentowych.
Tradycyjna pożyczka pod zastaw domu oferuje stałą stopę procentową. Twoja miesięczna opłata pozostaje taka sama. Wiesz dokładnie, ile jesteś winien. Główną zaletą jest przewidywalność.
HELOC mają zazwyczaj zmienną stopę procentową. Stopa ta jest powiązana z indeksem publicznym, takim jak stopa podstawowa lub stawka amerykańskich bonów skarbowych (T-Bill). Stopy te zmieniają się, gdy Rezerwa Federalna dostosowuje swoje stopy. To wprowadza niepewność. Twoja miesięczna rata może wzrosnąć lub spaść. Istnieje jednak elastyczność. Wiele HELOC pozwala płacić tylko odsetki. Niektóre umożliwiają spłatę kwoty głównej zadłużenia. Możesz wybrać w zależności od przepływu środków pieniężnych.
Obliczenia stopy zmiennej obejmują margines. Kredytodawcy dodają tę marżę do stopy indeksu. Marża mierzona jest w punktach procentowych. Jeśli stopa podstawowa wynosi 4,5 procent, a pożyczkodawca doda marżę w wysokości jednego punktu procentowego, rzeczywista stopa wyniesie 5,5 procent.
Istnieją ograniczenia dotyczące zmiennych stóp procentowych. Limit określa, jak wysoka stawka może wzrosnąć w okresie obowiązywania planu. Niektóre plany ograniczają również stopień, w jakim może spaść stawka. Jeśli Twoja stawka osiągnie górny limit, niektórzy pożyczkodawcy mogą zamrozić wypłaty. Inne umożliwiają konwersję. Możesz przejść ze stopy zmiennej na stopę stałą. Niektórzy pożyczkodawcy umożliwiają konwersję części lub całości zadłużenia na plan renty na czas określony. Nie wszyscy pożyczkodawcy oferują taką opcję. Przeczytaj uważnie drobny druk przed podpisaniem.
Pożyczki pod zastaw domu i linie kredytowe pod zastaw domu nie tylko dają pieniądze i znikają. Mają warunki dotyczące tego, jak i kiedy musisz je spłacić. Warunki dyktują twoją rzeczywistość. Niektóre konstrukcje są proste. Inne to pułapki.
Większość planów wymaga jedynie spłaty odsetek w okresie kredytowania. Płacisz koszty pożyczki, ale kwota główna pozostaje taka sama. To jest w porządku, dopóki nie upłynie limit czasu. Potem następuje wielka płatność końcowa.
Pułapka dużej płatności końcowej
Ostateczna płatność Jumbo to kwota ryczałtowa należna na koniec okresu pożyczki, jeśli saldo główne nie zostało spłacone w całości. To nie jest literówka. To ogromna kontrola.
Masz trzy możliwości wyboru tej daty:
1. Zapłać za to z oszczędności.
2. Refinansowanie na nowy kredyt hipoteczny.
3. Weź kolejną pożyczkę u innego pożyczkodawcy.
Jeśli nie zrobisz żadnej z tych rzeczy, ryzykujesz utratę domu w wyniku sprzedaży sądowej. Twój dom znów staje się zabezpieczeniem.
Elastyczność jest tutaj Twoją tarczą. Wielu pożyczkodawców umożliwia dokonanie dodatkowych płatności na rzecz zleceniodawcy. Skorzystaj z tej możliwości. Spłata kwoty głównej zadłużenia zapobiega tej strasznej ostatniej chwili. Jeśli sprzedasz dom przed wygaśnięciem kredytu, należy go spłacić w całości. Nie możesz go zostawić tylko dlatego, że się przeprowadziłaś.
Jak rozpoznać drapieżnego pożyczkodawcę
Zanim cokolwiek podpiszesz, zadaj sobie pytanie, czy realnie jesteś w stanie spłacić dług. Czy Twoja praca jest stabilna? Czy możesz poradzić sobie z wyższymi miesięcznymi wydatkami, jeśli stawki wzrosną?
Jeśli brakuje Ci pieniędzy, porozmawiaj z doradcą kredytowym. Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Stanów Zjednoczonych (HUD) publikuje listę zatwierdzonych agencji. Pomagają osobom, które mają trudności ze spłatą kredytu hipotecznego. Nie pomijaj tego kroku.
Kredyt pod zastaw domu zaciągaj tylko z konkretnego powodu. Naprawa? Konsolidacja zadłużenia? Edukacja? Nie „tak po prostu”. Linia kredytowa Home Equity (HELOC) przypomina kartę kredytową. Ale to nie ona. Traktowanie jej jak karty kredytowej może wyczerpać Twój kapitał i zrujnować Twoją sytuację finansową.
Porównanie ofert jest obowiązkowe. ** Drapieżni pożyczkodawcy ** celują w seniorów, kredytobiorców o niskich dochodach i osoby ze słabym kredytem. Oferują warunki, które wydają się dobre, dopóki takie nie są.
Zapytaj znajomych. Sprawdź recenzje. Upewnij się, że pożyczkodawca jest renomowany. Nie chcesz rekina. Chcesz mieć partnera w swojej strukturze finansowej.
Porównuj oferty pożyczek jak profesjonalista
Stopy procentowe się zmieniają. Prowizje sumują się. Zmienne stopy zwiększają niepewność. Jak porównać nieporównywalne?
Skorzystaj z arkusza porównania pożyczek z FDIC. Zmusza Cię do spisania wszystkich wydatków. Opłata rejestracyjna. Pokryte wydatki. Punkty (obniżki stóp procentowych). Organizuje chaos. Podkreśla prawdziwą roczną stopę procentową (APR).
Okazja. Poważnie. Kredytodawcy tego oczekują. Powiedz im, że porównujesz oferty. Poproś ich o obniżenie opłat. Zapytaj o najlepsze ceny. Niech konkurują. To jak kupno samochodu. Cena jest punktem wyjścia, a nie ostatecznym werdyktem.
Ocena integralności
Po wybraniu pożyczkodawcy poproś o oszacowanie w dobrej wierze (GFE). Zgodnie z prawem muszą go dostarczyć w ciągu trzech dni od złożenia wniosku.
Przeczytaj to. Każda linia.
Tydzień przed zamknięciem zadzwoń do nich ponownie. Zapytaj, czy coś się zmieniło. Czy prowizje wzrosły? Czy kurs się zmienił? Jeśli liczby wyglądają inaczej, przestań. Zapytaj dlaczego.
Uzyskaj drugą opinię. Księgowy lub doradca podatkowy może dostrzec sygnały ostrzegawcze, które mogłeś przeoczyć. Nie podpisuj, jeśli jesteś zdezorientowany. Nie podpisuj, jeśli ktoś cię pogania.
Uważaj na puste pola. Jeżeli na formularzu znajdują się puste miejsca, należy je przekreślić i podpisać. Twój pożyczkodawca może powiedzieć, że jest to standard. To jest błędne. To jest ryzyko. Nigdy nie pozostawiaj umowy otwartej na interpretację.
Dlaczego stosunek kredytu do wartości ma znaczenie
Loan-to-value (LTV) to matematyka kryjąca się za Twoim ryzykiem. Jest to kwota zadłużenia podzielona przez wartość Twojego domu.
Kredytodawcy preferują wskaźnik LTV poniżej 80%. Dlaczego? To dla nich bezpieczniejsze. Oznacza to, że masz swoją stawkę w grze.
Oto matematyka:
Jesteś winien 250 000 dolarów za dom o wartości 500 000 dolarów. Twoje LTV wynosi 50%. Bezpiecznie.
Zaciągasz drugi kredyt hipoteczny na 150 000 dolarów.
Całkowite zadłużenie: 400 000 dolarów.
Nowe LTV: 80%.
To jest granica. Przekrocz to, a spłata stanie się trudniejsza. Twoja własność domu będzie zagrożona.
Nie pożyczaj więcej, niż potrzebujesz. Nie akceptuj warunków, których nie możesz obsłużyć. Nawet jeśli pożyczkodawca obiecuje korzystne warunki, wysoki LTV może Cię później zrujnować.
Utrzymuj niski współczynnik. Zadbaj o zarządzanie swoimi płatnościami. Celem nie jest tylko zdobycie pieniędzy. Celem jest uratowanie domu.
A jeśli liczby się nie zgadzają, wyjdź. Zawsze jest inny sposób. Albo inny dzień.
Utrzymuj współczynnik kredytu do wartości (LTV) poniżej 80 procent
Unikanie nadmiernego zadłużenia hipotecznego to coś więcej niż tylko porada finansowa, to strategia przetrwania. Złota zasada zaciągania kredytów pod zastaw domu jest prosta: utrzymuj współczynnik kredytu do wartości (LTV) poniżej 80 procent.
Część pożyczkodawców będzie nalegać na przekroczenie tego progu. Mogą nawet zaoferować pożyczkę na kwotę wyższą niż bieżąca wartość Twojego domu. Nie zadowalaj się tym. Te drapieżne struktury finansowe wiążą się z wysokimi kosztami. Wyższe stopy procentowe. Obowiązkowe ubezpieczenie kredytu hipotecznego. A najgorszy scenariusz ma miejsce wtedy, gdy nie możesz sprzedać swojego domu, ponieważ jesteś winien więcej, niż jest on wart na rynku.
Kiedy zaciągasz pożyczkę pod zastaw swojego kapitału, używasz największego aktywa jako zabezpieczenia. Nie zamieniaj tego w pułapkę.
Jak naprawdę działają pożyczki pod zastaw domu
Kredyt pod zastaw domu to w istocie drugi kredyt hipoteczny. Pożyczasz kwotę ryczałtową na poczet kapitału własnego nieruchomości i spłacasz ją w ustalonym terminie według określonej stopy procentowej. To przewidywalne. To trudne.
Ale ile tak naprawdę możesz pożyczyć?
Kredytodawcy zazwyczaj pozwalają na wykorzystanie od 80 do 90 procent dostępnego kapitału. Dokładna liczba zależy od Twojej zdolności kredytowej, dochodów i apetytu na ryzyko pożyczkodawcy. Spójrzmy na matematykę.
Załóżmy, że kupiłeś dom za 350 000 dolarów. Spłaciłeś 175 000 dolarów z kredytu hipotecznego o wartości 300 000 dolarów. Nadal jesteś winien 125 000 dolarów. Niedawna wycena wycenia dom na 500 000 dolarów. Twój kapitał wynosi 375 000 USD (500 000 USD minus 125 000 USD długu). Pożyczkodawca może zezwolić ci na pożyczenie 85 procent tych 375 000 dolarów. To 318 750 dolarów. Nie wydawaj wszystkiego na raz. Zostaw trochę więcej.
Kredyt pod zastaw domu a linia kredytowa: która jest odpowiednia dla Twojego projektu?
Rozważasz opcje remontu lub większego zakupu. Które narzędzie wybrać?
Pożyczki zabezpieczone nieruchomością
Najlepiej nadaje się do stałych miesięcznych płatności. Wiesz dokładnie, ile potrzebujesz. Wiesz dokładnie, ile zapłacisz. Jeśli wymieniasz dach lub dobudujesz łazienkę, koszt będzie prawdopodobnie jednorazowy. Idealnie nadaje się do tego pożyczka jednorazowa.
Linie kredytowe pod zastaw domu (HELOC)
Najlepiej nadaje się na bieżące wydatki. Wyobraź sobie kartę kredytową zabezpieczoną przez Twój dom. Wypłacasz środki według potrzeb. Najlepiej, jeśli zakres Twojego projektu może ulec zmianie. Zapewnia to elastyczny dostęp. Pamiętaj jednak, że stopy zmienne mogą wzrosnąć.
Warunki są bardzo zróżnicowane. Przeczytaj uważnie drobny druk. Znajdź strukturę, która pasuje do Twoich przepływów pieniężnych, a nie tylko do możliwości zaciągania pożyczek.
Czy pożyczkę zabezpieczoną nieruchomością można przeznaczyć na dowolny cel?
Legalnie tak. Fundusze możesz przeznaczyć na dowolny cel.
W praktyce większość właścicieli domów używa ich do:
– Duże wydatki
– Remont domu
– Rachunki medyczne
– Wydatki na edukację
Nie ma żadnych ograniczeń w użytkowaniu. Konsekwencje ponosisz tylko wtedy, gdy nieprawidłowo zarządzasz swoim długiem. Wykorzystaj go, aby zwiększyć wartość swojego domu lub ustabilizować swoje życie. Nie używaj go do finansowania wakacji.
Jaka jest średnia stopa procentowa?
Nie ma jednej średniej stawki. Stawka, którą otrzymasz, zależy od Twojego osobistego profilu finansowego i aktualnych warunków rynkowych. Wysoka zdolność kredytowa i stabilne dochody zapewnią Ci najlepsze warunki. Słaba historia kredytowa spowoduje wyższą stopę procentową.
Zbadaj aktualne trendy rynkowe. Porównaj oferty pożyczkodawców. Nie akceptuj pierwszej oferty, jaką otrzymasz.
Dodatkowe zasoby na temat kapitału w nieruchomościach
Jeśli chcesz głębiej dowiedzieć się, jak te instrumenty finansowe pasują do Twojego ogólnego obrazu, zapoznaj się z tymi przewodnikami:
- Jak działają kredyty hipoteczne
- Jak działa System Rezerwy Federalnej
- Jak działają banki
- Jak buduje się dom
- Jak działają raporty kredytowe
- Jak działają REIT (fundusze nieruchomości).
- Jak działają ratingi kredytowe
- Jak działa wynajem z opcją wykupu?
- Jak działają karty kredytowe
Przydatne narzędzia i kalkulatory
- Kalkulator kredytu hipotecznego GetSmart
- Prime Rate – Kurs, definicja i wykres historyczny
Źródła
- „Pożyczka na rosnące zadłużenie”. AARP.
- „Nowy rodzaj pożyczki: odwrotna”. AARP.
- „O odwróconym kredycie hipotecznym dla seniorów (HECM).” Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Stanów Zjednoczonych.
- „FDIC: Podłączenie domu do sieci to ryzykowne przedsięwzięcie”. Federalna Korporacja Ubezpieczeń Depozytów.
- „Inna opcja: pożyczki pod zastaw domu”. Pstrokaty głupiec.
- „Pożyczka pod zastaw domu”. Pstrokaty głupiec.
- „Podstawy kapitału własnego”. Bankrate.com.
- „Często zadawane pytania dotyczące odwróconego kredytu hipotecznego”. Krajowe Centrum Konwersji Kapitału Nieruchomościowego.
- „Definicja amerykańskiej ustawy skarbowej”. inwestorwords.com.
- „Różnica między pożyczkami pod zastaw domu a liniami kredytowymi”. Wells Fargo.
- „Co to jest stosunek wartości pożyczki do wartości?” Zrób to sam.com.
- „Przewodnik po produktach kapitałowych”. PobierzSmart.
