De Amerikaanse droom van eigenwoningbezit is niet meer wat het was. Natuurlijk wil iedereen het witte houten hek. Maar de huizenmarkt in de jaren 2000 heeft bewezen dat de droom vrij snel in een nachtmerrie kan veranderen. We zagen een enorme bloei en daarna een nog grotere ineenstorting. Wat heeft het veroorzaakt? Lastige kredietprogramma’s. Met name subprime-hypotheken.
Met deze leningen kunnen mensen met een wankel krediet de markt betreden. Dat klinkt nuttig. Het hielp ook de economie te laten crashen.
Wat is een subprime-hypotheek?
Eerst moet u een veelvoorkomend misverstand uit de weg ruimen. “Subprime” verwijst niet naar het rentetarief. Het verwijst naar de kredietwaardigheid van de kredietnemer.
Als uw credit score lager is dan 620 op die schaal van 300 tot 850, bevindt u zich waarschijnlijk in de subprime-categorie. De meeste mensen zitten halverwege de 600 of 700. Maar tijdens de hausse namen veel mensen die hadden in aanmerking konden komen voor een standaardlening, in plaats daarvan een subprime-lening. Waarom? Agressieve hypotheekbemiddelaars. Ze keurden leningen te gemakkelijk goed. Ze gaven geen uitleg over de strengere terugbetalingsvoorwaarden. Ze wilden alleen de commissie.
De subprime-leningen namen halverwege de jaren negentig toe. In 2006 vormden deze leningen ongeveer 20 procent van alle woningkredieten. Dat is een groot deel van de markt.
Het voordeel? Mensen met een slechte kredietwaardigheid hadden eindelijk een deur open. Het nadeel? Deze leningen blijven vaker in gebreke. Wanneer leners niet kunnen betalen, wordt het huis afgeschermd. Die faillissementen doen iedereen pijn. Kredietverstrekkers gingen ten onder. De economie kreeg een klap.
Er is ook de kwestie van roofzuchtige leningen. Dit is waar kredietverstrekkers zich richten op minderheden. Ze jagen op onervarenheid. Ze kunnen uw eigendom overwaarderen. Ze liegen misschien over uw inkomen of kredietscore, alleen maar om u een torenhoog tarief in rekening te brengen. Ze dringen ook aan op frequente herfinanciering. Ze nemen de afsluitkosten mee in de lening, zodat u later meer verschuldigd bent. Het is een val.
Hoe subprime-leningen zijn gestructureerd
Subprime-hypotheken zijn er in vele vormen. De enige constante? De rente is hoger dan de prime rate van de Federal Reserve. De prime rate is wat leners met een goed krediet krijgen.
Het meest voorkomende type is de hypotheek met verstelbare rente, of ARM. Deze waren enorm tijdens de hausse. Waarom? Lage initiële maandelijkse betalingen. Lage introductietarieven.
Introductietarieven duren meestal twee of drie jaar. Vervolgens wordt het tarief iedere zes tot twaalf maanden aangepast. Betalingen kunnen met 50 procent of meer stijgen. Mogelijk hoor je termen als ’28/2′ of ’27/3′. Het eerste getal is jaren tegen het introductietarief. De tweede is jaren met een fluctuerend tarief.
Sommige subprime-ARM’s hebben alleen-renteperioden. Dit betekent dat uw vroege betalingen alleen naar rente gaan. Niet de directeur. Laten we eens kijken naar een 2/28 aflossingsvrije ARM.
De eerste twee jaar betaalt u alleen rente. Het tarief is lager. Daarna wordt het volledige leenbedrag over de resterende 28 jaar herberekend tegen een nieuw, hoger tarief.
De wiskunde achter het risico
Investopedia heeft enkele duidelijke voorbeelden. Stel dat u een huis van € 350.000 koopt. Je hebt $50.000 gestort. Je hebt een lening van $ 300.000 nodig.
Als u een 2/28 ARM neemt met een rente van 5 procent:
– Maandelijkse betaling begint rond $ 1.900.
– Inclusief belastingen (~$230) en verzekeringen (~$66).
– De totale maandelijkse kosten bedragen ongeveer $ 2.196.
Als het tarief twee jaar lang op 5 procent blijft en vervolgens oploopt tot 5,3 procent, gaat uw betaling naar $ 1.961. Vervolgens wordt het elke zes maanden aangepast. Meestal omhoog.
Vergelijk dat nu eens met een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar. Hetzelfde leenbedrag. Dezelfde 5 procent rente. Je betaalt € 1.906,- per maand voor onbepaalde tijd.
Het vaste tarief is vanaf dag één goedkoper en blijft daar. De ARM begint iets hoger met vergoedingen, maar lijkt aantrekkelijk vanwege de initiële structuur. Maar die stabiliteit is na de introperiode weg.
Kunt u het herfinancieren?
Je zou kunnen denken dat je na twee jaar gewoon kunt herfinancieren. Tijdens de huizencrisis was dat bijna onmogelijk. De huizenwaarden daalden. U kunt niet herfinancieren als u meer schulden heeft dan het huis waard is.
Zelfs als u zou kunnen herfinancieren, betaalt u nieuwe sluitingskosten. Elke keer dat u herfinanciert, krijgt de kredietverstrekker betaald. Je blijft met meer schulden zitten.
Andere verborgen kosten
Subprime-leningen omvatten vaak boetes voor vervroegde aflossing. Als u de lening vervroegd aflost, bent u extra kosten verschuldigd. Ze willen niet dat je weggaat.
Ze kunnen ook een ballonbetaling omvatten. Dit is een grote laatste betaling die aan het einde van de looptijd van de lening verschuldigd is. Het is opzettelijk groter dan eerdere betalingen. Je moet klaar zijn voor die klap.
Wie komt in aanmerking?
Kredietscore is niet de enige factor. Kredietverstrekkers kijken naar alles.
- Bewijs van inkomen en vermogen.
- Schuld-inkomensverhouding.
- Een groot percentage van uw inkomen lenen.
Als u niet kunt bewijzen dat u kunt betalen, loopt u risico. Zelfs met een goed krediet. De kredietverstrekker ziet een rode vlag.
Dit is nog maar het begin. We zullen hierna naar specifieke voorbeelden kijken om u te helpen beslissen of een subprime-hypotheek geschikt voor u is. Of dat je weg moet lopen. Omdat weglopen misschien wel de slimmere zet is.
“Subprime verwijst doorgaans naar de kredietwaardigheid van de lener, niet naar de rente.”
De sleutel is weten wat u ondertekent. De cijfers op de pagina vertellen een verhaal. Lees het aandachtig.
Hoe NeighborWorks kredietnemers helpt faillissementen te voorkomen
Niet elke uitkomst van de ineenstorting van de subprime-leningen was een totaal verlies. Eén groep, NeighbourWorks America, werkt eraan om de schade te herstellen. Ze hebben een afdeling Hypotheekverlichting en Foreclosure die adviseurs opleidt. Deze professionals helpen kredietnemers hun opties te bepalen voordat het te laat is.
Ze kwamen tussenbeide omdat de communicatie mislukte. Toen kredietnemers geen geld meer hadden, stopten ze met praten met hun kredietverstrekkers. Schaamte of angst hielden hen stil. Kredietverstrekkers konden ze ook niet vinden. Beide partijen gingen op hun handen zitten. Er bestonden acties om marktafscherming te voorkomen. Niemand heeft ze meegenomen.
De cijfers achter de ineenstorting
Het aantal wanbetalingen explodeerde in 2006. De subprime-hypotheekcrisis was niet langer een waarschuwing; het was de realiteit. In juli 2008 waren de gegevens somber. Eén op de vijf subprime-hypotheken was achterstallig. Hypotheken met variabele rente (ARM’s) waren slechter. Negenentwintig procent liep ernstig achter.
De financiële bloeding was enorm. De verliezen op de aandelenmarkt bedroegen $7,4 biljoen. De rijkdom aan onroerend goed verdween met ongeveer 3,4 miljard dollar. Mensen verloren huizen. Beleggers verloren portefeuilles.
Wie draagt de schuld?
Het was niet zomaar één partij. Verschillende factoren kwamen met elkaar in botsing.
Hypotheekbemiddelaars speelden een grote rol. Vroeger ging je rechtstreeks naar de bank. Toen werden makelaars de tussenpersonen. Ze waren niet rechtstreeks aansprakelijk als de leningen slecht gingen. Het was een op commissie gebaseerde industrie. Als een lening in gebreke bleef, betaalde de makelaar geen boete. Er was geen enkele prikkel om nee te zeggen. Ze stuurden klanten naar leningen die ze zich niet konden veroorloven.
De werkloosheid maakte het nog erger. In de staten in het Midwesten die door ontslagen in de auto-industrie werden getroffen, waren de faillissementspercentages hoog. Mensen hoopten te herfinancieren. De waardering van de huizenmarkt vertraagde. Herfinanciering werd onmogelijk. Toen het introductietarief voor subprime-leningen afliep, stegen de betalingen. Velen konden de nieuwe kosten niet aan.
Ook kredietnemers delen de verantwoordelijkheid. Krediet was gemakkelijk te verkrijgen. Velen hebben de kleine lettertjes niet gelezen. Ze namen risico’s die ze zich niet konden veroorloven. Ze ondertekenden hun zekerheid zonder goed naar de voorwaarden te kijken.
De raciale ongelijkheid in de kredietverlening
Een andere donkere kant van de crisis betrof minderheden. Kredietverstrekkers exploiteerden gemeenschappen om rijk te worden. De Home Mortgage Disclosure Act (HMDA) uit 1975 verplichtte kredietverstrekkers om leninggegevens bij te houden en openbaar te maken. De cijfers lieten grote verschillen zien langs raciale lijnen.
Zwarte en Latijns-Amerikaanse leners ontvingen subprime-leningen tegen veel hogere tarieven. In 2006 was de kloof enorm. Drieënvijftig procent van de zwarte kredietnemers had een subprime-hypotheek. Slechts 17 procent van de blanken deed dat. Dat is een verschil van 36 procent.
Een onderzoek uit 2006 van het Center for Responsible Lending (CRL) ging dieper in. Ze keken naar een gelijk kredietrisico. Zelfs als het risico hetzelfde was, hadden zwarte kredietnemers 31 tot 34 procent meer kans op een hogere rente dan blanke kredietnemers. Het systeem was gemanipuleerd.
Veelgestelde vragen over subprime-hypotheken
Wat is de subprime-hypotheekcrisis?
Banken moesten voldoen aan de vraag naar door hypotheek gedekte waardepapieren (MBS). Ze boden onveilige hypotheken aan aan mensen die de betalingen niet konden bijhouden. De huizenprijzen daalden. De faillissementen schoten omhoog. De zekerheden faalden.
Zijn subprime-hypotheken terug?
Soort van. Ze worden nu ‘non-prime’-hypotheken genoemd. Ze winnen opnieuw aan populariteit. Maar de regels zijn strenger. U heeft een beter betalingsbewijs nodig.
Zijn subprime-leningen schadelijk voor uw krediet?
Ja. Elke lening kan uw score beschadigen. Het gebeurt als uw lening-inkomensratio te hoog is. Het gebeurt ook als u betalingen mist.
Wie veroorzaakte de subprime-hypotheekcrisis?
Meerdere slechte acteurs. Roofzuchtige kredietverstrekkers boden hypotheken aan aan mensen die ze niet konden terugbetalen. Kredietbeoordelaars negeerden de risico’s. De door hypotheek gedekte beveiligingssector slaagde er niet in zichzelf te reguleren.
Waarom worden subprime-leningen als slecht beschouwd?
Deze leningen gaan naar mensen die minder geneigd zijn om betalingen te doen. Kredietverstrekkers rekenen hogere rentetarieven om dat risico te compenseren. Hogere rentetarieven maken het nog moeilijker om de lening terug te betalen. Het creëert een cyclus van schulden.
