Je to bolestivé. Odmítavé dopisy z družstevních rad jsou hluboké, protože působí osobně. Pravděpodobně jste své úspory vložili do zálohy. Překonali jste finanční bariéry stanovené správní radou. Oni však říkají ne.
Ticho po takovém odmítnutí je často hlasitější než samotné rozhodnutí. Většina rad nevysvětluje důvody odmítnutí. A toto ticho je chrání. Pokud nemůžete prokázat diskriminaci, odmítnutí je zřídkakdy napadnutelné u soudu. Zákon dává radám široká práva k výkonu „obchodního úsudku“. Musí jednat pouze v dobré víře, v mezích své pravomoci a v zájmu dosažení cílů družstva.
To je pro vás vysoká laťka. A ještě výš – za vítězstvím.
Ale pochopení, kdy představenstvo překročí své pravomoci, je klíčové pro každého potenciálního kupce nebo současného akcionáře. Zde je návod, jak odlišit obtížnou volbu od porušení zákona.
Vysoká cena subjektivity
Proč je tak těžké žalovat družstvo za odmítnutí? Protože je těžké prokázat úmysly. Rada nemusí kupujícímu uvádět důvody odmítnutí. U soudu jsou však povinni je poskytnout, aby prokázali nediskriminaci.
Přemýšlejte o tom. Pokud vás zastupitelstvo odmítne, může později uvést subjektivní důvody. Možná se vám vaše chování během pohovoru zdálo „divné“. Možná odstín rtěnky, kterou jste nosila, signalizoval nedostatek vážnosti. Zní to absurdně, ale je to právní mezera. Sověti to vědí. Vyhýbají se uvádění důvodů, aby se vyhnuli veřejné ostudě. Kdo chce být v záznamu a říkat, že odmítl finančně zdravého zákazníka kvůli jeho oblečení?
Tento strach z odhalení je velkým odstrašujícím prostředkem pro obě strany. Zabraňuje zahájení mnoha soudních sporů.
Kde skutečně dochází k diskriminaci
Diskriminace je nezákonná. Tečka. Ale může to být i jemné. Žadatele nemůžete odmítnout na základě:
- Rasa nebo barva
Víra nebo náboženství
Věk
*Národní původ nebo státní občanství - Pohlaví nebo sexuální orientace
*Postižení - Rodinný nebo rodinný stav
- Legální zdroj příjmů
Toto jsou červené čáry. Jejich dodržování je ale těžké prokázat. Vezměte si například rodinný stav. Je nezákonné odmítnout kupce jen proto, že má děti. Zastupitelstva však mohou jako legitimní důvody uvést „hodiny klidu“ nebo „zařízení pro děti“. Linka je rozmazaná.
Případy, které skutečně jdou před soud a jsou vyhrané? To se obvykle děje před fází rozhovoru. Bez této osobní interakce je méně prostoru pro subjektivní zaujatost. Pokud správní rada soustavně odmítá kupce s příjmením Katz nebo Hernandez, kteří jsou jinak finančně zdraví, je to vzor. Toto jsou data. To je základ pro případ.
Toto pravidlo se vztahuje i na makléře. Pokud vás realitní makléř odrazuje od koupě bytu v domě na základě vaší rasy nebo velikosti rodiny, jedná protiprávně. Neukazuje se to být jen užitečné. Porušuje zákon.
Osud z vnitřní situace: dilema současného akcionáře
Vstup do budovy je prvním krokem. Zůstat tam bez boje s radou je druhý krok. Ale rady mají moc. A někdy toho zneužívají.
Jakmile se stanete akcionářem, představenstvo má svěřenskou povinnost. Musí s vašimi penězi nakládat zodpovědně. Musí zajistit bezpečnost prostor. Musí dodržovat pravidla. Pokud některou z těchto povinností nesplní, máte důvod k právním krokům.
Mezi běžné třecí body patří:
- Nezákonné odmítnutí prodeje: Představenstvo blokuje vaši možnost prodat kvalifikovanému kupujícímu bez udání důvodu.
- Spory při opravách: Svévolně odmítají vámi navrhované opravy nebo nařizují opravy nařízené radou, které nejsou nutné.
- Problémy okresu: Konflikty vyplývající z těsné blízkosti, kdy zastupitelstvo neuplatňuje pravidla jednotně.
„Pokud správní rada překročí své hranice nebo neplní své svěřenecké povinnosti, můžete mít právní základ pro právní kroky.“
Než si najmete právníka, pokuste se problém vyřešit smírnou cestou. Vše zdokumentujte. E-maily, zápisy ze schůzek, fotky problémů s údržbou. Pokud to nepomůže, poraďte se s advokátem, který se specializuje na družstevní právo. Tato pravidla jsou složitá a matoucí. K jejich navigaci potřebujete odborníka.
Stojí ten boj za to?
Soudní spory jsou drahé. Jsou pomalé. Rozdělují společnost. Vaši sousedé o tom budou vědět. Vaše společenské postavení v budově může utrpět.
Zeptejte se sami sebe, zda vám to za to stojí. Opravdu to stojí za to? Platíte tři ceny: právní poplatky, čas a mír v komunitě. Než podáte stížnost, znejte odpověď.
Zákon je na vaší straně, pokud jste diskriminováni. Ale systém je navržen tak, že boj s ním je únavný. Postupujte opatrně. Jednat na základě důkazů. A vždy, vždy čtěte drobné písmo.
