Era el año 2007. El mercado de valores estaba subiendo. El desempleo era bajo. Los precios de las viviendas se estaban disparando. Voltear casas fue la tendencia más candente. Los inversores compraron propiedades y las vendieron en meses obteniendo enormes ganancias. Las altas tasas hipotecarias no los detuvieron. La lógica parecía sólida en ese momento. ¿Por qué preocuparse por el doble de tipos en dos años si vendes la casa en uno? Era una neblina dorada. No vimos venir el choque.
Luego llegó 2008. Los bienes raíces implosionaron. Los valores se desplomaron. Una casa comprada por 500.000 dólares en el pico valía de repente 250.000 dólares. Todavía le debías 250.000 dólares al banco. Esto es estar bajo el agua, también conocido como estar al revés. El saldo de la hipoteca excede el valor de mercado de la vivienda. El resultado más común es el incumplimiento. Sólo en 2009, 2,8 millones de viviendas se enfrentaron a ejecuciones hipotecarias. Eso fue un aumento del 120 por ciento desde 2007.
La ejecución hipotecaria destruye los puntajes crediticios. Existían programas como el Programa de refinanciamiento asequible para viviendas (HARP), pero pocos calificaban. Para muchos propietarios de viviendas bajo el agua, la única opción real era una venta corta.
¿Qué es una venta corta?
Una venta corta ocurre cuando una casa se vende por menos del saldo adeudado de la hipoteca. El vendedor debe convencer al prestamista de que condone la deuda impaga. No es fácil. Pero si se aprueba, ofrece beneficios específicos.
- Los compradores obtienen un precio justo de mercado.
- Los vendedores evitan el estigma de la ejecución hipotecaria.
- Los prestamistas recuperan parte del capital y se saltan el costoso proceso de ejecución hipotecaria.
Suena sencillo. No lo es. Las transacciones de venta corta son complejas. Tardan meses en obtener la aprobación. Los prestamistas pueden rechazar solicitudes por muchos motivos. Así es como funciona realmente el proceso.
El proceso paso a paso
Miremos esto desde la perspectiva del comprador. Primero, busque listados de venta corta. Rara vez se les etiqueta como tal. Los bancos no quieren anunciar dificultades. Los vendedores utilizan eufemismos en su lugar. Busque términos como “antes de la ejecución hipotecaria”. O “se requiere revisión de un tercero”. O “sujeto a aprobación del banco”.
Comience su búsqueda en la sección previa a la ejecución hipotecaria de sitios como RealtyTrac. Estos listados existen en los 50 estados. Una vez que tenga algunos candidatos, compare precios. Mire casas similares en el área. Concéntrese en propiedades vendidas recientemente. Esto establece el valor justo de mercado.
A continuación, obtenga una aprobación previa de la hipoteca. Esto fija su tasa de interés. Más importante aún, le muestra al banco del vendedor que usted habla en serio. Eres un comprador calificado.
Cuando encuentre la casa adecuada, haga una oferta. Firmarás un contrato de compra. El precio debe reflejar el valor justo de mercado. También proporcionará garantía. Este es un depósito en efectivo reembolsable. Demuestra compromiso.
En una compra normal la negociación acaba aquí. No en una venta corta. El prestamista hipotecario del vendedor tiene el poder. Deben aprobar el precio.
Demostrar dificultades
Para la aprobación, el vendedor debe demostrar que no puede pagar la hipoteca. Una venta corta es la única forma de evitar la ejecución hipotecaria. El prestamista requiere documentos específicos.
- Una carta de dificultades.
- Declaraciones de ingresos y registros de gastos mensuales.
- Cualquier aviso de ejecución hipotecaria recibido.
- Prueba de que se negaron otras modificaciones de préstamo.
Este paquete de documentos se envía al banco. Entonces espera. Las semanas se convierten en meses. El prestamista considera la solicitud. Buscan la aprobación de los inversores propietarios de la deuda hipotecaria. Realizan su propia tasación de la propiedad.
El banco podría hacer una contraoferta. O podrían negar la solicitud. Las razones para la denegación varían. Quizás piensen que el vendedor aún puede pagar. Quizás el seguro hipotecario privado cubra más de lo esperado. O tal vez la oferta simplemente esté por debajo del valor justo de mercado.
Si se aprueba, el trato se cierra como una venta tradicional. Pero cuidado con las segundas hipotecas. Si la propiedad tiene un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda u otros gravámenes, el proceso se repite para cada prestamista. Es agotador.
Alternativas a la ejecución hipotecaria
Una venta corta no es el único camino. Hay otra opción: una escritura en lugar de ejecución hipotecaria. Esto transfiere la propiedad de la casa directamente al prestamista. El prestamista perdona la deuda impaga. A menudo también cubren los gastos de reubicación.
El impacto en su puntaje crediticio es menos severo que el de una ejecución hipotecaria. Sigue siendo perjudicial. Pero es mejor que la alternativa.
¿Qué ruta es mejor para tu situación? La respuesta depende de tus finanzas. Y tu historial crediticio. Y cuánto tiempo te queda. El tiempo corre. Los bancos están observando. Tienes que moverte rápido.
Por qué una venta corta supera a una ejecución hipotecaria (pero no para su puntaje crediticio)
Las matemáticas son brutales pero claras. Si usted es el vendedor, una venta corta es lo único que se interpone entre usted y la ruina financiera total. La ejecución hipotecaria permanece en su registro durante siete años. ¿Una venta corta? Dos años. Ese es el beneficio principal.
Pero aquí es donde comienza la destrucción de mitos. Mucha gente piensa que evitar la ejecución hipotecaria salva su puntaje crediticio. No es así. Los datos de FICO muestran que ambos eventos reducen una puntuación de 780 entre 140 y 160 puntos. El daño es idéntico. La única diferencia es cuánto tiempo hay que esperar antes de solicitar una nueva hipoteca.
El dilema del comprador: precio más bajo, mayor estrés
Para el comprador, el atractivo es evidente. Obtiene una casa por debajo del valor justo de mercado. Evita la pesadilla caótica y litigiosa de comprar una propiedad embargada. No pelear con ex propietarios que se niegan a irse. No aparecen gravámenes ocultos después del cierre. Simplemente una compra limpia.
Excepto que no está limpio. Es lento.
Las ventas al descubierto se prolongan porque el banco del vendedor tiene las llaves. Tienen que aprobar cada paso. Si hay segundas hipotecas o gravámenes, el proceso se congela hasta que todas las partes estén de acuerdo. E incluso entonces, el banco puede decir que no. Podría enamorarse de una casa, depositar una garantía y ver cómo se desmorona porque el prestamista decidió que la oferta no era lo suficientemente baja.
Luego está el costo. En una venta normal, el vendedor paga las inspecciones y reparaciones. En una venta corta, el banco no tiene incentivos para negociar. Ya están sufriendo pérdidas. Le pasan esos costos de inspección. Usted paga por la inspección de la vivienda. Incluso podrías pagar las reparaciones que te exigen antes de aprobarlas.
Por qué los bancos permiten que esto suceda
Parece que el banco simplemente se está poniendo difícil. No lo son. Están perdiendo dinero de cualquier manera. Las ejecuciones hipotecarias son activos costosos de mantener. Las casas vacías se pudren. Los prestamistas pagan el cuidado del césped, la remoción de nieve, la seguridad y las reparaciones estructurales importantes. También cubren los impuestos atrasados y las tarifas de subasta.
Una venta corta, aunque dolorosa, es más barata que dejar que la propiedad se deteriore hasta convertirse en una ejecución hipotecaria. Ambas partes esperan que el banco vea la lógica. El vendedor consigue una salida rápida. El comprador consigue un trato. El banco evita un proceso de ejecución hipotecaria costoso y complicado.
Cómo sobrevivir al proceso: consejos de expertos
Si estás en esta situación, necesitas una estrategia. Las emociones no ayudarán. El papeleo lo hará.
Para vendedores: sea transparente y persistente
-
Obtenga primero una aprobación previa para una venta corta
No incluya la casa en la lista hasta que haya enviado su carta de dificultades y los documentos financieros al prestamista y haya recibido una carta de “aprobación previa”. Esto les dice a los agentes inmobiliarios y compradores que el banco al menos está escuchando. Sin esto, estás perdiendo el tiempo. -
Ponle el precio correcto, no alto
Los bancos cuentan con modelos de valoración automatizados (AVM). Si pone el precio de la casa basándose en un vínculo emocional o en ventas recientes a tres millas de distancia, el banco la rechazará instantáneamente. Ponle un precio igual o inferior al valor de mercado estimado del banco. Dejemos que el banco negocie desde allí. -
Documente cada interacción
Mantenga un registro. ¿A quién llamaste? ¿Cuando? ¿Qué dijeron? Los bancos cambian de manos. Los ajustadores son ascendidos. Si pierde su punto de contacto, pierde impulso. Tenga un contacto de respaldo. -
Esté preparado para las demandas de “hoja neta”
El banco le pedirá un desglose detallado de lo que debe y del precio de venta de la casa. Quieren ver cada gravamen, cada impuesto impago, cada deuda de tarjeta de crédito. Si ocultas algo, el trato muere.
Para compradores: la paciencia es su única herramienta
- Verifique la propiedad con anticipación
Antes de hacer una oferta, consulte los registros del condado. Asegúrese de que no haya gravámenes secundarios, gravámenes fiscales o cuotas de HOA que puedan descarrilar la venta. una venta corta
Trabajar con un especialista en ventas cortas
No se puede improvisar una venta corta. Estos no son los cambios estándar “tal cual” ni los cierres rápidos. Son laberintos burocráticos. Su primer paso debe ser contratar a un agente inmobiliario que realmente conozca el paisaje. Me refiero a alguien que ya ha pasado por el proceso de aprobación de prestamistas. Necesitan comprender los cálculos del valor justo de mercado de adentro hacia afuera. Necesitan saber qué busca realmente el departamento de mitigación de pérdidas del banco en una pila de documentos. Si su agente nunca ha manejado una venta corta, solo está agregando ruido a la señal.
El problema de los gravámenes y los prestamistas
Evite propiedades con múltiples hipotecas. Es así de simple. Si una casa tiene una segunda hipoteca, una línea sobre el valor líquido de la vivienda o cualquier gravamen adjunto, huya. Cada prestamista adicional significa otra firma, otra revisión y otro retraso. Estamos hablando de meses. Y cada nueva parte en la mezcla disminuye las probabilidades de que se cierre el trato. Manténgalo en manos de un prestamista hipotecario. Reduce el dolor de corazón. Mantiene el cronograma manejable.
Precio: sin precios bajos
No intentes subestimar la oferta. El prestamista ya está sufriendo pérdidas. No están de humor caritativo. Quieren recuperar lo máximo posible. Su oferta debe estar ligeramente por debajo del valor justo de mercado establecido. Ese es el techo. Mire las ventas comparables en el vecindario. Mantenga sus números en ese rango. Si baja demasiado, el banco simplemente lo rechazará de plano y pasará a la siguiente parte interesada.
Demostrando que hablas en serio
El banco necesita ver que usted está comprometido. Llegue con una carta de aprobación previa de la hipoteca. Traiga un depósito de garantía considerable. Incluya su contrato de compra. Muéstreles las comparaciones que utilizó para justificar su precio. Esto demuestra que su oferta es realista. Un comprador totalmente comprometido y con participación en el juego tiene prioridad. Al banco le gusta la certeza. Dales un poco.
La regla de la plena competencia
No intentes jugar con el sistema. Comprar una casa en venta corta a un amigo o familiar y alquilársela nuevamente es ilegal. Viola las reglas de transacciones de plena competencia. El precio de venta debe reflejar el valor justo de mercado. No puede ser un acuerdo “amistoso”. Si el prestamista sospecha que usted y el vendedor están en connivencia para inflar el valor o eludir los controles del mercado, el acuerdo muere. Período. No hay excepciones para vínculos familiares o amistades cercanas.
Trámites: la puntualidad es clave
Presentar toda la documentación inmediatamente. Tanto usted como el vendedor deben estar en sintonía aquí. Los bienes raíces implican suficiente burocracia en un cierre estándar; probablemente todavía le duela la muñeca al firmar papeles. Las ventas al descubierto añaden capas. Necesitas demostrar dificultades. Necesita prueba de ingresos. Necesitas declaraciones de impuestos. Si no se cumple una fecha límite, el expediente quedará al final de la pila. En una venta corta, estar al final de la lista a menudo significa que el trato se desmorona.
Implicaciones fiscales para los vendedores
Vendedores, escuchen. Las implicaciones fiscales son reales. En la mayoría de los casos, el IRS trata la deuda cancelada como ingreso. Si el prestamista condona $100,000 del saldo de su hipoteca, esos $100,000 se incluyen en su declaración de impuestos como ingreso sujeto a impuestos. Hay excepciones. Si la casa era su residencia principal, es posible que esté exento según ciertas leyes. Si era financieramente insolvente antes de que se cancelara la deuda, esa es otra posible exención. Pero no adivines. Llame a su contador. No asuma que está a salvo.
Preguntas frecuentes sobre ventas cortas
¿Qué es una venta corta?
Es comprar o vender una casa por menos del saldo de la hipoteca. El vendedor debe convencer al prestamista de que condone la deuda impaga. Esto suele suceder cuando el propietario está atrasado en los pagos y quiere evitar la ejecución hipotecaria.
¿Cuánto tiempo lleva el proceso?
Complejo. Meses. Incluso si todos están de acuerdo con el precio, el prestamista puede negarlo. Una vez aprobado, el cierre demora entre 60 y 90 días. ¿Cronograma promedio total? Unos cuatro meses.
¿Cuáles son los inconvenientes?
Para los vendedores: evita la ejecución hipotecaria pero se marcha sin dinero. Para los compradores: el proceso es largo e incierto. Los acuerdos pueden fracasar. Los costos de cierre pueden ser más altos porque el prestamista siente menos presión para negociar reparaciones o créditos.
¿Por qué alguien elegiría una venta corta?
Vendedores: Daña menos su crédito que la ejecución hipotecaria. Es posible que sólo esté en la lista de no préstamos durante dos años, frente a los siete de una ejecución hipotecaria. Compradores: Ahorras dinero. El precio está ligeramente por debajo del mercado. Evita los riesgos de una casa embargada que podría sufrir daños o tener problemas legales.
¿Se puede negociar una venta corta?
Sí, pero añade tiempo. Su contraoferta necesita la aprobación del prestamista. Si desea aumentar sus posibilidades, no subestime. Los prestamistas están sufriendo un golpe. Son menos flexibles. Apunte ligeramente por debajo del valor justo de mercado. Eso es lo mejor que puedes esperar.
