Het was 2007. De aandelenmarkt was aan het stijgen. De werkloosheid was laag. De huizenprijzen schoten omhoog. Het omdraaien van huizen was de populairste trend. Beleggers kochten eigendommen en verkochten ze binnen enkele maanden met enorme winsten. De hoge hypotheekrente hield hen niet tegen. De logica leek destijds goed. Waarom zou u zich zorgen maken over dubbele tarieven binnen twee jaar als u het huis in één jaar verkoopt? Het was een gouden waas. Wij zagen de crash niet aankomen.
Toen sloeg 2008 toe. Vastgoed implodeerde. Waarden kelderden. Een huis dat op het hoogtepunt voor 500.000 dollar werd gekocht, was plotseling 250.000 dollar waard. U was nog steeds $ 250.000 schuldig aan de bank. Dit is onder water zijn, ook wel ondersteboven genoemd. Het hypotheeksaldo overtreft de marktwaarde van de woning. Het meest voorkomende resultaat is wanbetaling. Alleen al in 2009 werden 2,8 miljoen huizen met uitverkoop bedreigd. Dat was een sprong van 120 procent ten opzichte van 2007.
Afscherming vernietigt kredietscores. Programma’s zoals het Home Affordable Refinance Program (HARP) bestonden, maar slechts weinigen kwamen in aanmerking. Voor veel onderwaterhuiseigenaren was de enige echte optie een korte verkoop.
Wat is een korte verkoop?
Er is sprake van een korte verkoop wanneer een huis wordt verkocht voor minder dan het verschuldigde saldo op de hypotheek. De verkoper moet de kredietverstrekker ervan overtuigen de onbetaalde schuld kwijt te schelden. Het is niet gemakkelijk. Maar als het wordt goedgekeurd, biedt het specifieke voordelen.
- Kopers krijgen een eerlijke marktprijs.
- Verkopers vermijden het stigma van marktafscherming.
- Kredietverstrekkers recupereren een deel van de hoofdsom en slaan het kostbare executieproces over.
Het klinkt eenvoudig. Dat is het niet. Korte verkooptransacties zijn complex. Het duurt maanden voordat ze goedkeuring krijgen. Kredietverstrekkers kunnen om vele redenen verzoeken weigeren. Hier ziet u hoe het proces feitelijk werkt.
Het stapsgewijze proces
Laten we dit eens bekijken vanuit het perspectief van de koper. Zoek eerst naar korte uitverkoopaanbiedingen. Ze worden zelden als zodanig geëtiketteerd. Banken willen geen reclame maken voor nood. Verkopers gebruiken in plaats daarvan eufemismen. Zoek naar termen als ‘pre-afscherming’. Of ‘beoordeling door derden vereist’. Of ‘onder voorbehoud van goedkeuring door de bank’.
Begin uw zoekopdracht in het pre-afschermingsgedeelte van sites zoals RealtyTrac. Deze vermeldingen bestaan in alle 50 staten. Zodra u een paar kandidaten heeft, vergelijkt u de prijzen. Kijk eens naar vergelijkbare woningen in de omgeving. Focus op recent verkochte panden. Hierdoor wordt een eerlijke marktwaarde vastgesteld.
Vraag vervolgens een hypotheekvoorafkeuring aan. Hierdoor wordt uw rente vastgezet. Wat nog belangrijker is, het laat aan de bank van de verkoper zien dat u het meent. U bent een gekwalificeerde koper.
Als u de juiste woning heeft gevonden, doe dan een bod. U tekent een koopcontract. De prijs moet de eerlijke marktwaarde weerspiegelen. U levert ook ernstig geld. Dit is een restitueerbare contante borg. Het bewijst betrokkenheid.
Bij een normale aankoop eindigt de onderhandeling hier. Niet in een korte uitverkoop. De hypotheekverstrekker van de verkoper heeft de macht. Zij moeten de prijs goedkeuren.
Ontberingen bewijzen
Voor goedkeuring moet de verkoper bewijzen dat hij de hypotheek niet kan betalen. Een korte verkoop is de enige manier om marktafscherming te voorkomen. De kredietverstrekker heeft specifieke documenten nodig.
- Een ontberingsbrief.
- Inkomensverklaringen en maandelijkse uitgavenoverzichten.
- Eventuele ontvangen executiemeldingen.
- Bewijs dat andere leningwijzigingen zijn afgewezen.
Dit documentenpakket wordt ingediend bij de bank. Dan wacht je. Weken worden maanden. De kredietverstrekker neemt het verzoek in behandeling. Ze zoeken goedkeuring van investeerders die eigenaar zijn van de hypotheekschuld. Zij taxeren het onroerend goed zelf.
De bank zou een tegenbod kunnen doen. Of ze weigeren het verzoek. Redenen voor weigering variëren. Misschien denken ze dat de verkoper nog wel kan betalen. Misschien dekt een particuliere hypotheekverzekering meer dan verwacht. Of misschien ligt het bod gewoon onder de reële marktwaarde.
Indien goedgekeurd, wordt de deal gesloten als een traditionele verkoop. Maar pas op met tweede hypotheken. Als het onroerend goed een hypotheeklening of andere pandrechten heeft, herhaalt het proces zich voor elke kredietverstrekker. Het is vermoeiend.
Alternatieven voor marktafscherming
Een korte verkoop is niet de enige weg. Er is nog een andere optie: een akte ter vervanging van executie. Hierdoor wordt het eigendom van het huis rechtstreeks overgedragen aan de kredietverstrekker. De kredietverstrekker kwijtscheldt de onbetaalde schuld. Vaak dekken ze ook de verhuiskosten.
De impact op uw credit score is minder ernstig dan een marktafscherming. Het is nog steeds schadelijk. Maar het is beter dan het alternatief.
Welke route past het beste bij uw situatie? Het antwoord hangt af van uw financiën. En uw kredietgeschiedenis. En hoeveel tijd je nog hebt. De klok tikt. De banken kijken toe. Je moet snel bewegen.
Waarom een korte verkoop de marktafscherming verslaat (maar niet voor uw kredietscore)
De wiskunde is brutaal maar duidelijk. Als u de verkoper bent, is een korte verkoop het enige dat tussen u en de totale financiële ondergang staat. De afscherming blijft zeven jaar op uw dossier staan. Een korte verkoop? Twee jaar. Dat is het belangrijkste voordeel.
Maar hier begint het doorbreken van de mythe. Veel mensen denken dat het overslaan van marktafscherming hun kredietscore bespaart. Dat is niet het geval. FICO-gegevens laten zien dat beide evenementen de score van 780 met 140 tot 160 punten verlagen. De schade is identiek. Het enige verschil is hoe lang u moet wachten voordat u een nieuwe hypotheek aanvraagt.
Het dilemma van de koper: lagere prijs, hogere stress
Voor de koper is de aantrekkingskracht duidelijk. U krijgt een huis onder de marktwaarde. U vermijdt de chaotische, litigieuze nachtmerrie van het kopen van een beslaglegging op onroerend goed. Geen vechtende ex-eigenaren die weigeren te vertrekken. Er verschijnen geen verborgen pandrechten na sluiting. Gewoon een schone aankoop.
Alleen is het niet schoon. Het is langzaam.
Shortverkopen duren voort omdat de bank van de verkoper de sleutels in handen heeft. Ze moeten elke stap goedkeuren. Als er tweede hypotheken of retentierechten zijn, bevriest het proces totdat alle partijen het eens zijn. En zelfs dan kan de bank nee zeggen. Je zou verliefd kunnen worden op een huis, er serieus geld op kunnen zetten en het zien afbrokkelen omdat de kredietverstrekker besloot dat het bod niet laag genoeg was.
Dan zijn er de kosten. Bij een normale verkoop betaalt de verkoper voor inspecties en reparaties. Bij een korte verkoop heeft de bank geen prikkel om te onderhandelen. Ze nemen al verlies. Zij berekenen die keuringskosten aan u door. U betaalt voor de woninginspectie. U kunt zelfs betalen voor reparaties waarvan zij eisen dat u deze repareert voordat ze aftekenen.
Waarom banken dit laten gebeuren
Het lijkt erop dat de bank gewoon moeilijk doet. Dat zijn ze niet. Ze verliezen hoe dan ook geld. Foreclosures zijn dure bezittingen om aan te houden. Lege huizen rotten. Kredietverstrekkers betalen voor gazononderhoud, sneeuwruimen, beveiliging en grote structurele reparaties. Ze dekken ook achterstallige belastingen en veilingkosten.
Een korte verkoop, hoewel pijnlijk, is goedkoper dan het onroerend goed te laten verslechteren tot executie. Beide partijen hopen dat de bank de logica inziet. De verkoper krijgt een snelle exit. De koper krijgt een deal. De bank vermijdt een rommelig en kostbaar executieproces.
Hoe u het proces kunt overleven: tips van experts
Als u zich in deze situatie bevindt, heeft u een strategie nodig. Emoties zullen niet helpen. Papierwerk wel.
Voor verkopers: wees transparant en volhardend
-
Krijg eerst een goedkeuring voor een korte uitverkoop
Plaats het huis pas op de lijst nadat u uw ontberingsbrief en financiële documenten bij de kredietverstrekker hebt ingediend en een brief met “voorafgaande goedkeuring” hebt ontvangen. Dit vertelt makelaars en kopers dat de bank in ieder geval luistert. Zonder dit verspil je tijd. -
Prijs het goed, niet hoog
Banken beschikken over geautomatiseerde waarderingsmodellen (AVM’s). Als u het huis een prijs geeft op basis van emotionele gehechtheid of recente verkopen vijf kilometer verderop, zal de bank het onmiddellijk afwijzen. Prijs het op of onder de geschatte marktwaarde van de bank. Laat de bank van daaruit onderhandelen. -
Documenteer elke interactie
Houd een logboek bij. Wie heb je gebeld? Wanneer? Wat zeiden ze? Banken wisselen van eigenaar. Aanpassers krijgen promotie. Als je je contactpunt verliest, verlies je momentum. Zorg voor een back-upcontact. -
Wees voorbereid op de eisen van het “nettoblad”
De bank zal vragen om een gedetailleerd overzicht van wat u verschuldigd bent en waarvoor het huis zal worden verkocht. Ze willen elk pandrecht zien, elke onbetaalde belasting, elke creditcardschuld. Als je iets verbergt, vervalt de deal.
Voor kopers: geduld is uw enige hulpmiddel
- Eigendom vroeg verifiëren
Voordat u een bod uitbrengt, controleert u de provinciale gegevens. Zorg ervoor dat er geen secundaire retentierechten, belastingretentierechten of VvE-contributies zijn die de verkoop kunnen laten ontsporen. Een korte verkoop
Werken met een specialist in korte verkopen
Je kunt geen korte verkoop uitvoeren. Dit zijn niet uw standaard ‘as-is’-flips of snelle sluitingen. Het zijn bureaucratische doolhoven. Uw eerste stap moet zijn het inhuren van een makelaar die het landschap daadwerkelijk kent. Ik bedoel iemand die eerder het goedkeuringsproces van de kredietverstrekker heeft doorlopen. Ze moeten de berekeningen van de eerlijke marktwaarde van binnen en van buiten begrijpen. Ze moeten weten wat de afdeling verliesbeperking van de bank eigenlijk zoekt in een stapel papierwerk. Als uw agent nog nooit een korte verkoop heeft afgehandeld, voegt u alleen maar ruis aan het signaal toe.
Het probleem van pandrechten en kredietverstrekkers
Vermijd eigendommen met meerdere hypotheken. Zo simpel is het. Als een huis een tweede hypotheek heeft, loopt er een hypotheekrenteaftrek of een pandrecht dat eraan verbonden is. Elke extra kredietverstrekker betekent een nieuwe handtekening, een nieuwe beoordeling en nog een vertraging. We hebben het over maanden. En elke nieuwe partij in de mix verkleint de kans dat de deal wordt gesloten. Houd het bij één hypotheekverstrekker. Het vermindert het hartzeer. Het houdt de tijdlijn overzichtelijk.
Prijzen: geen lowballs
Probeer het aanbod niet te bagatelliseren. De kredietverstrekker eet al verlies. Ze zijn niet in een liefdadigheidsstemming. Ze willen zoveel mogelijk terugverdienen. Uw bod moet iets onder de vastgestelde reële marktwaarde liggen. Dat is het plafond. Kijk naar vergelijkbare verkopen in de buurt. Houd uw cijfers binnen dat bereik. Ga je te laag, dan wijst de bank het gewoon af en gaat door naar de volgende geïnteresseerde partij.
Bewijzen dat je serieus bent
De bank moet zien dat u zich inzet. Loop binnen met een hypotheekvoorafkeuringsbrief. Breng een aanzienlijke storting van serieus geld mee. Voeg uw koopcontract toe. Laat ze de composities zien die je hebt gebruikt om je prijs te rechtvaardigen. Hiermee laat u zien dat uw bod realistisch is. Een volledig betrokken koper met skin in the game krijgt voorrang. De bank houdt van zekerheid. Geef ze wat.
De armlengteregel
Probeer het systeem niet te bespelen. Het is illegaal om een woning op korte termijn te kopen van een vriend of familielid en deze vervolgens aan hen terug te verhuren. Het is in strijd met transactieregels op basis van zakelijke lengte. De verkoopprijs moet de eerlijke marktwaarde weerspiegelen. Het kan geen “vriendschappelijke” regeling zijn. Als de kredietverstrekker vermoedt dat jij en de verkoper samenspannen om de waarde op te blazen of marktcontroles te omzeilen, sterft de deal. Periode. Geen uitzonderingen voor familiebanden of hechte vriendschappen.
Papierwerk: tijdigheid is de sleutel
Dien alle documentatie onmiddellijk in. Zowel jij als de verkoper moeten zich hier op dezelfde pagina bevinden. Onroerend goed brengt bij een standaardafsluiting voldoende bureaucratie met zich mee – je pols doet waarschijnlijk nog steeds pijn van het ondertekenen van papieren. Korte verkopen voegen lagen toe. Je moet ontberingen bewijzen. U heeft een bewijs van inkomen nodig. Je hebt belastingaangiften nodig. Als u een deadline mist, wordt het dossier naar de achterkant van de stapel geduwd. Bij een korte verkoop betekent het feit dat je achteraan op de stapel staat vaak dat de deal mislukt.
Belastinggevolgen voor verkopers
Verkopers, luister. De fiscale gevolgen zijn reëel. In de meeste gevallen behandelt de IRS geannuleerde schulden als inkomen. Als de kredietverstrekker $ 100.000 van uw hypotheeksaldo kwijtscheldt, komt die $ 100.000 in uw belastingaangifte terecht als belastbaar inkomen. Er zijn uitzonderingen. Als de woning uw hoofdverblijfplaats was, kunt u op grond van bepaalde wetten worden vrijgesteld. Als u financieel insolvent was voordat de schuld werd kwijtgescholden, is dat een andere mogelijke vrijstelling. Maar raad het niet. Bel uw accountant. Ga er niet vanuit dat u veilig bent.
Veelgestelde vragen over korte verkopen
Wat is een korte verkoop?
Het is het kopen of verkopen van een huis voor minder dan het hypotheeksaldo. De verkoper moet de kredietverstrekker ervan overtuigen de onbetaalde schuld kwijt te schelden. Dit gebeurt meestal wanneer de eigenaar achterloopt met betalingen en marktafscherming wil voorkomen.
Hoe lang duurt het proces?
Complex. Maanden. Zelfs als iedereen het eens is over de prijs, kan de kredietverstrekker deze ontkennen. Na goedkeuring duurt het 60 tot 90 dagen om te sluiten. Totale gemiddelde tijdlijn? Ongeveer vier maanden.
Wat zijn de nadelen?
Voor verkopers: u vermijdt marktafscherming, maar loopt weg met nul geld. Voor kopers: het proces is lang en onzeker. Deals kunnen mislukken. De sluitingskosten kunnen hoger zijn omdat de kredietverstrekker minder druk voelt om over reparaties of kredieten te onderhandelen.
Waarom zou iemand kiezen voor een korte verkoop?
Verkopers: het schaadt uw krediet minder dan marktafscherming. Mogelijk staat u slechts twee jaar op de lijst zonder leningen, tegenover zeven jaar bij faillissement. Kopers: u bespaart geld. De prijs ligt iets onder de markt. U vermijdt de risico’s van een afgeschermd huis dat mogelijk beschadigd raakt of juridische problemen heeft.
Kunt u onderhandelen over een korte verkoop?
Ja, maar het voegt tijd toe. Uw tegenbod heeft goedkeuring van de kredietverstrekker nodig. Als je je kansen wilt vergroten, doe dan niet lowball. Kredietverstrekkers krijgen een klap. Ze zijn minder flexibel. Richt iets onder de reële marktwaarde. Dat is het beste wat je kunt verwachten.
