I finanziatori non prestano denaro per gentilezza del loro cuore. Sono in affari per fare soldi e hanno alcuni modi intelligenti per assicurarsi di essere pagati per primi. La parte più grande di queste entrate iniziali proviene dalle commissioni di origination.
Questi non sono solo costi amministrativi. Sono una percentuale dell’importo totale del prestito. In genere pagherai tra lo mezzo e l’1% quando firmi sulla linea tratteggiata. Ma ecco il problema.
Potresti pensare che stai solo pagando una commissione per avviare il prestito. In realtà, queste commissioni aumentano silenziosamente il tasso di interesse effettivo per l’intera durata del prestito.
La matematica dietro il markup
Diamo un’occhiata a un esempio concreto. Immagina di sottoscrivere un mutuo da $ 100.000. Il tasso di interesse pubblicizzato è del 7%. A prima vista, il pagamento mensile sembra semplice.
$ 665,30 al mese.
Ma è lì che inizia l’illusione.
Se paghi una commissione di origine del 3%, pagherai $ 3.000 di tasca tua. Aggiungi altri costi di chiusura come le commissioni di elaborazione e diciamo che hai un calo di altri $ 820. Costo iniziale totale: $ 3.820.
Ecco il problema. Il pagamento mensile viene comunque calcolato in base all’intero importo del prestito di $ 100.000. Ma il saldo effettivo del tuo prestito ora è inferiore perché hai pagato quei soldi di tasca tua.
Devi $ 96.180.
Stai pagando $ 665,30 al mese su un saldo che è circa $ 4.000 inferiore a quello su cui ti vengono addebitati gli interessi. Questa discrepanza significa che il tasso percentuale annuo (APR) non è del 7%.
In realtà è il 7,39%.
Il creditore mantiene la differenza. Ottengono i loro contanti in anticipo e tu ottieni un tasso di interesse effettivo più elevato. Gli interessi sono la fonte del vero profitto per le banche. Ecco perché strutturano i prestiti in questo modo.
“Il risultato della commissione di avvio e di altre commissioni anticipate è che stai pagando più interessi per tutta la durata del prestito di quanto potresti pensare.”
Questa dinamica colpisce più duramente se prevedi di vendere o rifinanziare presto. Maggiore è il costo iniziale, maggiore sarà il tasso effettivo se non si mantiene il prestito fino alla scadenza. Tuttavia, la scala conta. Maggiore è il prestito, minore è l’impatto percentuale che queste commissioni hanno sul TAEG complessivo.
Assistenza e Punti Sconto
Le commissioni di origination non sono l’unico modo in cui i finanziatori estraggono valore.
Alcuni istituti di credito addebitano punti di sconto. Un punto equivale all’1% dell’importo del prestito. Lo paghi in anticipo per ridurre il tasso di interesse. È un compromesso. Paghi di più adesso per pagare meno dopo.
Poi ci sono le spese di servizio. Si tratta delle spese correnti pagate dai mutuatari per la gestione del prestito. L’istituto di credito potrebbe vendere il tuo prestito a un gestore o gestirlo internamente, ma estrarrà comunque entrate per l’onere amministrativo di tracciare i tuoi pagamenti.
Riduzione dei costi ipotecari iniziali
Non sei del tutto impotente contro queste tasse.
La negoziazione è ancora uno strumento praticabile. Puoi chiedere al tuo prestatore di rinunciare o ridurre le commissioni di origine. Richiede un certo sforzo, ma può ridurre significativamente le spese iniziali.
Anche cercare programmi di prestito sostenuti dal governo potrebbe essere d’aiuto. Questi hanno spesso strutture tariffarie diverse. Alcuni istituti di credito organizzano promozioni o offrono incentivi per conquistare la tua attività. Guardarsi intorno. Il prestatore che offre il tasso più basso potrebbe avere le commissioni più alte.
Spostamento dei costi nel tuo prestito
Un’altra opzione è finanziare i costi di chiusura. Puoi includere queste spese anticipate nell’importo totale del prestito.
Questo sembra interessante se non hai contanti a portata di mano. Ma considera attentamente i compromessi.
- Il saldo totale del tuo prestito aumenta.
- I tuoi pagamenti mensili aumentano.
- Paghi gli interessi sulle commissioni stesse per tutta la durata del prestito.
Questa strategia potrebbe non essere in linea con i tuoi obiettivi finanziari a lungo termine. Aumenta il costo totale del prestito. Prima di scegliere questa strada, valuta i pro e i contro. Consulta un consulente finanziario se non sei sicuro.
La conclusione è che il prezzo adesivo di un mutuo non è tutta la storia. Guarda l’APR. Guarda le tariffe. L’istituto di credito guadagna assicurandosi di pagare più di quanto implica la tariffa pubblicizzata.
